Der Betreuerausweis liegt vor.
Unterschreiben reicht trotzdem nicht.
Darf ein Betreuer das Haus verkaufen?
Die Lage ist fast immer dieselbe. Ein Elternteil lebt im Pflegeheim. Der Platz kostet mehr, als Rente und Pflegeleistungen hergeben. Das Haus ist das Vermögen, aus dem die Differenz bezahlt werden muss – und es steht leer.
Die Tochter ist als Betreuerin bestellt. Sie hat den Ausweis, sie legt ihn vor, und sie geht davon aus, dass sie damit verkaufen kann. Unterschreiben kann sie tatsächlich. Gültig ist der Vertrag damit noch lange nicht.
Was dann gilt, wie lange es dauert und worauf ein Käufer achten muss, steht auf dieser Seite.
Unterschrieben, beurkundet – und trotzdem noch nicht gültig
Der Verkauf eines Grundstücks durch einen Betreuer ist nach § 1850 BGB genehmigungspflichtig. Ohne die Genehmigung des Betreuungsgerichts ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam: unterschrieben, notariell beurkundet, und trotzdem noch nicht gültig.
Das Gericht prüft, ob der Verkauf im Interesse des Betreuten liegt. Es hört den Betroffenen dazu in der Regel persönlich an, auch bei fortgeschrittener Demenz, und es kann ihm für das Verfahren einen eigenen Verfahrenspfleger bestellen. Wirksam wird die Genehmigung erst, wenn sie rechtskräftig ist und dem Vertragspartner mitgeteilt wurde.
Bis dahin ist der Kaufvertrag ein Vertrag, an den beide Seiten gebunden sind, aus dem aber noch nichts folgt: kein Kaufpreis, keine Übergabe, keine Eigentumsumschreibung.
Aus der Praxis
Diesen Moment haben wir mehrfach erlebt: den Betreuerausweis auf dem Tisch und die Auskunft, dass er allein nicht genügt. Angenehm ist er nicht. Er kommt aber besser am Anfang als nach dem Notartermin.
Was das Gericht sehen will
Das Gericht entscheidet nicht nach Gefühl. Es will belegt haben, dass der Verkauf dem Betreuten nützt und dass der Preis stimmt. Dafür verlangt es in aller Regel ein Verkehrswertgutachten – erstellt von jemandem, der am Verkauf nicht beteiligt ist.
Was in so einem Gutachten stehen muss und woran das Gericht es misst, wissen wir: Ines van Genabith ist selbst Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert). Erstellen kann es in diesem Verfahren trotzdem nur jemand anderes – wer den Verkauf führt, kann den Wert nicht zugleich bestätigen.
Was wir mitbringen, ist der Ablauf: welche Unterlagen zusammengetragen werden müssen, in welcher Reihenfolge sie eingereicht werden, und wie ein Verkauf so aufgesetzt wird, dass die Genehmigung nicht von vornherein gefährdet ist.
Wie lange das dauert – und warum das die eigentliche Nachricht ist
Zwischen Beurkundung und Genehmigung vergehen Wochen bis Monate. Wie viele, hängt vom Gericht ab, von der Anhörung und davon, ob ein Verfahrenspfleger bestellt wird. Planbar ist es nicht.
Das ist der Punkt, an dem solche Verkäufe scheitern. Nicht am Preis, nicht am Markt – an der Wartezeit. Ein Kaufinteressent, den niemand darauf vorbereitet hat, springt in dieser Zeit ab. Dann beginnt alles von vorn, während die Heimrechnung weiterläuft.
Deshalb steht der Zeitplan bei uns am Anfang und nicht in der Fußnote. Wer weiß, dass es ein halbes Jahr dauern kann, plant anders – und fängt früher an.
Was Sie parallel schon erledigen können, steht auf einem Blatt zum Mitnehmen: Verkauf bei Betreuung – was das Gericht sehen will und was der Käufer wissen muss.
Unsere Erfahrungswerte
Beim Betreuungsgericht Villingen-Schwenningen haben wir zuletzt sechs Monate auf die Genehmigung gewartet. In Karlsruhe lag sie nach vier Wochen vor. Beides waren vergleichbare Fälle. Der Unterschied lag am Gericht.
