Sie verkaufen das Haus.
Wohnen bleiben Sie trotzdem.
Immobilienverrentung: der Verkauf, bei dem Sie wohnen bleiben
Die Verrentung ist ein Verkauf wie jeder andere – mit einem Unterschied: Sie ziehen nicht aus. Das Eigentum geht über, das Wohnen bleibt bei Ihnen, abgesichert durch ein Recht im Grundbuch.
Dafür bekommen Sie weniger, als ein leeres Haus einbringen würde. Der Käufer kann jahrelang nichts damit anfangen, und das schlägt sich im Preis nieder. Was Sie kaufen, ist Zeit in den eigenen vier Wänden.
Diese Seite erklärt, wie der Preis dabei zustande kommt, was abgesichert wird und was nicht – und wo die Sätze stehen, bei denen man genau hinsehen sollte.
Ohne Zahl im Prospekt und ohne Rechner, der so tut, als wäre es einfach.
Was Sie bekommen
Eine monatliche Zahlung, einen Betrag sofort oder beides – dazu ein Wohnungsrecht im Grundbuch und mietfreies Wohnen.
Was es kostet
Der Kaufpreis liegt unter dem Marktwert. Der Abzug ist der Preis dafür, dass der Käufer jahrelang nichts nutzen kann.
Wie sicher es ist
Ihr Wohnen steht im Grundbuch und wirkt gegen jeden. Entscheidend ist, an welcher Rangstelle es eingetragen wird.
Was bei einer Verrentung tatsächlich passiert
Sie verkaufen Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Der Käufer wird Eigentümer, wird ins Grundbuch eingetragen, kann die Immobilie später weiterverkaufen oder vererben. Daran ist nichts anders als bei jedem Verkauf.
Der Unterschied steht in Abteilung II des Grundbuchs: ein Wohnungsrecht zu Ihren Gunsten. Es erlaubt Ihnen, die Immobilie weiter zu bewohnen, ohne Miete zu zahlen, und es wirkt gegen jeden – gegen den Käufer, gegen einen späteren Käufer, gegen dessen Bank. Es ist nicht übertragbar und nicht vererblich; es endet mit Ihnen (§§ 1090, 1092, 1093 BGB).
Den Kaufpreis bekommen Sie nicht zwingend auf einmal. Üblich sind drei Formen, auch gemischt: eine monatliche Zahlung auf Lebenszeit, eine monatliche Zahlung über eine feste Zahl von Jahren, oder ein Betrag sofort – etwa, um ein Darlehen abzulösen, das sonst weiterläuft.
Wie der Preis zustande kommt
Die Rechnung hat drei Schritte, und jeder davon ist nachprüfbar. Wenn Ihnen jemand eine Zahl nennt, ohne diese drei Schritte zu zeigen, fragen Sie nach.
1
Der Verkehrswert
Was die Immobilie wert wäre, wenn sie frei von Rechten verkauft würde. Das ist die Grundlage – und sie gehört ermittelt, nicht geschätzt.
2
Der Wert Ihres Wohnungsrechts
Die erzielbare Miete, multipliziert mit einem Faktor für die voraussichtliche Dauer. Grundlage ist die Sterbetafel des Statistischen Bundesamts, gerechnet mit 5,5 Prozent (§ 14 BewG).
3
Was übrig bleibt
Der verbleibende Betrag wird ausgezahlt – einmalig, monatlich oder gemischt. Wird daraus eine Rente, kommt eine Verzinsung hinzu. Auch die gehört auf den Tisch.
Dazu kommt ein Abschlag dafür, dass eine belastete Immobilie schwerer verkäuflich ist als eine freie. Das ist kein Trick, sondern der Preis dafür, dass jemand jahrelang Eigentümer ist, ohne etwas nutzen zu können.
Wir stellen Ihnen diese Rechnung vollständig hin – und daneben, was ein normaler Verkauf zum Marktpreis brächte. Die Differenz ist das, was das Bleiben kostet. Diese Zahl sollten Sie kennen, bevor Sie unterschreiben.
Was abgesichert wird – und was nicht
Das Wohnungsrecht steht im Grundbuch. Entscheidend ist dabei die Rangstelle. Erwirbt ein institutioneller Partner ohne Finanzierung, kann Ihr Recht an erster Stelle stehen. Kauft dagegen eine Privatperson mit einem Bankdarlehen, verlangt deren Bank in aller Regel den ersten Rang – Ihr Recht steht dann dahinter und kann in einer Zwangsversteigerung untergehen, unter Umständen ohne Entschädigung. Der Notar muss Sie darauf hinweisen. Lassen Sie sich vorher sagen, an welcher Stelle Ihr Recht eingetragen wird.
