Der Kaufvertrag ist unterschrieben.
Was jetzt noch passieren muss.
Nach dem Notartermin: wer was tut und wie lange es dauert
Suchen, anfragen, besichtigen – bis dahin bestimmen Sie das Tempo. Wie Sie diesen Teil vorbereiten, steht auf Der Weg ins Eigenheim.
Ab dem Notartermin ändert sich das. Von da an sind Stellen beteiligt, mit denen Sie selbst nichts zu tun haben: das Grundbuchamt, die Gemeinde, das Finanzamt und die Bank des Verkäufers. Jede hat ihre eigene Bearbeitungszeit.
Diese Seite geht diesen Teil durch – wer was tut, in welcher Reihenfolge und wie lange es dauert.
Ein echter Kauf, gerechnet ab dem Notartermin
Tag 0
Notartermin – der Kaufvertrag wird beurkundet
1 bis 6 Wochen
Der Notar holt die vier Voraussetzungen für die Zahlung ein
6 bis 8 Wochen
Fälligkeitsmitteilung – jetzt steht der Zahlungstermin
8 bis 10 Wochen
Kaufpreis gezahlt, Übergabe, Schlüssel
1 bis 3 Monate
Grunderwerbsteuerbescheid – zu zahlen einen Monat nach Zugang
2 bis 4 Monate
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts geht an den Notar
3 bis 8 Monate
Umschreibung im Grundbuch – ab jetzt sind Sie Eigentümer
Vom Notartermin bis zum Schlüssel: rund zwei bis zweieinhalb Monate. Bis zum Grundbucheintrag dauert es deutlich länger – wie lange, hängt vom Grundbuchamt ab. Wir haben Verfahren erlebt, die nach drei Monaten erledigt waren, und solche, die acht gedauert haben.
Länger dauert auch der erste Teil, wenn eine dieser Stellen dazukommt: die Hausverwaltung, wenn bei einer Eigentumswohnung ihre Zustimmung zum Verkauf nötig ist; die Gemeinde, wenn sie die Vorkaufsrechtsbescheinigung nicht wie üblich in etwa sechs Wochen ausstellt – Zeit hätte sie bis zu drei Monate; das Betreuungsgericht, wenn auf einer der beiden Seiten eine Betreuung besteht und der Verkauf genehmigt werden muss.
Für das Wohnen macht die zweite Hälfte keinen Unterschied – den Schlüssel haben Sie längst.
Eine Stunde, in der alles vorgelesen wird
Im Termin liest der Notar den gesamten Vertrag vor – Wort für Wort, von der ersten bis zur letzten Seite. Das ist keine Umständlichkeit, sondern Vorschrift (§ 13 Beurkundungsgesetz); nur Karten, Zeichnungen und Pläne darf er stattdessen zur Ansicht vorlegen. Sie dürfen jederzeit unterbrechen und fragen. Genau dafür ist der Termin da.
Vorher
Der Vertragsentwurf kommt einige Zeit vor dem Termin zu Ihnen. Lesen Sie ihn, und schreiben Sie auf, was Sie nicht verstehen. Prüfen Sie vor allem Ihre eigenen Angaben – Name, Geburtsdatum, Anschrift. In fast jedem Entwurf steckt ein Zahlendreher.
Wie lange
Mit Beurkundung und Grundschuldbestellung – dem Papier, mit dem Ihre Bank die Immobilie als Sicherheit eingetragen bekommt – rund eine Stunde.
Mitbringen
Einen gültigen Personalausweis oder Reisepass. Ein Führerschein reicht nicht. Prüfen Sie das Ablaufdatum rechtzeitig.
Was Sie dort nicht bezahlen
Nichts. Weder Kaufpreis noch Notargebühren werden im Termin fällig. Die Rechnung des Notars kommt später, der Kaufpreis erst mit der Fälligkeitsmitteilung.
Zwei Stellen, die beim Vorlesen oft untergehen.
Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Damit erlaubt der Käufer dem Verkäufer, den Kaufpreis ohne vorheriges Gerichtsverfahren zu vollstrecken, wenn er nicht zahlt. Das steht in fast jedem Kaufvertrag und ist normal – man sollte nur wissen, dass man es unterschrieben hat.
Der Gewährleistungsausschluss. Gekauft wird „im gegenwärtigen Zustand“: Für Mängel haftet der Verkäufer nach der Beurkundung nicht mehr. Zwei Ausnahmen bleiben – Mängel, die er arglistig verschwiegen hat, und Schäden, die zwischen Beurkundung und Übergabe entstehen.
