Heller, menschenleerer Wohn- und Schlafraum mit großem Fenster und Kamin

Eine Ferienwohnung ist keine Wohnung,
die zufällig am See liegt.
Sie ist ein kleiner Betrieb.

Eine Ferienimmobilie kaufen: schöner Gedanke, andere Rechnung

Zwei Wochen im Sommer selbst dort sein, den Rest des Jahres vermieten und am Ende hat sich alles getragen – so fängt fast jedes Gespräch über eine Ferienimmobilie an.

Es kann so kommen. Es kommt aber nur so, wenn man vorher drei Dinge geklärt hat: was die Gemeinde erlaubt, was der Betrieb kostet und wie viele Wochen realistisch belegt sind.

Diese Seite ist die unromantische Hälfte des schönen Gedankens.

Eine Ferienimmobilie ist drei Dinge auf einmal

Sie ist ein Zweitwohnsitz. Sie wollen selbst hin, und zwar dann, wenn es dort am schönsten ist. Genau das sind die Wochen, in denen sie am meisten einbringen würde. Jede Woche Eigennutzung in der Hauptsaison kostet Sie mehr als eine Woche im November – das ist kein Argument dagegen, aber es gehört in die Rechnung.

Sie ist eine Kapitalanlage. Nur eine mit anderen Zahlen als eine vermietete Wohnung: höhere Einnahmen je Nacht, deutlich höhere Kosten, und ein Ertrag, der nicht zwölfmal im Jahr gleich hoch ist, sondern von Wetter, Ferienterminen und Bewertungen abhängt.

Und sie ist ein Betrieb. Jemand muss Anfragen beantworten, Preise setzen, Wäsche wechseln, reinigen lassen, Schlüssel übergeben, Kurtaxe abführen und am Jahresende abrechnen. Das ist Arbeit, auch wenn man sie abgibt – dann kostet sie eben Geld statt Zeit.

Warum der Renditerechner hier nur die halbe Wahrheit sagt

Unser Renditerechner ist auf Dauervermietung gebaut: eine Miete, zwölf Monate, feste Bewirtschaftungskosten. Bei einer Ferienwohnung stimmt keine dieser drei Annahmen.

Deshalb steht hier ein eigener Rechner. Er ermittelt die Jahresnettoeinnahme – also das, was nach Reinigung, Vermittlung und laufenden Kosten übrig bleibt. Diese Zahl können Sie anschließend in den Renditerechner übertragen.

Die Fragen, die vor dem Kauf beantwortet sein sollten, gibt es auch zum Ausdrucken: Ferienimmobilie – Fragen vor dem Kauf. Darf dort überhaupt vermietet werden, wie viele Nächte sind realistisch, was kostet der Betrieb.

Wie oft und zu welchem Preis
Was der Betrieb kostet
Was übrig bleibt
Belegte Nächte im Jahr–
Auslastung–
Umsatz aus Übernachtungen–
– Anteil Vermittler–
– Reinigung –
– laufende Kosten–
Jahresnettoeinnahme–
entspricht im Monat–
Was Ihre eigenen Nächte kosten–
Deckungsbeitrag je belegter Nacht–
Sobald belegte Nächte und ein Preis eingetragen sind, lässt sich die Rechnung als Blatt ausdrucken – zum Mitnehmen zur Besichtigung oder für das Gespräch mit der Bank.

Diese Rechnung ist so gut wie Ihre Annahmen. Es gibt für private Ferienwohnungen keine amtliche Auslastungsstatistik – die Beherbergungsstatistik erfasst erst Betriebe mit zehn und mehr Schlafgelegenheiten. Rechnen Sie deshalb zuerst mit einer vorsichtigen Zahl und sehen Sie, ob es dann noch trägt. Umsatzsteuer und Einkommensteuer sind hier nicht berücksichtigt; was davon auf Sie zutrifft, sagt Ihr Steuerberater.