Die Zahlungen stehen im Vertrag. Eine laufende Rente ist nur so sicher wie derjenige, der sie zahlt. Beim Modell unseres Stiftungspartners wird sie zusätzlich durch eine Sicherungshypothek im Grundbuch abgesichert, und der Teil des Wohnungsrechts, den Sie am Ende nicht in Anspruch nehmen konnten, wird an Ihre Erben ausgezahlt. Bei anderen Modellen ist beides Verhandlungssache – und gehört verhandelt.
Nicht abgesichert ist, was nicht vereinbart wurde. Es gibt keine gesetzliche Auffangregel, die Ihnen später hilft. Was nicht im Vertrag steht, gilt nicht.
Wer zahlt, wenn das Dach undicht wird
Hier steht auf vielen Seiten ein Satz, der zu weit geht: dass die Immobilie Sie finanziell nicht mehr belaste und Sie nur noch die Verbrauchskosten trügen. Das stimmt, wenn es so vereinbart ist – und sonst nicht.
Nach dem Gesetz trifft die gewöhnliche Unterhaltung den Wohnungsberechtigten, nicht den Eigentümer (§ 1093 in Verbindung mit § 1041 BGB). Größere Erneuerungen – das Dach, die Heizung – gehören dagegen zum wirtschaftlichen Bestand und damit zum Eigentümer. Die Grenze zwischen beidem ist genau die Stelle, an der später gestritten wird.
Deshalb: Vertragliche Regelung schlägt Gesetz. Institutionelle Anbieter übernehmen die Instandhaltung häufig ganz oder teilweise; beim Verkauf an privat ist das die Ausnahme. Wir sehen uns diesen Punkt in jedem Angebot an, bevor über den Preis gesprochen wird.
Wenn Sie vorher ausziehen
Das ist der Punkt, an dem sich gute von schlechten Verträgen unterscheiden – und der Punkt, den bei der Unterschrift am wenigsten jemand hören will.
Ein Wohnungsrecht endet mit dem Tod des Berechtigten. Es ist weder vererblich noch übertragbar. Ziehen Sie vorher aus, weil Pflege im Haus nicht mehr möglich ist, bleibt das Recht zwar bestehen – aber Sie nutzen es nicht mehr. Ob Sie dafür einen Ausgleich bekommen, hängt allein vom Vertrag ab.
Es gibt Modelle, die das regeln: Bei unserem Stiftungspartner wird der nicht in Anspruch genommene Teil des Wohnungsrechts ausgezahlt – an Sie oder an Ihre Erben. Es gibt auch Verträge, in denen dazu nichts steht. Fragen Sie danach, bevor Sie über die Höhe der Rente sprechen.
Und es gibt eine zweite Form des Rechts, die genau hier ihren Vorteil hat: den Nießbrauch. Er erlaubt es, die Immobilie zu vermieten, wenn Sie selbst nicht mehr darin wohnen. Beide im Vergleich:
Wohnungsrechtdie übliche Form bei der Verrentung
Nießbrauchdas weiter reichende Recht
Was es erlaubt
WohnungsrechtSie bewohnen die Immobilie selbst, mietfrei, so lange Sie leben.
NießbrauchSie ziehen die Nutzungen der Immobilie – bewohnen oder vermieten.
Vermieten
WohnungsrechtNicht möglich. Wer auszieht, kann das Recht nicht zu Geld machen.
NießbrauchMöglich. Wer ins Betreute Wohnen zieht, kann die Mieteinnahmen behalten.
Erhaltung
WohnungsrechtDie gewöhnliche Unterhaltung trägt der Berechtigte, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 1093 in Verbindung mit § 1041 BGB). Eine gesetzliche Versicherungspflicht gibt es hier nicht.
NießbrauchDie gewöhnliche Unterhaltung und die Versicherung trägt der Berechtigte (§§ 1041, 1045 BGB).
Wenn Sie ausziehen
WohnungsrechtDas Recht besteht weiter, nutzt Ihnen aber nichts. Ein Ausgleich entsteht nur, wenn er vereinbart ist.
NießbrauchDas Recht bleibt wirtschaftlich nutzbar, weil vermietet werden darf.
Abzug vom Kaufpreis
WohnungsrechtDie ersparte Miete über die statistische Dauer.
NießbrauchHöher als beim Wohnungsrecht – das Recht ist mehr wert.
Fragen Sie das, bevor Sie unterschreiben
Wenn Ihnen jemand eine Verrentung anbietet, entscheidet sich alles an fünf Stellen. Drucken Sie die Liste aus und nehmen Sie sie mit in den Termin – auch wenn der Termin nicht bei uns stattfindet.
1
An welcher Rangstelle wird mein Wohnungsrecht eingetragen?
Steht es hinter der Finanzierungsgrundschuld des Käufers, kann es in der Zwangsversteigerung untergehen.