Vorgelesen wird alles, auch das Langweilige
Der Notar liest den vollständigen Vertrag vor, nicht die wichtigen Stellen daraus. Wer vorher weiß, worauf er wartet, hört an der richtigen Stelle hin.
Was Käufer beim Notartermin fragen
Was sind „mitverkaufte Gegenstände“ – und warum stehen die extra drin?
Gemeint ist alles, was im Haus bleibt, aber nicht zum Haus gehört: die Einbauküche, die Markise, das Gartenhaus, Regale, eine Sauna, Gartengeräte. Diese Dinge werden im Vertrag aufgeführt und bekommen einen eigenen Betrag, der vom Kaufpreis abgezogen wird.
Der Grund ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt nur auf Grundstück und Gebäude an, nicht auf bewegliche Sachen. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent. Stehen also 12.000 Euro für eine Einbauküche im Vertrag, sparen Sie 600 Euro Steuer.
Zwei Grenzen dabei. Der Betrag muss dem heutigen Wert entsprechen, nicht dem Neupreis – eine acht Jahre alte Küche ist keine 25.000 Euro mehr wert. Und ab etwa 15 Prozent des Kaufpreises verlangt das Finanzamt in der Regel Belege.
Und der Punkt, den fast alle übersehen: Sprechen Sie vorher mit Ihrer Bank. Die Bank finanziert die Immobilie, nicht die Küche. Der Betrag für die Gegenstände zählt beim Beleihungswert – dem Wert, den die Bank ihrer Sicherheit beimisst – meist nicht mit. Ihr Darlehen macht dadurch einen größeren Anteil dieses Werts aus, und das kann einen Zinsaufschlag oder mehr Eigenkapital bedeuten. Über die Laufzeit kann das teurer werden als die gesparte Steuer.
Deshalb: erst mit der Bank klären, dann in den Vertrag schreiben. Nicht umgekehrt.
Können wir den Schlüssel gleich nach dem Notartermin bekommen?
Möglich ist es, wenn beide Seiten es so vereinbaren. Vorgesehen ist es nicht: Im Kaufvertrag gehen Besitz, Nutzen und Lasten mit der vollständigen Kaufpreiszahlung über, nicht mit der Unterschrift.
Was Sie mit dem Schlüssel übernehmen würden, ohne bezahlt zu haben: die Verkehrssicherungspflicht – Sie sind dafür verantwortlich, dass niemand zu Schaden kommt –, die laufenden Kosten und das Risiko, dass etwas passiert, solange die Immobilie noch dem Verkäufer gehört.
Und aus Sicht des Verkäufers: Er gibt die Immobilie aus der Hand, bevor Geld geflossen ist, und hat für den Kaufpreis keine Sicherheit mehr.
Deshalb die übliche Reihenfolge: erst Zahlungseingang, dann Übergabe. Der Abstand beträgt in der Regel wenige Tage.
Was ist mit der Gebäudeversicherung – kann ich die kündigen?
Ja, aber später als die meisten denken.
Die Gebäudeversicherung hängt am Gebäude, nicht an der Person. Sie läuft durch den Verkauf einfach weiter und geht auf Sie über.
Kündigen dürfen Sie erst, wenn Sie im Grundbuch stehen. Ab der Eigentumsumschreibung haben Sie dafür einen Monat Zeit (§ 96 Versicherungsvertragsgesetz).
Zwischen Zahlung und Grundbucheintrag können Monate liegen. In dieser Zeit zahlen Sie eine Versicherung, die Sie sich nicht ausgesucht haben – ärgerlich, aber nicht zu ändern.
Der Termin aus dem Vertrag ist da, aber der Notar hat sich nicht gemeldet.
Das ist der häufigste Anruf, den wir in dieser Phase bekommen – und in aller Regel ist nichts schiefgegangen.
Das Datum im Kaufvertrag ist meist ein Frühestens-Datum, kein Zahltag. Fällig wird der Kaufpreis erst, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt hat.
Was Sie tun können: im Notariat anrufen und fragen, welche der Voraussetzungen noch aussteht. Meistens ist es die Eintragung der Vormerkung oder die Bescheinigung der Gemeinde.
Was Sie nicht tun sollten: vorab überweisen, um Zeit zu sparen. Die Voraussetzungen sind Ihre Sicherheit. Wer vorher zahlt, gibt sie auf.
