Vermieten oder verkaufen?
Rechnen Sie es durch, bevor Sie es entscheiden.
Vermieten oder Verkaufen?
Ein Haus wird frei. Die Kinder sind aus dem Haus, ein Elternteil ist ins Heim gezogen, eine Erbschaft ist geregelt – und dann steht die Frage im Raum, die sich nicht von selbst beantwortet.
Beide Wege sind vernünftig. Der eine macht aus einer Immobilie Geld, der andere aus einer Immobilie eine Aufgabe. Was für Sie das Richtige ist, hängt an Zahlen – und an Dingen, die in keiner Zahl stehen.
Diese Seite zeigt beides und entscheidet nichts.
Warum die Frage überhaupt kommt
Kaum jemand wacht morgens auf und überlegt, ob er vermieten soll. Die Frage kommt mit einem Anlass: Ein Elternteil zieht ins Heim und der Heimplatz kostet mehr, als die Rente hergibt. Eine Erbengemeinschaft muss sich einigen. Ein Paar trennt sich. Jemand zieht beruflich weg und weiß nicht, ob für immer.
Der Anlass bestimmt mehr als die Rendite. Wer Geld für die Pflege braucht, kann nicht auf Mieteinnahmen warten, die über zwanzig Jahre anfallen. Wer zu dritt erbt, braucht eine Lösung, die alle drei mittragen. Und wer in zwei Jahren vielleicht zurückkommt, verkauft ein Haus nicht, das er dann nicht mehr bezahlen könnte.
Deshalb fragen wir im ersten Gespräch nicht nach der Miete, sondern danach, was Sie eigentlich lösen wollen.
Was Vermieten verlangt
Vermieten ist kein passives Einkommen. Es ist ein kleines Unternehmen, das man nebenbei führt, und die Arbeit fällt unregelmäßig an: selten monatelang gar nichts, dann drei Wochen am Stück.
Zeit. Mieter suchen und auswählen, Besichtigungen, Übergaben, Nebenkostenabrechnung, Handwerker beauftragen und bezahlen, Erhöhungen ankündigen, auf Anrufe reagieren. Wer das abgibt, zahlt dafür – eine Hausverwaltung kostet Geld, das in der Rendite fehlt.
Rücklagen. Eine Heizung geht kaputt, wann sie kaputtgehen will, nicht wann es passt. Wer eine Ersatzheizung nicht aus eigener Kraft bezahlen kann, ist als Vermieter in einer schwierigen Lage – die Miete läuft weiter, die Rechnung auch.
Mietrecht. Es schützt in Deutschland stark den Mieter, und das aus guten Gründen. Für Sie heißt das: Eigenbedarf muss begründet und bewiesen werden, eine Kündigung wegen Zahlungsverzug braucht Fristen und Form, und wer eine Wohnung nicht mehr vermieten, sondern verkaufen will, verkauft sie mit dem Mietvertrag – Kauf bricht nicht Miete.
Und der Mieter selbst. Die allermeisten Mietverhältnisse laufen jahrelang ohne einen einzigen Streit. Die Ausnahme ist selten, aber wenn sie eintritt, kostet sie Monate und Nerven. Wer schlecht schläft, wenn eine Zahlung ausbleibt, sollte das in die Rechnung einbeziehen – es steht in keiner Tabelle und ist trotzdem der häufigste Grund, warum Menschen am Ende doch verkaufen.
Werterhalt heißt auch: die Miete anpassen
Es gibt einen Fall, den wir immer wieder auf dem Tisch haben, und er endet fast jedes Mal mit derselben Enttäuschung. Eine Wohnung oder ein Haus war zwanzig, dreißig Jahre vermietet. Meistens sind es die Immobilien der Eltern. Der Mieter wohnt lange dort, er zahlt zuverlässig, man kennt sich – und die Miete wurde nie erhöht. Nicht aus Nachlässigkeit, sondern aus Anstand: Das Geld wurde nicht gebraucht, und man wollte niemanden vor den Kopf stoßen.
Dann wird verkauft. Und der Preis liegt weit unter dem, was alle erwartet haben.