Was in dieser Rechnung steckt – und was sie so empfindlich macht:

Die Belegung, nicht die Miete Entscheidend ist nicht der Preis je Nacht, sondern wie viele Nächte im Jahr bezahlt werden. Rechnen Sie zuerst mit einer vorsichtigen Zahl und sehen Sie, ob es dann noch trägt. Wenn ja, ist alles darüber ein guter Sommer.
Reinigung und Wäsche bei jedem Wechsel Das ist der Posten, der bei kurzen Aufenthalten durchschlägt: Vier Wochenendgäste verursachen viermal die Kosten, die ein Dreiwochengast einmal verursacht. Und Sie können die Reinigung dem Gast nicht zusätzlich berechnen – sie muss im Übernachtungspreis enthalten sein. Kurze Aufenthalte brauchen deshalb einen höheren Preis je Nacht, sonst tragen sie sich nicht.
Vermittlung oder Plattform Wer über Portale vermietet, zahlt je Buchung. Wer eine Agentur beauftragt, zahlt auf den Umsatz. Beides ist in Ordnung, beides muss in die Rechnung.
Ausstattung, die schneller verschleißt Eine Ferienwohnung wird in einem Jahr von mehr Menschen benutzt als eine Mietwohnung in zehn. Matratzen, Sofas, Geschirr, Handtücher – kalkulieren Sie einen Ersatzrhythmus, der mit dem einer Dauervermietung nichts zu tun hat.
Kurtaxe, Gebühren, Rundfunkbeitrag, GEMA Kurtaxe oder Fremdenverkehrsbeitrag ziehen Sie beim Gast ein und führen sie ab. Dazu kommen Gebühren der Gemeinde, eine Versicherung, die die Vermietung an Gäste einschließt, und die Anmeldung des Betriebs. Den Rundfunkbeitrag zahlen Sie für die Ferienwohnung noch einmal – zusätzlich zu dem für Ihre eigene Wohnung. Und wer den Gästen Radio, Fernsehen oder Musik anbietet, zahlt dafür an die GEMA. Einzeln sind das kleine Beträge; zusammen sind sie jedes Jahr da, und im Exposé steht keiner davon.
Was die Gemeinde von Ihnen selbst verlangt Die Kurtaxe ziehen Sie beim Gast ein – daneben gibt es zwei Beträge, die Sie als Eigentümer selbst tragen. Manche Gemeinden verlangen vom Eigentümer einen pauschalen Jahresbeitrag, einen Gäste- oder Kurbeitrag für die eigene Nutzung, fällig unabhängig davon, wie oft Sie tatsächlich da sind. Und wo die Wohnung als Zweitwohnung gilt, kann eine Zweitwohnungsteuer anfallen; ob es sie gibt, wie hoch sie ist und woran sie bemessen wird, legt jede Gemeinde selbst fest. Beides steht in keinem Exposé. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, bevor Sie rechnen.
Ihre eigenen Wochen Jede Woche, in der Sie selbst dort sind, ist eine Woche ohne Einnahme. In der Hauptsaison ist das die teuerste Woche des Jahres. Legen Sie vorher fest, wie viele es sein sollen, und rechnen Sie mit dieser Zahl. Die Eigennutzung hat auch eine steuerliche Seite – dazu steht unten mehr.
Ein Beispiel: wohin der Umsatz geht

Ein Beispiel aus der Praxis: eine vermietete Ferienwohnung an der Nordsee, ein volles Jahr. Saison und Preise sind am Bodensee andere – die Struktur der Kosten ist aber überall dieselbe, und sie ist der Grund, warum wir so auf die Reinigung herumreiten. Alle Angaben in Prozent des Übernachtungsumsatzes ohne Mehrwertsteuer.

Reinigung und Wäschewechsel13,2 %
Hausgeld10,6 %
Gas, Strom, Wasser5,4 %
Büro vor Ort1,9 %
Werbung1,9 %
Telefon1,3 %
Versicherungen, Abgaben, Sonstiges2,4 %
laufender Betrieb zusammen36,8 %

Von hundert Euro Übernachtungsumsatz bleiben also rund dreiundsechzig – und zwar bevor Zinsen, Tilgung und Steuern anfangen. Abschreibung und Zinsen kommen in dieser Aufstellung noch obendrauf.

