Der Kauf beginnt nicht beim Haus.
Er beginnt bei Ihrer Bank.
Der Weg ins Eigenheim: was passiert, bevor der Notar Termine vergibt
Zwischen „Wir hätten gern ein Haus“ und dem Schlüssel in der Hand liegen ein paar Monate, in denen erstaunlich wenig mit Häusern zu tun hat. Es geht um Zahlen, um Unterlagen und um Tempo.
Wer diesen Teil kennt, ist im Vorteil. Nicht weil er schneller ist, sondern weil er im richtigen Moment antworten kann – und weil er weiß, welche Fragen er stellen darf.
Diese Seite beschreibt den Weg bis zur Einigung. Was danach kommt, steht im Leitfaden.
Fangen Sie bei Ihrer Bank an, nicht bei den Anzeigen
Es ist verlockend, erst einmal zu schauen, was es so gibt. Nur führt das dazu, dass man sich in etwas verliebt, bevor man weiß, ob es überhaupt in Frage kommt – und dass man beim guten Angebot zu langsam ist, weil die Bank erst anfangen muss zu rechnen.
Drei Schritte, in dieser Reihenfolge.
1
Den Rahmen klären
Wie viel Eigenkapital steht bereit, wie hoch darf die monatliche Rate sein, und was bleibt davon übrig, wenn eines Tages ein Auto kaputtgeht? Das rechnet Ihre Bank, nicht wir. Rechnen Sie die Nebenkosten mit – sie liegen bei rund einem Zehntel des Kaufpreises.
2
Die Finanzierungsbestätigung holen
Ein Schreiben Ihrer Bank, das eine Summe nennt. Es kostet nichts, verpflichtet zu nichts und ist meist in wenigen Tagen da.
Damit sind Sie derjenige, der beim guten Angebot am Freitagnachmittag antworten kann – und nicht derjenige, der erst am Montag mit seiner Bank telefoniert.
3
Erst dann suchen
Jetzt wissen Sie, worüber Sie reden. Jede Besichtigung hat einen Maßstab, und aus „schön, aber teuer“ wird „passt“ oder „passt nicht“.
Was in ein Suchprofil gehört – und was nicht
Je enger das Profil, desto weniger bekommen Sie zu sehen. Je weiter, desto mehr Termine, die nichts bringen. Deshalb lohnt es sich, vorher zu sortieren, was wirklich feststeht.
Dafür gibt es ein Blatt: Was Ihre Immobilie können muss. Hinter jeden Punkt ein M für Muss oder ein W für Wunsch – danach vergleichen Sie Angebote mit einer Liste statt mit dem Bauchgefühl.
Steht meistens fest
- Der Preisrahmen
- Die Gegend, weil Arbeit, Schule und Familie daran hängen
- Ob Sie bauen, sanieren oder einziehen wollen
- Wie viele Menschen dauerhaft darin wohnen
Ist verhandelbar
- Die Quadratmeterzahl
- Die Zimmeraufteilung
- Baujahr und Zustand
- Garten statt Balkon, Garage statt Stellplatz
Wird oft überschätzt
- Die Ausstattung – Küchen und Bäder werden ohnehin getauscht
- Die Farbe der Wände und der Zustand der Böden
- Der erste Eindruck im Flur
- Fotos, die im Weitwinkel aufgenommen sind
Bei der Besichtigung lohnt der Blick nach oben und nach unten
Der Blick nach oben
Über der obersten Decke entscheidet sich ein guter Teil der Heizkosten. Zwei Minuten auf dem Dachboden sagen mehr als jede Beschreibung im Exposé.
Die meisten schauen sich Räume an. Teuer wird später aber selten der Raum, sondern das, was man nicht sieht – der Keller, der Dachboden, der Zählerschrank.
Nehmen Sie die Checkliste zur Besichtigung mit und füllen Sie sie währenddessen aus. Vierzig Minuten später weiß man sonst oft nicht mehr, was man gesehen hat.
Im Keller und auf dem Dachboden
- Feuchte Stellen, Salzränder, frische Farbe an einer einzelnen Wand
- Alter der Heizung (steht meist auf dem Typenschild)
- Zählerschrank: Schraubsicherungen oder Automaten
- Dämmung der obersten Geschossdecke
- Holz im Dachstuhl – Risse, Fraßgänge, Wasserränder
Außen
- Dacheindeckung und Rinnen
- Fenster: Alter, Verglasung, dichte Gummis
- Risse im Putz, besonders über Fenstern und an Ecken
- Wie das Wasser vom Haus weggeführt wird
- Nachbarschaft, Lärm, Verkehr – am besten zu zwei Tageszeiten
Unterlagen, die Sie sehen dürfen
- Energieausweis (muss unaufgefordert vorgelegt werden)
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Belege über Modernisierungen der letzten Jahre
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen, Protokolle
Fragen, die sich lohnen
- Warum wird verkauft?
- Was wurde wann gemacht – und von wem?
- Was steht in den nächsten fünf Jahren an?
- Wie hoch waren die Heiz- und Nebenkosten zuletzt?
- Gibt es Lasten im Grundbuch, von denen wir wissen sollten?
Warum wir nach einer Finanzierungsbestätigung fragen
Es ist die Frage, die am ehesten als Misstrauen ankommt. Sie ist keines.
Wir brauchen ein Schreiben Ihrer Bank, das nicht älter als vier Wochen ist und eine Summe nennt. Wer bar zahlt, zeigt stattdessen einen Kapitalnachweis. Das ist üblich, es kostet Sie nichts, und niemand nimmt es krumm.
Der Grund liegt beim Verkäufer: Ein geplatzter Notartermin kostet ihn Wochen – und in dieser Zeit hat er alle anderen weggeschickt. Wer uns die Bestätigung zeigt, wird deshalb nicht kontrolliert, sondern bevorzugt behandelt: Sie stehen vorn, wenn es eng wird.
Mit den Unterlagen halten wir es genauso nüchtern. Einsicht bekommen Sie bei der Besichtigung. Vollständig versendet wird danach an die, die ernsthaft weitermachen.
Ab hier übernimmt der Notar
Wenn Sie sich mit dem Eigentümer einig sind, endet der Teil, den diese Seite beschreibt. Ab dann läuft ein Verfahren mit festen Schritten: Vertragsentwurf, Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Zahlung, Schlüssel, Grundbuch.
Wie lange das jeweils dauert und was in welcher Reihenfolge passiert, haben wir aufgeschrieben.
Sie stehen ganz am Anfang und wissen nicht, ob Ihr Vorhaben überhaupt realistisch ist? Dann sagen Sie uns, was Sie suchen und was Sie einsetzen können. Wir sagen Ihnen, was dafür hier tatsächlich zu bekommen ist.
Auch dann, wenn die ehrliche Antwort lautet: im Moment nichts.
Geschrieben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Immobilien · Stand September 2026