Warum das so ist. Eine vermietete Immobilie wird nicht nach dem bewertet, was sie einbringen könnte, sondern nach dem, was sie tatsächlich einbringt. Der Käufer übernimmt den laufenden Mietvertrag, nicht die Hoffnung auf einen besseren. Halbe Miete heißt darum grob gesagt halber Preis – und das trifft eine Immobilie über zwanzig Jahre schleichend, ohne dass es irgendwo auffällt.
Und der Käuferkreis schrumpft. Wer selbst einziehen will, scheidet aus: Kauf bricht nicht Miete, Eigenbedarf muss begründet und notfalls bewiesen werden, und die Kündigungsfrist wächst mit der Wohndauer – nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Dabei zählt, wie lange der Mieter dort wohnt, nicht wie lange Sie Eigentümer sind; wer eine Immobilie erbt, erbt die Wohndauer mit. Bei einer Wohnung, die erst nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt wurde, kommt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren ab Verkauf dazu (§ 577a BGB), und der Mieter kann einer Kündigung aus Härtegründen widersprechen (§ 574 BGB). Übrig bleibt der Kapitalanleger. Der rechnet, und er rechnet mit der Miete, die im Vertrag steht.
Was das nicht heißt. Es heißt nicht, jedes Jahr das Maximum herauszuholen. Das geht ohnehin nicht: Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist, sie darf in drei Jahren höchstens zwanzig Prozent betragen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt fünfzehn –, und der Mieter muss zustimmen (§ 558 BGB). Wer jahrzehntelang nichts getan hat, kann das auch nicht in einem Schritt nachholen; die Grenze gilt dann genauso.
Es heißt: in regelmäßigen Abständen hinsehen, was ortsüblich ist, und den Abstand nicht zu groß werden lassen. Wer alle paar Jahre moderat anpasst, hält den Wert seiner Immobilie – und bleibt für den Mieter trotzdem weit unter dem, was eine Neuvermietung kosten würde.
Und wer sich bewusst dagegen entscheidet, weil der Mieter alt ist, weil das Geld nicht gebraucht wird, weil es sich falsch anfühlt: Das ist eine anständige Haltung, und niemand muss sie aufgeben. Man sollte nur wissen, was sie kostet – nicht monatlich, sondern am Ende, wenn verkauft wird. Wer es weiß und trotzdem dabei bleibt, hat entschieden. Wer es nicht weiß, erlebt eine Überraschung.
Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall eine Anpassung möglich ist, sagen Ihnen der Mietspiegel Ihrer Gemeinde, ein Mieter- oder Haus- und Grundbesitzerverein oder eine Anwältin für Mietrecht. Wir sagen Ihnen, was die heutige Miete für den erzielbaren Preis bedeutet.
Was zwanzig Jahre Rücksicht am Ende kosten
Eine Dreizimmerwohnung, 75 Quadratmeter, seit gut zwanzig Jahren an dieselbe Mieterin vermietet. Ortsüblich wären heute rund 900 Euro netto kalt. Gezahlt werden 600 Euro, weil die Miete zuletzt vor zwanzig Jahren angepasst wurde.
Jahresmiete ortsüblich (900 €)10.800 €
Jahresmiete tatsächlich (600 €)7.200 €
Kaufpreis eines Anlegers beim 22-Fachen der Jahresmiete237.600 € / 158.400 €
Unterschiedrund 79.000 €
Eine grobe Rechnung zur Veranschaulichung, kein Gutachten: Der Faktor hängt von Lage, Zustand und Baujahr ab und liegt in unserer Region je nach Immobilie deutlich darunter oder darüber. Der Mechanismus bleibt derselbe – der Preis einer vermieteten Wohnung folgt der Miete, die im Vertrag steht. Die 300 Euro im Monat, auf die zwanzig Jahre lang verzichtet wurde, summieren sich auf etwa 72.000 Euro. Der Preisabschlag kommt oben drauf.
Die Immobilie als Altersvorsorge
„Betongold“ ist ein Werbewort, und wie die meisten Werbeworte erklärt es nur die Hälfte. Was für eine vermietete Immobilie spricht, lässt sich ordentlich benennen – was gegen sie spricht, genauso.