Drei Dinge fallen auf. Die Reinigung ist der größte Einzelposten, größer als das Hausgeld – in einer Dauervermietung gibt es sie schlicht nicht. Die Vermietung lief in diesem Beispiel umsatzsteuerpflichtig mit sieben Prozent; das ist bei Ferienvermietung möglich und bei Dauervermietung nicht, weshalb auch die Vorsteuer eine Rolle spielt. Fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie das erste Mal abrechnen, nicht danach.

Und das Auffälligste steht in der Zeile „Werbung“: knapp zwei Prozent. So wenig gibt nur aus, wer seine Gäste schon hat. Diese Wohnung lebt von Wiederkehrern.

Zum Vergleich: Bei einer größeren Ferienvermietung, die mit eigenem Personal um jede Woche wirbt, können für die Vermarktung knapp dreißig Prozent des Übernachtungsumsatzes zusammenkommen. Zwischen zwei und dreißig Prozent liegt kein Rechenfehler, sondern der Unterschied zwischen einer Adresse, zu der die Gäste von selbst zurückkommen, und einer, die jedes Jahr neu um jede Woche kämpft.

Das ist der Posten mit der größten Spannweite in der ganzen Rechnung – größer als die Reinigung, größer als die Energie. Und es ist der einzige, über den im Exposé nie etwas steht. Stellen Sie im Rechner oben den Anteil des Vermittlers einmal von null auf zwanzig Prozent und sehen Sie, was mit dem Monatsbetrag passiert.

Woher die Gäste kommen – und was das kostet

Stammgäste sind das Wertvollste an einer Ferienwohnung. Wer jedes Jahr dieselben Familien in denselben Wochen begrüßt, hat kalkulierbare Einnahmen, kaum Werbekosten und Gäste, die auf die Einrichtung achtgeben.

Nur lässt sich das nicht kaufen. Deshalb gehören vor dem Kauf ein paar Fragen an den Verkäufer, die unbequem sind und trotzdem gestellt werden müssen.

Wie viele Buchungen sind Wiederkehrer? Und über welchen Weg kommen die anderen – über ein Portal, über eine Agentur, über die Gemeinde? Aus der Antwort ergibt sich, ob Sie mit Werbekosten von zwei Prozent rechnen dürfen oder mit einem zweistelligen Anteil am Umsatz.

Was passiert mit der Gästekartei? Sie ist der eigentliche Wert – und sie lässt sich nicht einfach übergeben. Adressen früherer Gäste sind personenbezogene Daten; dass ein neuer Eigentümer sie für Werbung nutzen darf, versteht sich keineswegs von selbst. Fragen Sie, wie der Verkäufer sich das vorstellt, bevor Sie die Stammgäste in Ihre Rechnung schreiben. Im Zweifel gehört das auf den Tisch der Anwältin und nicht in einen Handschlag.

Und was passiert mit den Bewertungen? Die hängen am Konto des Vermieters, nicht an der Wohnung. Behält der Verkäufer sein Portalprofil, fangen Sie mit null Bewertungen an – in einem Markt, in dem die ersten Buchungen über Bewertungen entschieden werden. Das ist keine Kleinigkeit, sondern oft die erste Saison.

Womit Sie sichtbar werden können: Für Ferienwohnungen und Ferienhäuser gibt es eine eigene Sterne-Klassifizierung des Deutschen Tourismusverbands – ein bis fünf Sterne, vergeben nach rund neunzig Kriterien von einem geschulten Prüfer vor Ort. Sie gilt drei Jahre, kostet pro Wohnung höchstens gut zweihundert Euro, und mit den Sternen darf geworben werden. Die Hotelsterne, die man aus der Gastronomie kennt, gelten dafür nicht; das sind zwei verschiedene Systeme.

Bei einer Wohnung, die Sie kaufen wollen, ist das eine Prüffrage: Gibt es für genau diese Wohnung eine gültige Klassifizierung, bis wann läuft sie, und wie viele Sterne sind es? Die Klassifizierung hängt am Vertrag des bisherigen Vermieters, nicht an der Wohnung – rechnen Sie damit, dass Sie sie neu beantragen müssen. Lassen Sie sich die Urkunde zeigen, statt sich auf die Sterne im Exposé zu verlassen.