Wenn die Mitteilung dann kommt, wird es eilig. Im Vertrag steht üblicherweise eine Frist von zwei Wochen, gerechnet ab dem Tag, an dem der Brief zugeht – und danach kommen Verzugszinsen, ohne Mahnung. Leiten Sie die Mitteilung deshalb sofort an Ihre Bank weiter. Auch die braucht ein paar Tage bis zur Auszahlung.
Darf ich vorher schon rein – ausmessen, Handwerker mitbringen?
Da muss man zwei Dinge unterscheiden.
Ausmessen, Fotos, ein Handwerker zum Anschauen: Das lässt sich fast immer einrichten. Fragen Sie den Verkäufer, und gehen Sie gemeinsam hin.
Arbeiten in der Immobilie – Küche ausbauen, Wände öffnen, Böden herausreißen: Das ist etwas anderes. Bis zur Übergabe gehört die Immobilie dem Verkäufer. Er trägt die Haftung, seine Versicherung deckt die Arbeiten nicht.
Dazu kommt der Fall, an den niemand denken möchte: Wenn der Kauf am Ende doch scheitert, muss ein herausgerissener Boden wieder hinein.
Wenn beide Seiten es trotzdem wollen, gehört die Vereinbarung schriftlich festgehalten – wer haftet, wer versichert, was passiert, wenn der Kauf platzt. Das gehört zum Notar, nicht in eine Nachricht auf dem Telefon.
Vier Dinge müssen vorliegen, bevor gezahlt wird
Mit der Unterschrift ist der Kaufvertrag geschlossen. Der Kaufpreis wird aber noch nicht fällig. Vorher muss der Notar vier Dinge in der Hand haben.
1
Die Eigentumsvormerkung im Grundbuch
Ein Eintrag, der Ihren Anspruch auf das Eigentum sichert: Solange er steht, kann die Immobilie nicht noch einmal verkauft oder mit Rechten belastet werden. Juristen nennen das Auflassungsvormerkung – „Auflassung“ ist die Einigung darüber, dass das Eigentum übergeht. Eingetragen wird sie vom Grundbuchamt.
2
Die Vorkaufsrechtsbescheinigung der Gemeinde
Jede Gemeinde darf bei einem Grundstücksverkauf selbst als Käufer eintreten. Verzichtet sie darauf, bestätigt sie das schriftlich. Zeit hat sie dafür bis zu drei Monate; bei uns liegt die Bescheinigung meist innerhalb von sechs Wochen vor. Ohne dieses Papier darf das Grundbuchamt Sie am Ende nicht als Eigentümer eintragen.
3
Die Lastenfreistellung
Hat der Verkäufer seine Immobilie selbst finanziert, steht im Grundbuch noch eine Grundschuld für seine Bank. Diese Bank muss die Unterlagen schicken, mit denen der Eintrag gelöscht werden kann – Sie sollen das Haus schließlich ohne fremde Schulden bekommen.
4
Die Grundschuld für Ihre eigene Finanzierung
Ihre Bank braucht einen eigenen Eintrag im Grundbuch als Sicherheit, bevor sie auszahlt. Möglich ist das schon vor der Umschreibung, weil der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag dafür eine Vollmacht erteilt.
Der verlässliche Termin ist die Fälligkeitsmitteilung
Der Tag der Beurkundung steht früh fest und lässt sich lange vorher in den Kalender schreiben. Der Tag der Übergabe steht erst mit der Fälligkeitsmitteilung fest, weil bis dahin drei Stellen beteiligt sind, die ihren eigenen Takt haben: Grundbuchamt, Gemeinde und die Bank des Verkäufers.
Zwischen beiden Terminen liegen erfahrungsgemäß zwei bis zweieinhalb Monate. Für die Kündigung Ihrer Mietwohnung heißt das: Als Mieter haben Sie in der Regel drei Monate Kündigungsfrist. Wenn Sie uns fragen, sagen wir Ihnen, wo Ihr Vorgang gerade steht und was noch aussteht.
Aus der Praxis
Es ist vorgekommen, dass Käufer ihre Mietwohnung zum Ende des Monats gekündigt haben, in dem der Notartermin lag. Die Übergabe war zu diesem Zeitpunkt noch rund zwei Monate entfernt.
Kündigen Sie erst, wenn die Fälligkeitsmitteilung da ist. Vorher wissen Sie den Termin nicht – niemand weiß ihn.