2
Wer zahlt Instandhaltung und Versicherung?
Und wo genau verläuft die Grenze zwischen gewöhnlicher Unterhaltung und großer Erneuerung? Ohne Regelung liegt die Unterhaltung bei Ihnen.
3
Was passiert, wenn ich vorher ausziehen muss?
Gibt es einen Ausgleich für das Wohnungsrecht, das ich nicht mehr nutze – und wie wird er berechnet?
4
Wie ist die laufende Zahlung abgesichert?
Eine Rente ist nur so sicher wie der, der sie zahlt. Steht dafür etwas im Grundbuch, oder steht es nur im Vertrag?
5
Zeigen Sie mir die Rechnung.
Verkehrswert, Wert des Wohnungsrechts, Verzinsung – alle drei Schritte. Wer eine Zahl nennt, ohne sie herzuleiten, hat etwas zu verbergen.
Wie wir vorgehen
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir nicht über Modelle reden, sondern über Ihre Lage: was Sie brauchen, wie lange Sie bleiben wollen, wer sonst noch betroffen ist. Danach bewerten wir die Immobilie, prüfen, ob eine Verrentung überhaupt trägt, und rechnen Ihnen die in Frage kommenden Wege nebeneinander aus – den normalen Verkauf zum Marktpreis immer dazu.
Wenn es zur Umsetzung kommt, begleiten wir bis zum Notartermin: Unterlagen, Abstimmung mit dem Vertragspartner, Rückfragen, Termin. Sie müssen nichts selbst koordinieren.
Wir arbeiten mit einem langjährig etablierten, gemeinnützigen Stiftungspartner, der auf Immobilienverrentung spezialisiert ist. Einen Teilverkauf vermitteln wir nicht.
Und eine Bitte, die wir jedes Mal aussprechen: Bringen Sie Ihre Kinder oder eine andere Vertrauensperson mit. Diese Entscheidung fällt einmal und lässt sich nicht zurückdrehen. Wenn die Familie von Anfang an mit am Tisch sitzt, kommen die unangenehmen Fragen früh – und genau da gehören sie hin.
Wenn eine Verrentung nicht passt
Sie passt nicht immer. Wenn Sie noch Jahrzehnte in der Immobilie wohnen wollen, wird der Abzug so groß, dass unterm Strich wenig bleibt. Wenn Sie eine größere Summe brauchen statt eines monatlichen Betrags, gibt es bessere Wege. Und wenn die Immobilie ohnehin zu groß geworden ist, ist ein normaler Verkauf oft die ehrlichere Lösung.
Und dann ist da die Frage, die vor allen anderen steht. Fast jeder, der sich mit Verrentung beschäftigt, tut das aus einem Grund: Es wird Geld gebraucht. Für die Pflege, für einen Umbau, für eine Lücke, die die Rente lässt. Bevor Sie dafür die Immobilie aufgeben, lohnt sich eine andere Frage – reicht vielleicht ein Darlehen?
„In meinem Alter bekomme ich doch nichts mehr“ ist eine Annahme, keine Regel. Wer eine schuldenfreie Immobilie besitzt, bringt genau das mit, worauf eine Bank schaut: Vermögen und eine Sicherheit. Ob es im Einzelfall trägt, entscheidet die Bank und nicht das Geburtsjahr – und ein erstes Gespräch kostet nichts. Wir beraten nicht in Finanzierungen, aber wir haben Kollegen bei der Bausparkasse, die genau das tun, und stellen den Kontakt her.
Zu den Finanzlösungen
Den umgekehrten Fall gibt es auch, seltener, aber es gibt ihn: Wer niemanden hat, dem er etwas hinterlassen möchte, für den ist der Gedanke naheliegend, die Immobilie jetzt zu Geld zu machen und es selbst auszugeben. Das ist kein schlechter Plan, sondern eine Entscheidung wie jede andere – und für sie sind diese Modelle gemacht.
Wer den vollen Kaufpreis auf einmal möchte und trotzdem wohnen bleiben will, sieht sich die Rückanmietung an: Verkauf zum Marktpreis, Mietvertrag statt Grundbuchrecht.
Zum Verkauf mit Rückanmietung
Was auf dieser Seite steht, dient der Orientierung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Wo es darauf ankommt, sagen wir Ihnen, wen Sie fragen sollten – und stellen die Unterlagen zusammen, die dafür gebraucht werden.
Ob eine Verrentung für Sie trägt, lässt sich in einem Gespräch klären und in einer Rechnung zeigen. Beides kostet Sie nichts und verpflichtet zu nichts.
Am Ende steht eine Zahl, die Sie nachrechnen können.
Geschrieben von Ines van Genabith, Immobilienmaklerin, Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert) · Stand September 2026
