Ein Haus, mehrere Erben.
Verkaufen können Sie nur gemeinsam.
Geerbte Immobilie verkaufen
Eine geerbte Immobilie lässt sich nicht am Tag nach der Beerdigung verkaufen. Zwischen dem Erbfall und dem Notartermin liegen Nachweise, Ämter und – wenn mehrere geerbt haben – Gespräche in der Familie.
Diese Seite beschreibt beides: den Weg, wenn Sie allein geerbt haben, und den, wenn Sie zu mehreren erben.
Dazu, was es kostet, wenn man sich nicht einigt.
Zuerst muss feststehen, wer geerbt hat
Mit dem Erbfall geht das Eigentum auf die Erben über – automatisch, im Moment des Todes. Im Grundbuch steht zwar weiterhin der Name des Verstorbenen. Verkaufen lässt sich trotzdem.
Gebraucht wird ein Nachweis darüber, wer geerbt hat – und bei mehreren Erben, zu welchen Anteilen. Diesen Nachweis liefert ein Erbschein des Nachlassgerichts oder ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll. Liegt er vor, wird der Kaufvertrag beurkundet und das Grundbuch anschließend direkt auf den Käufer umgeschrieben. Ein Zwischenschritt, bei dem erst die Erben eingetragen werden, ist dafür in der Regel nicht nötig.
Ein privat geschriebenes Testament genügt dafür nicht. Dann führt der Weg über den Erbschein – und der bestimmt den Zeitplan.
Anders liegt es, wenn die Immobilie behalten werden soll: Dann lassen sich die Erben im Grundbuch eintragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
Den ganzen Weg, vom Testament über den Erbschein bis zur Erbengemeinschaft, beschreibt unser Ratgeber „Das Haus in der Familie weitergeben“. Dort steht auch, was Eltern vorher regeln können, damit ihre Kinder später nicht monatelang auf einen Erbschein warten.
Unsere Erfahrungswerte
Auf den Erbschein warten Sie je nach Nachlassgericht drei bis sechs Monate. Wie lange ein Grundbuchamt anschließend für eine Eintragung braucht, ist ebenso unterschiedlich: In Villingen-Schwenningen haben wir drei Monate gewartet, in Sigmaringen vier bis fünf, in Emmendingen acht.
Diese Zeiten laufen nacheinander, nicht nebeneinander. Wer im Frühjahr erbt, verkauft selten im selben Jahr.
Wenn Sie allein geerbt haben
Dann entscheiden Sie allein – sobald der Erbnachweis vorliegt. Danach läuft der Verkauf wie jeder andere: Unterlagen zusammenstellen, Wert ermitteln, vermarkten, beurkunden.
Der einzige Unterschied zum gewöhnlichen Verkauf liegt bei den Unterlagen. In geerbten Häusern fehlt oft, was über Jahrzehnte niemand gebraucht hat: die Baugenehmigung, die Wohnflächenberechnung, Nachweise über Umbauten. Das lässt sich beschaffen, es dauert nur.
Wenn Sie zu mehreren erben
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen zusammen, nicht jedem ein abgegrenztes Stück davon. Verkaufen kann die Gemeinschaft deshalb nur gemeinsam: Jeder Miterbe muss zustimmen, und jeder Miterbe unterschreibt den Kaufvertrag.
Das gilt auch für den, der weit weg wohnt, und für den, der sich seit Jahren nicht meldet. Ein einzelner Erbe kann seinen Anteil zwar rechtlich verkaufen – einen Käufer dafür findet er praktisch nicht. Wer kauft schon einen Bruchteil an einem Haus, in dem andere wohnen dürfen?
Der Knackpunkt ist deshalb selten juristisch. Es geht darum, ob drei oder sieben Menschen mit unterschiedlichen Lebenslagen sich auf einen Preis und einen Zeitpunkt einigen. Je früher alle am Tisch sitzen, desto seltener wird daraus ein Streit.
Was vor dem Verkauf feststehen muss, steht bei uns auch auf einem Blatt zum Abhaken: Geerbte Immobilie – wer darf unterschreiben, samt der Frage, wie lange man auf einen Erbschein wartet.
Aus der Praxis
In einer Erbengemeinschaft, die wir begleitet haben, gehörte die Immobilie sieben Miterben. Sechs kamen zur Beurkundung zusammen. Der siebte wohnt mehrere hundert Kilometer entfernt und hat den Vertrag bei einem Notar an seinem Wohnort nachgenehmigt.
Beides ist möglich: persönlich erscheinen, sich mit notarieller Vollmacht vertreten lassen oder nachträglich genehmigen. Bis die Genehmigung des Letzten beim Notar vorliegt, ist der Kaufvertrag geschlossen, aber noch nicht wirksam.
Deshalb fragen wir bei Erbengemeinschaften früh, wer wo wohnt.
Wenn sich die Erben nicht einigen
Für diesen Fall gibt es die Teilungsversteigerung. Jeder einzelne Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen der anderen. Das Haus wird dann versteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt.
Was dabei herauskommt, liegt in aller Regel unter dem, was ein freier Verkauf gebracht hätte. Bei einer Versteigerung bietet, wer ein Schnäppchen sucht; der Termin lässt sich nicht auf einen günstigen Markt legen, und die Kosten des Verfahrens gehen vom Erlös ab.
