Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Dafür gibt es Wege – und Fallstricke.
Alternativen zum Auszug, nicht zum Verkauf
Der Name dieser Seite ist streng genommen irreführend, und das sollte an dieser Stelle klar sein: Bei jedem der Modelle, um die es hier geht, verkaufen Sie Ihre Immobilie. Sie sind danach nicht mehr Eigentümer.
Was Sie behalten, ist das Wohnen. Was Sie abgeben, ist ein Teil des Werts.
Genau das ist der Handel. Wer Ihnen erzählt, Sie könnten den vollen Marktpreis bekommen und trotzdem wohnen bleiben, verschweigt Ihnen, wo die Rechnung aufgeht: Der Käufer bezahlt weniger, weil er die Immobilie über Jahre nicht nutzen kann. Je jünger Sie sind, desto größer ist dieser Abschlag.
Ob sich das für Sie rechnet, lässt sich nicht an einer Altersgrenze ablesen. Es hängt daran, was Sie brauchen, wie lange das Wohnrecht voraussichtlich läuft und was Ihre Immobilie hergibt. Genau das finden wir im Gespräch heraus.
Wenn Sie Ihre Immobilie behalten und vermieten möchten, führt der Weg zur Nachbarseite.
Vermieten oder verkaufen?
Der Unterschied, auf den es wirklich ankommt
Alle Modelle versprechen dasselbe: Sie wohnen weiter. Sie unterscheiden sich darin, was Ihnen dieses Versprechen wert ist, wenn etwas schiefgeht.
Es gibt zwei Arten von Sicherheit.
Ein dingliches Recht – Wohnungsrecht oder Nießbrauch – steht im Grundbuch und gilt gegen jedermann. Auch gegen einen späteren Käufer, auch gegen die Bank des Käufers, auch gegen dessen Insolvenzverwalter. Es klebt an der Immobilie, nicht an einer Person.
Ein schuldrechtliches Recht – ein Mietvertrag – gilt nur zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner. Wird die Immobilie normal weiterverkauft, sind Sie geschützt: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), der neue Eigentümer tritt in den Vertrag ein. Wird sie dagegen zwangsversteigert, hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG). Dann trägt der Mietvertrag nicht mehr.
Das ist kein theoretischer Unterschied. Es ist der Grund, warum wir bei jedem Gespräch zuerst nach Ihrem Sicherheitsbedürfnis fragen und erst danach nach der Zahl.
Und noch etwas, das gerne unter den Tisch fällt: Auch ein Grundbucheintrag ist nur so gut wie sein Rang. Steht das Wohnungsrecht hinter der Finanzierungsgrundschuld des Käufers, kann es in der Zwangsvollstreckung untergehen – unter Umständen entschädigungslos. Der Notar muss Sie darüber belehren. Fragen Sie im Zweifel nach, an welcher Rangstelle Ihr Recht eingetragen wird, bevor Sie unterschreiben.
Die Fragen, die vor der Unterschrift beantwortet sein müssen, gibt es auch zum Ausdrucken: Verkaufen und wohnen bleiben – angefangen bei genau dieser Rangstelle.
Die Modelle im Überblick
Verkauf mit Leibrente
Sie verkaufen und erhalten statt eines einmaligen Kaufpreises eine monatliche Zahlung – lebenslang oder befristet – und wohnen mietfrei weiter. Ihr Wohnungsrecht steht im Grundbuch. Eine Einmalzahlung lässt sich beimischen, etwa um eine Restschuld abzulösen.
Beim Modell unseres Stiftungspartners kommt eine Sicherungshypothek dazu, und der Teil des Wohnungsrechts, den Sie nicht mehr in Anspruch nehmen konnten, wird an Ihre Erben ausgezahlt.
Verkauf mit Wohnrecht
Dasselbe Prinzip, aber mit einer einmaligen Zahlung statt einer Rente. Sie dürfen selbst wohnen bleiben – vermieten dürfen Sie nicht.
Verkauf mit Nießbrauch
Wie das Wohnrecht, mit einem entscheidenden Unterschied: Sie dürfen die Immobilie auch vermieten. Das ist die Variante für alle, die vielleicht irgendwann ins Betreute Wohnen möchten, das Haus aber nicht leer stehen lassen wollen.
Verkauf mit Rückanmietung
Sie verkaufen zum Marktpreis, bekommen den vollen Kaufpreis auf einmal – und mieten Ihre Immobilie zurück. Kein Grundbucheintrag, sondern ein Mietvertrag. Dafür keine Altersgrenze und die Freiheit, später auszuziehen.
Umkehrhypothek
Der Vollständigkeit halber: Hier verkaufen Sie nicht, sondern nehmen ein Darlehen auf Ihre Immobilie auf, das in der Regel die Erben zurückzahlen. Das ist ein Bankprodukt und in Deutschland kaum verbreitet.
Ein Fall, in dem es getragen hat
Als Bleiben die einzige Lösung war
Ein Ehepaar, ein großes Haus, seit Jahrzehnten bewohnt. Die Ehefrau ist schwer pflegebedürftig und liegt in einem Pflegebett. Die Pflege läuft, weil alles daran auf dieses Haus eingerichtet ist: der Raum, in dem das Bett steht, die Wege darin, der Pflegedienst, der jeden Tag kommt. Ein Umzug wäre für den pflegenden Ehemann kaum zu schaffen gewesen – und hätte eine Versorgung auseinandergerissen, die funktioniert.
Verkaufen wollten die beiden nicht. Nur ging die Rechnung nicht mehr auf. Haus und Pflege zusammen kosteten mehr, als auf Dauer zu tragen war. Nicht dramatisch, nicht sofort – aber absehbar.