Ob Sie vermieten dürfen, entscheidet nicht der Verkäufer

Das ist der Punkt, an dem Ferienimmobilien-Träume am häufigsten platzen – und zwar nach dem Kauf. Eine Ferienwohnung ist baurechtlich etwas anderes als eine Wohnung zum Dauerwohnen, und in einer Eigentümergemeinschaft ist sie eine Frage der Teilungserklärung. Beides steht nicht im Exposé.

1
Wird die Wohnung heute schon an Gäste vermietet? Dann ist die erste Frage nicht, ob es funktioniert, sondern ob es genehmigt ist. Eine seit Jahren laufende Ferienvermietung ist kein Beweis dafür, dass sie zulässig ist – manchmal ist sie nur ein Beweis dafür, dass sich bisher niemand beschwert hat. Lassen Sie sich zeigen, was schriftlich vorliegt. Wer eine ungenehmigte Nutzung kauft, kauft das Risiko mit, dass sie eines Tages untersagt wird.
2
Was sagt die Gemeinde? Die Vermietung an wechselnde Gäste ist baurechtlich etwas anderes als Dauerwohnen. Ob sie an dieser Adresse zulässig ist, weiß das Bauamt – und nur das. Dazu kommt das Zweckentfremdungsverbot: In Baden-Württemberg können Gemeinden durch Satzung regeln, dass Wohnraum nicht dauerhaft für etwas anderes als das Wohnen genutzt werden darf. Wo es eine solche Satzung gibt, braucht die Ferienvermietung eine Genehmigung. Manche Gemeinden fördern den Tourismus, andere schützen ihren Wohnraum – beides ist legitim, und beides steht nicht im Exposé.
3
Was steht in der Teilungserklärung? Bei einer Eigentumswohnung ist die kurzzeitige Vermietung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich von der Zweckbestimmung „Wohnen“ gedeckt (Urteil vom 12. April 2019, V ZR 112/18). Eine Einschränkung braucht eine Regelung in der Teilungserklärung – und die nachträglich einzuführen, verlangt die Zustimmung aller. Lesen Sie die Teilungserklärung, bevor Sie unterschreiben.
4
Wie steht die Nachbarschaft dazu? Rechtlich zulässig und praktisch friedlich sind zwei verschiedene Dinge. In einem Haus mit acht Eigentümern, von denen sechs selbst darin wohnen, sind anreisende Gäste am Samstagmittag ein Dauerthema. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen verraten, ob es schon eines war.
5
Was ist anzumelden? Je nach Gemeinde: der Betrieb selbst, die Kurtaxe oder der Fremdenverkehrsbeitrag, dazu die Meldepflicht für Gäste – und die Anmeldung als Zweitwohnung, wenn Sie dort selbst übernachten. Das ist Verwaltungsarbeit, die niemandem Freude macht, aber sie ist kalkulierbar – man muss nur wissen, dass es sie gibt.
6
Was sagt der Steuerberater? Bei Ferienvermietung stellen sich Fragen, die es bei einer Dauervermietung nicht gibt: Umsatzsteuer auf Beherbergung und die Grenze zwischen Vermögensverwaltung und Gewerbe. Vor allem aber die Gewinnerzielungsabsicht: Wer die Wohnung auch selbst nutzt, muss dem Finanzamt gegenüber darlegen können, dass die Vermietung über die Jahre einen Überschuss abwerfen soll. Gelingt das nicht, gilt sie als Liebhaberei – und die Verluste wirken sich steuerlich nicht aus. Wie viele Wochen Eigennutzung dafür unschädlich sind und was dafür dokumentiert werden muss, ist eine Frage für den Steuerberater. Das ist nichts, was wir beantworten dürfen – aber es gehört vor den Kauf, nicht in die erste Steuererklärung.

Selbst vermieten oder vermitteln lassen

Diese Entscheidung bestimmt, wie viel Arbeit die Immobilie macht und wie viel vom Umsatz bei Ihnen bleibt. Es gibt keine richtige Antwort, aber es gibt eine ehrliche: Wer zweihundert Kilometer entfernt wohnt, wird es nicht selbst machen.