Der Schlüssel kommt vor dem Grundbucheintrag
Zwei Wörter, die im Alltag dasselbe bedeuten und im Kaufvertrag nicht.
Besitz
Eigentum
Was es heißt
BesitzSie haben die Immobilie. Sie können sie nutzen, umbauen, einziehen.
EigentumSie stehen im Grundbuch. Die Immobilie gehört Ihnen.
Geht über mit
Besitzder vollständigen Kaufpreiszahlung.
Eigentumder Umschreibung im Grundbuch.
Was vorher passieren muss
BesitzDie vier Voraussetzungen liegen vor, der Notar hat die Fälligkeit mitgeteilt, das Geld ist da.
EigentumDie Grunderwerbsteuer ist bezahlt, das Finanzamt hat dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung geschickt.
Was Sie ab dann tragen
BesitzKosten, Versicherung, Verkehrssicherungspflicht und das Risiko.
EigentumDasselbe – dazu die Rechte, die nur ein Eigentümer hat.
Wann es zählt
BesitzFür den Alltag. Sie wohnen dort.
EigentumBeim Weiterverkauf, beim Beleihen, beim Kündigen der Gebäudeversicherung – und wenn die Wohnung vermietet ist.
Die Tür, um die es geht
Besitz und Eigentum gehen nicht am selben Tag über. Den Schlüssel bekommen Sie, wenn gezahlt ist — im Grundbuch stehen Sie Wochen später.
Wann Sie Vermieter werden
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gelten zusätzliche Regeln. Für die Planung sind sie wichtig, wenn Sie selbst einziehen möchten.
Der Mietvertrag läuft weiter
Er endet nicht durch den Verkauf und ändert sich dadurch nicht. Sie treten in den bestehenden Vertrag ein, mit allem, was darin steht – der Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).
Vermieter werden Sie mit der Eintragung im Grundbuch
Nicht mit der Beurkundung, nicht mit der Zahlung und nicht mit der Übergabe. Bis Ihr Name im Grundbuch steht, ist der Verkäufer der Vermieter – und nur er könnte kündigen.
Danach gelten die Kündigungsfristen
Bei Eigenbedarf drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB).
Und wenn die Wohnung umgewandelt wurde, kommt eine Sperrfrist dazu
Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, beträgt die Sperrfrist drei Jahre (§ 577a BGB); die Länder dürfen sie auf bis zu zehn Jahre verlängern. Baden-Württemberg hat sie in einer Reihe von Gemeinden auf fünf Jahre gesetzt.
Wer selbst einziehen möchte, plant deshalb einen längeren Zeitraum ein als beim Kauf einer freien Wohnung. Wie lang er ist, hängt von der bisherigen Mietdauer ab und davon, ob eine Sperrfrist gilt. Beides klären wir vorab für Sie. Das ist die allgemeine Rechtslage – was in Ihrem Fall gilt, klärt Ihr Notar oder ein Anwalt.
Acht Beteiligte, eine Reihenfolge
Notar
beurkundet, holt die Voraussetzungen für die Zahlung ein, verschickt die Fälligkeitsmitteilung und beantragt am Ende die Umschreibung
Grundbuchamt
trägt die Eigentumsvormerkung ein, später die Grundschuld und die Umschreibung
Gemeinde
stellt die Vorkaufsrechtsbescheinigung aus
Bank des Verkäufers
gibt die alte Grundschuld frei, damit Sie die Immobilie ohne fremde Schulden bekommen
Ihre Bank
lässt die neue Grundschuld eintragen und zahlt den Kaufpreis aus
Finanzamt
setzt die Grunderwerbsteuer fest und stellt nach Ihrer Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
Verkäufer
räumt die Immobilie und übergibt sie nach Zahlungseingang
Wir
halten den Stand nach und sagen Ihnen, was gerade aussteht
Wo Sie weiterlesen können
Der Weg ins Eigenheim
Alles, was vor dem Notartermin passiert: Budget, Finanzierungsbestätigung, Besichtigung, Unterlagen, Preisverhandlung. Diese Seite hier setzt dort an, wo jene aufhört.
Ansehen
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Zwischen Beurkundung und Übergabe passiert vieles, von dem Sie nichts sehen. Wenn Sie wissen möchten, was noch aussteht: fragen Sie uns.
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Geschrieben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Immobilien · Stand September 2026