Rechnen Sie mit dem längeren Weg und freuen Sie sich, wenn es schneller geht.
Was ein Käufer wissen muss, bevor er die Finanzierung unterschreibt
Auch für den Käufer ist diese Konstellation nicht die gewöhnliche, und das Risiko liegt an einer Stelle, an die zunächst niemand denkt: bei seinem Darlehensvertrag.
Der häufigere Fall sind Bereitstellungszinsen. Viele Darlehensverträge sehen vor, dass die Mittel innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen werden – häufig rund drei Monate. Zieht sich die Genehmigung länger hin, läuft diese Frist ab, und für das bereitgestellte, aber nicht abgerufene Geld fallen Zinsen an. Für ein Haus, das der Käufer noch gar nicht bekommen hat.
Der seltenere, aber teurere Fall: Der Käufer unterschreibt, die Widerrufsfrist läuft ab, und danach versagt das Gericht die Genehmigung. Der Kauf kommt nicht zustande – der Darlehensvertrag steht. Wer dann nicht abnimmt, zahlt seiner Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung.
Deshalb sprechen wir das an, bevor unterschrieben wird, mit dem Käufer und mit seiner Bank. Wie ein Darlehen in so einem Fall gestaltet wird, entscheiden Bank und Käufer. Dass die Frage überhaupt gestellt wird, ist unsere Aufgabe.
Als Makler sind wir beiden Seiten verpflichtet. An dieser Stelle ist das kein juristischer Satz, sondern eine sehr praktische Angelegenheit. Wie das in einem echten Fall ausgegangen ist, steht in unserem Beitrag über ein Haus voller Erinnerungen: Die Käufer haben ihren Darlehensvertrag widerrufen und neu geplant – rechtzeitig.
Wenn eine Vorsorgevollmacht vorliegt
Es gibt den kürzeren Weg, und er entscheidet sich Jahre vorher.
Wer rechtzeitig eine Vorsorgevollmacht erteilt hat, die Grundstücksgeschäfte ausdrücklich umfasst und in der Form vorliegt, die das Grundbuchamt akzeptiert, braucht in der Regel weder eine Betreuung noch eine Genehmigung des Gerichts. Derselbe Verkauf läuft dann wie jeder andere.
Ob eine vorhandene Vollmacht das leistet, entscheidet sich an ihrem Wortlaut und ihrer Form – das prüft der Notar, nicht der Makler. Unsere Rolle ist, im ersten Gespräch danach zu fragen. Denn oft weiß niemand genau, was in der Schublade liegt: eine Vorsorgevollmacht, eine Betreuungsverfügung, ein altes Testament, eine Bankvollmacht. Das sind vier verschiedene Dinge, und nur eines davon hilft hier weiter.
Lassen Sie die Vollmacht prüfen, bevor ein Käufer gesucht wird. Stellt sich erst nach dem Notartermin heraus, dass sie nicht genügt, beginnt alles von vorn – dann über das Gericht.
Wovon in diesen Gesprächen die Rede ist
Bei einem gewöhnlichen Verkauf spricht man über Quadratmeter und Termine. Hier spricht man über den Gesundheitszustand eines Elternteils, über Heimkosten, über das, was auf dem Konto noch da ist, und manchmal darüber, warum ein Geschwisterteil seit Jahren nicht mehr anruft.
Das gehört zur Sache, weil sich sonst kein Zeitplan aufstellen lässt. Angenehm ist es trotzdem nicht.
Wir gehen damit so um, wie man damit umgehen sollte: Was wir erfahren, bleibt bei uns. Wir fragen nur, was für den Verkauf gebraucht wird. Und wir sagen früh, was nicht geht – auch wenn ein Termin dadurch länger dauert als geplant.
Was wir dabei nicht tun
Wir leisten keine Rechtsberatung. Wir prüfen keine Vollmacht auf ihre Wirksamkeit, wir legen kein Testament aus, und wir sagen niemandem, ob eine Betreuung eingerichtet werden muss. Dafür gibt es Notare, Rechtsanwälte und das Betreuungsgericht selbst – und wir sagen es früh genug, dass noch Zeit bleibt, dorthin zu gehen.