Selbst vermieten
Agentur oder Vermittler
Wer den Gast findet
Selbst vermietenSie, über Portale und Stammgäste.
AgenturDie Agentur, über ihre eigenen Kanäle und Kataloge.
Was es kostet
Selbst vermietenGebühren je Buchung, dazu Ihre Zeit.
AgenturEin Anteil am Umsatz. Je nach Modell mit garantierter Zahlung, dann niedriger.
Wer den Preis festlegt
Selbst vermietenSie, jede Woche neu, wenn Sie wollen.
AgenturOft die Agentur, nach ihren Saisonzeiten.
Wer abends um zehn angerufen wird
Selbst vermietenSie. Auch wenn nur die Spülmaschine streikt.
AgenturDie Agentur, sofern sie eine Betreuung vor Ort hat. Fragen Sie danach.
Reinigung und Wäsche
Selbst vermietenOrganisieren Sie, mit festen Leuten vor Ort.
AgenturMeist im Paket enthalten oder vermittelt.
Ihre eigenen Wochen
Selbst vermietenWann Sie wollen.
AgenturVertraglich geregelt, oft mit Vorlauf und Sperrzeiten in der Hauptsaison.
Passt zu
Selbst vermietenNähe zur Immobilie, Freude am Gastgeben, Lust auf Organisation.
AgenturEntfernung, wenig Zeit, Wunsch nach Ruhe.

Nehmen Sie diese Fragen mit

Bei einer Ferienwohnung besichtigen Sie zwei Dinge gleichzeitig: eine Immobilie und einen laufenden Betrieb. Die Immobilie sehen Sie. Den Betrieb sehen Sie nicht – der steht in Abrechnungen, Protokollen und Bescheiden, und danach muss man fragen.

Diese Liste können Sie ausdrucken und mitnehmen. Sie ist nach Themen sortiert, damit Sie nicht springen müssen, und hat Platz für Ihre Notizen.

1 · Nutzung und Genehmigung
  • Wird die Wohnung heute schon an Gäste vermietet – und seit wann?
  • Ist diese Nutzung dem Bauamt bekannt? Gibt es dazu etwas Schriftliches?
  • Hat die Gemeinde eine Satzung gegen Zweckentfremdung – und was verlangt sie?
  • Was steht in der Teilungserklärung zur kurzzeitigen Vermietung?
  • Gibt es Beschlüsse der Eigentümerversammlung dazu? Protokolle der letzten drei Jahre verlangen.
  • Sind Kurtaxe, Fremdenverkehrsbeitrag und Meldepflicht angemeldet?
2 · Die Zahlen der letzten drei Jahre
  • Wie viele belegte Nächte je Jahr? Nicht die Auslastung in Prozent – die Nächte.
  • Durchschnittspreis je Nacht, getrennt nach Haupt- und Nebensaison.
  • Durchschnittliche Aufenthaltsdauer und Zahl der Wechsel im Jahr.
  • Wie viele Wochen nutzen die Eigentümer selbst?
  • Über welche Kanäle kamen die Buchungen, zu welchen Gebühren?
  • Wie hoch ist der Anteil der Gäste, die wiederkommen?
3 · Was der Betrieb kostet
  • Wer reinigt, was kostet ein Wechsel, ist die Wäsche enthalten?
  • Hausgeld: Gesamtbetrag und Aufteilung in Verwaltung, Verbrauch und Rücklage.
  • Strom, Wasser, Heizung, Internet: Verbrauchszahlen der letzten Jahre.
  • Deckt die Versicherung die Vermietung an Gäste ab?
  • Sind Rundfunkbeitrag und GEMA angemeldet und bezahlt?
  • Verlangt die Gemeinde vom Eigentümer einen Jahresbeitrag – Gäste- oder Kurbeitrag? Und gibt es eine Zweitwohnungsteuer?
  • Erhaltungsrücklage: Stand, beschlossene Maßnahmen, angekündigte Umlagen.
4 · Was übergeht – und was nicht
  • Gibt es Buchungen für die kommende Saison, und gehen sie mit über?
  • Die Gästekartei gehört dem Verkäufer. Darf sie überhaupt übergeben werden?
  • Bewertungen hängen am Konto des Vermieters, nicht an der Wohnung. Was bleibt davon?
  • Gibt es für diese Wohnung eine gültige Sterne-Klassifizierung? Urkunde zeigen lassen: wie viele Sterne, bis wann gültig – und Neuantrag einplanen.
  • Bleiben Reinigungskraft, Schlüsselübergabe und Ansprechpartner vor Ort?
5 · Zustand und Ausstattung
  • Inventarliste verlangen: Was bleibt, was nimmt der Verkäufer mit?
  • Wie alt sind Matratzen, Polster, Küche und Geräte?
  • Wann wurde zuletzt renoviert – und was genau?
  • Heizung, Fenster, Dach: Alter und Zustand. Energieausweis ansehen.
  • Internet: Wie schnell ist es wirklich?
  • Stellplatz, Fahrradraum, Waschmaschine, Trockner – was hat der Gast?
6 · Die Wohnung aus Gästesicht
  • Wie weit sind Wasser, Ortsmitte, Einkauf und Bahnhof zu Fuß?
  • Wo ist es laut: Straße, Nachbarn, Anreiseverkehr am Samstag?
  • Was hat in der Nebensaison geöffnet?
  • Für wie viele Personen ist die Wohnung wirklich gebaut?
  • Was würde einen Gast hier stören – und was bringt ihn wieder?
Damit das Blatt ohne Datum, Adresse und Seitenzahl herauskommt: im Druckfenster unter Weitere Einstellungen den Haken bei Kopf- und Fußzeilen entfernen. Das ist eine Einstellung des Browsers, die eine Website nicht ändern kann.