Dafür spricht: Mieten steigen langfristig mit den Lebenshaltungskosten, eine Immobilie ist damit ein gewisser Schutz gegen Inflation. Sie erzeugt laufende Einnahmen statt eines einmaligen Betrags, den man aufbraucht. Sie lässt sich mit Fremdkapital finanzieren, was Eigenkapital hebelt – in beide Richtungen. Und sie ist ein Sachwert, den man ansehen, reparieren und vererben kann.
Dagegen spricht: Ein Haus ist ein Klumpen. Für die meisten Eigentümer steckt der größte Teil des Vermögens in einem einzigen Gebäude, in einer einzigen Straße, in einer einzigen Region – und ist damit von Dingen abhängig, auf die niemand Einfluss hat: dass der große Arbeitgeber am Ort bleibt, dass die Gemeinde nicht schrumpft, dass sich das Viertel nicht dreht.
Dazu kommt: Man kann kein Drittel eines Hauses verkaufen, wenn man Geld braucht. Wer im Alter eine größere Summe benötigt, steht vor der Wahl, alles zu verkaufen oder nichts. Und gepflegt werden muss es auch dann noch, wenn man selbst nicht mehr aufs Dach steigt.
Beides ist richtig, und beides gilt gleichzeitig. Welcher Teil für Sie schwerer wiegt, hängt davon ab, wie viel Vermögen daneben noch da ist, wie alt Sie sind und wie viel Aufwand Sie tragen wollen. Das ist eine Frage, die Sie beantworten – nicht ein Rechner und auch nicht wir.
Was ein Verkauf freisetzt – und was er kostet
Ein Verkauf macht aus einem Gebäude einen Betrag auf dem Konto. Das ist der ganze Vorteil, und er ist größer, als er klingt: Der Betrag ist teilbar, sofort verfügbar, verursacht keine Arbeit und kann auf mehrere Dinge verteilt werden. Wer damit ein Darlehen ablöst, spart Zinsen – ein sicherer Ertrag, den keine Anlage garantiert.
Was er kostet, gehört genauso dazu. Die Immobilie ist weg, mit allem, was daran hängt: der möglichen Wertsteigerung, dem Inflationsschutz, der Option, dass ein Kind später einzieht. Ein Verkauf ist endgültig, und zurückkaufen lässt sich ein Haus praktisch nie zu dem Preis, zu dem man es verkauft hat.
Dazu kommen die Kosten des Verkaufs selbst: Ihr Anteil an der Provision, die Löschung alter Grundschulden, fehlende Unterlagen, die beschafft werden müssen, und je nach Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank. Diese Posten stehen im Rechner weiter unten als Freifeld – tragen Sie ein, was für Sie gilt.
Die Steuerfrage gehört auf den Tisch – aber nicht auf unseren
Steuern entscheiden diese Frage häufiger, als allen lieb ist. Mieteinnahmen werden versteuert, Zinserträge auch, und beim Verkauf kann Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei geerbten Immobilien zählt dabei die Haltezeit des Erblassers mit. Für die Abschreibung gelten eigene Regeln, und wer aus dem Verkauf ein Darlehen ablöst, verändert damit auch seine steuerliche Lage.
Das sind keine Nebensächlichkeiten – es sind oft vierstellige Beträge pro Jahr, und in Einzelfällen deutlich mehr. Genau deshalb rechnen wir sie nicht aus. Wir sind keine Steuerberater und dürfen es auch nicht sein.
Unser Beitrag ist ein anderer: Wir sagen Ihnen früh, dass die Frage ansteht, und welche Angaben Ihr Steuerberater dafür braucht – Anschaffungsdatum, Anschaffungskosten, bisherige Nutzung, Modernisierungen. Wer mit diesen Zahlen in den Termin geht, bekommt in einer halben Stunde eine Antwort statt in drei Terminen.
Rechnen Sie es selbst durch
Der Rechner stellt zwei Jahresbeträge nebeneinander: was eine Vermietung nach Kosten übrig lässt, und was der Verkaufserlös bringen würde, wenn Sie ihn anlegen. Alle Ansätze sind Freifelder. Die Vorbelegung sind übliche Werte – wenn Sie es besser wissen, überschreiben Sie sie.
Eine Empfehlung gibt der Rechner nicht ab, und ein Anlegerprofil erhebt er auch nicht. Er rechnet, mehr nicht.