Was auf dieser Seite steht, beschreibt den allgemeinen Ablauf. Ob er für Ihren Fall gilt, klärt sich im Gespräch und dort, wo es rechtlich wird, bei den Stellen, die dafür zuständig sind.
Erfahrung mit dieser Konstellation
Wir haben diese Fälle vielfach begleitet und werden dafür inzwischen bundesweit angefragt.
Fachlich steht dahinter die Qualifikation als Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien (EBZ) von Ines van Genabith – vier Module über mehrere Monate, dazu ein Sondertermin zum Pflegerecht, mit Betreuungs- und Vorsorgevollmachten und den Genehmigungspflichten des Betreuungsgerichts als eigenem Themenblock.
Häufige Fragen
Wie lange dauert die Genehmigung des Betreuungsgerichts?
Sehr unterschiedlich – und das ist keine Ausflucht, sondern der Befund. Beim Betreuungsgericht Villingen-Schwenningen haben wir zuletzt sechs Monate gewartet, in Karlsruhe lag die Genehmigung nach vier Wochen vor.
Wie lange es dauert, hängt am Gericht, an der Anhörung des Betreuten und daran, ob ein Verfahrenspfleger bestellt wird. Planen Sie mit dem längeren Weg. Ein Käufer, der auf drei Monate eingestellt ist und sechs wartet, springt ab. Ein Käufer, der auf sechs eingestellt ist und nach acht Wochen den Schlüssel bekommt, ist zufrieden.
Der Betreuerausweis liegt vor – reicht das für den Notartermin?
Für die Beurkundung ja. Für die Wirksamkeit nein.
Der Betreuer kann den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. Gültig wird der Vertrag damit noch nicht: Er ist schwebend unwirksam, bis das Betreuungsgericht ihn genehmigt hat, die Genehmigung rechtskräftig ist und dem Vertragspartner mitgeteilt wurde. Bis dahin wird kein Kaufpreis fällig und nichts übergeben.
Was passiert, wenn das Gericht die Genehmigung versagt?
Dann kommt der Kaufvertrag nicht zustande. Für den Verkauf heißt das: von vorn, mit einem neuen Käufer und in aller Regel mit einem anderen Preis.
Für den Käufer kann es teuer werden, wenn er seine Finanzierung bereits fest abgeschlossen hat. Deshalb sprechen wir dieses Risiko an, bevor unterschrieben wird – auch dann, wenn es den Abschluss verzögert.
Wird der Betreute angehört, auch bei Demenz?
In der Regel ja. Das Gericht verschafft sich einen eigenen Eindruck und hört den Betroffenen dazu persönlich an – unabhängig davon, wie weit eine Erkrankung fortgeschritten ist. Für das Verfahren kann ihm zusätzlich ein Verfahrenspfleger bestellt werden, der allein seine Interessen vertritt.
Das ist keine Schikane, sondern der Kern des Verfahrens: Es geht um sein Haus, nicht um das der Angehörigen.
Brauche ich dafür einen Anwalt?
Zwingend ist es nicht. Den Kaufvertrag beurkundet der Notar, und er reicht die Unterlagen beim Gericht ein.
Anwaltlicher Rat lohnt sich dort, wo es in der Familie strittig wird, wo unklar ist, was eine vorhandene Vollmacht abdeckt, oder wo mehrere Angehörige unterschiedliche Vorstellungen haben. Wir sagen Ihnen, wenn wir an so einem Punkt sind – beraten dürfen wir dazu nicht.
Fragen Sie früher, als Sie denken
Der beste Zeitpunkt für das erste Gespräch ist der, an dem noch nichts entschieden ist: bevor ein Heimplatz zugesagt, ein Käufer gesucht oder ein Notartermin gemacht wird.
Es kostet nichts, und Sie wissen danach, womit Sie rechnen müssen.
Geschrieben von Ines van Genabith, Immobilienmaklerin, Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert) · Stand September 2026