Was der Verkäufer sagt, ist eine Auskunft. Was im Kaufvertrag steht, ist eine Zusage. Lassen Sie sich Unterlagen geben – Abrechnungen, Protokolle, Bescheide. Zahlen aus dem Gedächtnis sind keine Grundlage für einen Kaufpreis.

Warum wir das beurteilen können

Weil eine von uns aus diesem Geschäft kommt.

Ines van Genabith ist gelernte Reiseverkehrskauffrau in der Fachrichtung Kuren und Fremdenverkehr – Abschluss vor der Industrie- und Handelskammer für Ostfriesland und Papenburg. Danach hat sie bei einer Touristik-Gesellschaft Ferienunterkünfte gebucht und Vermieterabrechnungen erstellt.

Von 2007 bis 2010 war sie Lokalstellenleiterin bei Interhome, einem der großen europäischen Vermittler von Ferienunterkünften. Ihre Aufgabe war der Einkauf: Verträge mit Eigentümern verhandeln und abschließen, Häuser und Wohnungen aufnehmen, beschreiben, fotografieren und klassifizieren, die jährliche Qualitätskontrolle durchführen, Wäsche- und Reinigungsservice organisieren. Dazu die Gästebetreuung mit Abrechnung und Reklamationen. 2010 wurde ihr die Verantwortung für die gesamte Region Nordsee übertragen.

Und wir vermieten selbst. Das Ferienhaus Henny in Ditzum an der Ems gehört uns. Dort machen wir alles, was auf dieser Seite steht: Beschreibung und Fotos, Preise für jede Saison, Anfragen beantworten, Wechsel organisieren, Wäsche und Reinigung koordinieren, abrechnen. Was eine gute Beschreibung an Buchungen bringt und was ein schlechtes Foto kostet, wissen wir nicht aus einem Seminar.

Das heißt: Wenn wir sagen, dass die Reinigung bei Wochenendgästen die Rechnung frisst, ist das keine Vermutung. Das haben wir selbst abgerechnet.

Sie haben eine Ferienimmobilie im Blick und wollen wissen, ob die Rechnung aufgeht? Schicken Sie uns das Exposé. Wir sehen uns an, was die Gemeinde erlaubt, was in der Teilungserklärung steht und ob die Wohnung für Gäste taugt – und sagen Ihnen, was dagegen spricht, bevor Sie sich verlieben.

Manchmal ist die ehrlichste Auskunft: Kaufen Sie sie, weil Sie gerne dort sind. Aber rechnen Sie nicht damit, dass sie sich selbst trägt.

Geschrieben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Immobilien · Stand September 2026

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