1Ihre Immobilie
Drei Zahlen, die nur Sie kennen.
Wenn Sie ihn nicht kennen: Eine Bewertung vor Ort liefert die Zahl.
Kein Darlehen mehr? Dann 0 eintragen.
Ohne Nebenkosten. Was verlangen vergleichbare Wohnungen in der Nachbarschaft?
2Ihre Ansätze
Vorbelegt mit Werten, die in unserer Region üblich sind. Überschreiben Sie, was Sie besser wissen – alles rechnet sofort mit.
Was bekommen Sie für das Geld, wenn es nicht in der Immobilie steckt? Für Tages- und Festgeld nennt Ihnen Ihre Bank den Satz. Wer breiter anlegt, rechnet mit mehr und trägt dafür Kursschwankungen.
Faustregel: etwa 1 Prozent. Bei einem älteren Haus eher mehr, bei einer sanierten Wohnung weniger.
Üblicher Ansatz für Wohnraum: 2 Prozent. Er deckt Leerstand zwischen zwei Mietern und ausbleibende Zahlungen.
Wenn Sie selbst verwalten, steht hier Ihre Zeit. Bei einer Eigentumswohnung kommt der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds dazu.
Nur nötig, wenn eine Restschuld bleibt, weil Sie die Immobilie behalten.
Ihr Anteil an der Courtage beträgt in unserer Region üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Dazu kommen die Löschung alter Grundschulden – rund 0,2 Prozent des eingetragenen Betrags für Notar und Grundbuchamt – und fehlende Unterlagen. Wer ohne Makler verkauft, trägt weniger.
3Das Ergebnis
Zwei Jahresbeträge nebeneinander, beide vor Steuern.
Wenn Sie vermieten
– Überschuss pro Jahr, vor SteuernJahresnettokaltmiete–
abzüglich Instandhaltung–
abzüglich Mietausfallwagnis–
abzüglich Verwaltung–
abzüglich Darlehenszinsen–
Wenn Sie verkaufen und anlegen
– Zinsertrag pro Jahr, vor SteuernVerkaufspreis–
abzüglich Restschuld–
abzüglich Verkaufskosten–
Tragen Sie Verkaufspreis und Miete ein, dann rechnet die Seite mit.
Was in dieser Rechnung nicht steckt:
- Steuern – auf Mieteinnahmen, auf Zinserträge und gegebenenfalls auf den Verkaufsgewinn
- die Wertentwicklung der Immobilie und die Entwicklung der Mieten
- die Tilgung Ihres Darlehens, die Ihr Vermögen erhöht
- Inflation, auf beiden Seiten
- Ihre Zeit und Ihre Nerven
Zwei Zahlen nebeneinander sind noch keine Entscheidung. Sie sind der Punkt, an dem ein Gespräch anfangen kann.
Was wir tun – und was wir nicht tun
Was wir tun: Wir ermitteln, was Ihre Immobilie wert ist und welche Miete sich realistisch erzielen lässt – beides mit Zahlen aus der Region, nicht aus einem Portal. Wir sagen Ihnen, was an Ihrem Haus in den nächsten Jahren ansteht und was das kostet. Und wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch, auch dann, wenn am Ende kein Verkaufsauftrag dabei herauskommt.
Was wir nicht tun: Wir beraten Sie nicht in Geldanlagen. Wir empfehlen Ihnen kein Produkt, keine Bank und keinen Zinssatz, und wir sagen Ihnen nicht, ob Sie verkaufen sollen. Dafür braucht es eine Erlaubnis, die wir nicht haben und auch nicht haben wollen.
Dass wir am Verkauf verdienen und an der Vermietung nicht, wissen Sie. Deshalb steht es hier: Wenn die Rechnung für das Behalten spricht, sagen wir das. Ein Auftrag, der auf einer schiefen Empfehlung beruht, kommt zurück – spätestens, wenn jemand nachrechnet.
Sagen Sie uns, um welche Immobilie es geht und was Sie eigentlich lösen wollen. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch und sagen Ihnen, was uns an Ihrer Rechnung auffällt.
Am Ende entscheiden Sie – aber nicht im Dunkeln.
Geschrieben von Ines van Genabith, Immobilienmaklerin, Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert) · Stand September 2026