Für die Familie ist es meist das Ende der Gespräche. Deshalb ist die Teilungsversteigerung selten ein Ziel und oft ein Druckmittel – eines, das jeder kennen sollte, bevor es ausgesprochen wird.
Unsere Erfahrung: Wenn früh jemand dabei ist, der den Ablauf und die Zahlen kennt, kommt es meist nicht so weit.
Verkaufen oder behalten?
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Vermieten kann sinnvoller sein, wenn die Erben sich nicht trennen wollen, wenn ein Miterbe selbst einziehen möchte oder wenn der Zeitpunkt schlecht ist.
Das rechnet sich nicht in jedem Fall, und es setzt voraus, dass die Erbengemeinschaft weiter zusammenarbeitet – ein Mietverhältnis führt man gemeinsam, mit allem, was dazugehört.
Was wir übernehmen
Die Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung und Bauakte, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis – wir beschaffen, was fehlt, bei den Ämtern und Verwaltungen. Bei geerbten Häusern ist das der aufwendigste Teil der Vorbereitung.
Einen Wert, mit dem alle rechnen können. Wenn ein Miterbe die anderen auszahlen möchte oder wenn die Erbengemeinschaft eine gemeinsame Grundlage braucht, ermitteln wir den Wert der Immobilie. Ines van Genabith ist Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert).
Die Prüfung, ob Vermieten die bessere Antwort ist. Bevor verkauft wird, rechnen wir beides durch – auch dann, wenn am Ende kein Verkaufsauftrag dabei herauskommt.
Was wir dabei nicht tun
Wir leisten keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung. Wir legen kein Testament aus, wir klären keine Erbquoten, und wir sagen Ihnen nicht, welche Steuer auf Ihren Fall anfällt. Dafür gibt es Notare, Rechtsanwälte für Erbrecht, Steuerberater und das Nachlassgericht.
Was auf dieser Seite steht, beschreibt den allgemeinen Ablauf. Ob er für Ihren Fall gilt, klärt sich im Gespräch – und dort, wo es rechtlich oder steuerlich wird, bei den Stellen, die dafür zuständig sind. Wir sagen Ihnen früh, wann Sie dorthin sollten.
Erfahrung mit Erbfällen
Erbfälle sind bei uns kein Sonderfall, sondern ein regelmäßiger Teil der Arbeit – vom Alleinerben bis zur Erbengemeinschaft, die sich erst finden muss.
Fachlich steht dahinter die Qualifikation als Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien (EBZ) von Ines van Genabith.
Mehr zu unseren Qualifikationen
Verwandt und oft verwechselt: Wenn der Eigentümer noch lebt, aber nicht mehr selbst entscheiden kann, gilt ein anderes Verfahren.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, bis der Erbschein da ist?
Nach unserer Erfahrung drei bis sechs Monate, je nach Nachlassgericht. Wer ein notarielles Testament hat, braucht in der Regel keinen Erbschein – das Testament mit dem Eröffnungsprotokoll genügt.
Die Zeit ist nicht verloren: Unterlagen beschaffen, Wert ermitteln und den Verkauf vorbereiten lässt sich parallel.
Müssen wir erst ins Grundbuch eingetragen werden, bevor wir verkaufen?
Nein. Mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll lässt sich direkt verkaufen. Das Grundbuch wird dann in einem Schritt auf den Käufer umgeschrieben – die Erben müssen dafür in der Regel nicht vorher eingetragen werden.
Eintragen lassen sollten Sie sich, wenn Sie die Immobilie behalten wollen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
Ein Miterbe kann zum Notartermin nicht kommen. Geht es trotzdem?
Ja, auf zwei Wegen: Er erteilt vorab eine notarielle Vollmacht, oder er genehmigt den Vertrag nachträglich – das kann er bei einem Notar an seinem Wohnort tun.
Bis die Genehmigung beim beurkundenden Notar vorliegt, ist der Kaufvertrag geschlossen, aber noch nicht wirksam. Für den Zeitplan heißt das: Der Termin des Letzten bestimmt, wann es weitergeht.
Kann ich meinen Anteil allein verkaufen?
Rechtlich ist der Verkauf eines Erbanteils möglich. Praktisch findet er kaum einen Käufer: Wer einen Anteil erwirbt, kann über das Haus nicht bestimmen und tritt in eine Gemeinschaft ein, die er nicht kennt.
Realistischer ist, dass ein Miterbe die anderen auszahlt. Dafür braucht es einen Wert, den alle akzeptieren.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Ein Verfahren beim Amtsgericht, mit dem eine Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann, wenn keine Einigung zustande kommt. Jeder einzelne Miterbe kann sie beantragen, auch gegen den Willen der anderen. Das Haus wird versteigert, der Erlös aufgeteilt.
Der Erlös liegt in aller Regel unter dem eines freien Verkaufs, und die Verfahrenskosten gehen davon ab. Als Ergebnis ist sie selten gewollt – als Drohung im Raum steht sie oft.
Sprechen Sie miteinander, bevor Sie verhandeln
Der beste Zeitpunkt für das erste Gespräch ist der, an dem noch niemand eine Position bezogen hat.
Wer weiß, was die Immobilie wert ist, wie lange der Weg dauert und was eine Teilungsversteigerung bedeutet, verhandelt anders – und meistens besser miteinander.
Geschrieben von Ines van Genabith, Immobilienmaklerin, Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert) · Stand September 2026