Am Ende wurde es eine Verrentung. Das Haus gehört heute jemand anderem, gewohnt wird weiter, und der Erlös trägt die Pflege.
Das ist der Fall, für den es diese Modelle gibt: nicht für den, der sein Vermögen optimieren möchte, sondern für den, der bleiben muss.
Was wir nicht vermitteln
Den Teilverkauf.
Das Modell wird viel beworben: Sie verkaufen bis zur Hälfte Ihrer Immobilie an einen Anbieter, bekommen Geld und nutzen weiterhin alles. Das klingt gut, und deshalb sagen wir vorab, warum wir es nicht anbieten.
Sie zahlen für den ausgezahlten Anteil ein laufendes Nutzungsentgelt – zu Konditionen, die über einer normalen Bankfinanzierung liegen. Die Instandhaltung des ganzen Hauses bleibt trotzdem allein bei Ihnen. Eine weitere Beleihung ist praktisch ausgeschlossen, weil der Anbieter erstrangig abgesichert ist. Und beim späteren Verkauf teilen Sie den Erlös, während der Anbieter in der Regel mindestens seinen Einsatz zurückerhält – das Risiko sinkender Preise tragen Sie allein.
Verbraucherzentralen und die Finanzaufsicht haben das Modell wiederholt kritisiert, und die Justizministerkonferenz der Länder hat den Bund um eine Regulierung gebeten. Wir vermitteln es nicht. Wenn Sie ein Angebot dieser Art vorliegen haben, schauen wir es uns trotzdem mit Ihnen an.
Vier Dinge, die für alle diese Modelle gelten
Der Kaufpreis liegt unter dem Marktwert. Immer. Die Frage ist nicht, ob es einen Abschlag gibt, sondern ob er nachvollziehbar hergeleitet ist. Lassen Sie sich die Rechnung zeigen.
Wohnrecht und Nießbrauch sind weder vererbbar noch übertragbar. Sie enden mit Ihnen. Wenn Sie vorher ausziehen müssen – ins Pflegeheim etwa –, hängt es allein vom Vertrag ab, ob Sie dafür einen Ausgleich bekommen. Das ist der Punkt, an dem sich gute von schlechten Verträgen unterscheiden.
Wer ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch hat, ist nicht automatisch sorgenfrei. Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte nach dem Gesetz die gewöhnliche Unterhaltung der Immobilie und ihre Versicherung (§§ 1041, 1045 BGB). Beim Wohnungsrecht gilt die Unterhaltungspflicht entsprechend (§ 1093 in Verbindung mit § 1041 BGB), eine gesetzliche Versicherungspflicht dagegen nicht. Alles Weitere steht im Vertrag – oder eben nicht. „Sie haben mit dem Haus nichts mehr zu tun“ stimmt genau dann, wenn es so vereinbart wurde.
Die Bewertung kostet Geld, und oft zahlt sie der Verkäufer. Wo Wohnrecht oder Nießbrauch von privat an privat verkauft werden, ist ein Verkehrswertgutachten die Grundlage der gesamten Rechnung: für den Abschlag, für den Kapitalwert des Rechts, für die Bank des Käufers. Das ist ein vierstelliger Betrag, und er fällt an, bevor feststeht, ob es zum Vertrag kommt. Bei den institutionellen Modellen übernimmt der Anbieter die Bewertung in der Regel selbst. Wir sagen Ihnen vorher, welcher Fall bei Ihnen vorliegt.
Was in einem Verkehrswertgutachten steht
Warum wir darauf bestehen, dass Ihre Kinder mitkommen
Diese Entscheidungen fallen einmal und sind nicht rückabwickelbar. Sie betreffen nicht nur Sie, sondern auch die, die einmal erben.
Unsere Erfahrung: Wenn die Familie erst hinterher davon erfährt, entsteht Streit – nicht über das Geld, sondern über das Gefühl, übergangen worden zu sein. Wenn sie von Anfang an mit am Tisch sitzt, kommen die unangenehmen Fragen früh. Genau da gehören sie hin.
Deshalb laden wir ausdrücklich dazu ein, Kinder oder andere Vertrauenspersonen zu den Terminen mitzubringen. Und falls Sie diese Seite gerade für Ihre Eltern lesen: Sie dürfen mitkommen.
Wie wir vorgehen
Wir rechnen Ihnen die Modelle durch – alle, die für Ihre Situation in Frage kommen, nebeneinander und mit denselben Ausgangsdaten. Dazu stellen wir, was oft übersehen wird, den ganz normalen Verkauf zum Marktpreis.
Das ist Absicht. In manchen Fällen ist die nüchterne Rechnung, dass Verkaufen und Umziehen finanziell deutlich besser dasteht. Diese Zahl gehört auf den Tisch, auch wenn sie gegen das spricht, was Sie sich vorgenommen haben. Was Sie daraus machen, ist Ihre Sache – wohnen bleiben zu wollen, ist ein guter Grund, auch wenn er Geld kostet.
Zwei Termine, in aller Regel: einen zum Aufnehmen und Zuhören, einen zum Durchsprechen der Zahlen. Dazwischen rechnen wir.
Was auf dieser Seite steht, dient der Orientierung und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Wo es darauf ankommt, sagen wir Ihnen, wen Sie fragen sollten – und stellen die Unterlagen zusammen, die dafür gebraucht werden.
Fangen wir mit einer Frage an. Nicht mit der Frage, wie viel Sie bekommen – sondern mit der, wie sicher es sein muss.
Danach wird die Auswahl überschaubar.
Geschrieben von Ines van Genabith, Immobilienmaklerin, Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert) · Stand September 2026
