Das Wichtigste in Kürze
- Maklerprovisionen sind verhandelbar. Für die Beispielrechnung wird ein Verkäuferanteil von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer angenommen; das ist kein verbindlicher Tuttlinger Tarif.
- Eine Grundschuld verschwindet nicht durch die Rückzahlung des Darlehens. Soll sie gelöscht werden, entstehen wertabhängige Notar- und Grundbuchkosten.
- Ein Energieausweis muss grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach dem Kaufvertrag übergeben werden. Fehler können ein Bußgeld nach sich ziehen.
- Vorfälligkeitsentschädigung und eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn müssen vor dem Vermarktungsstart geklärt werden, weil beide die Erlösplanung deutlich verändern können.
- Ein unpassender Angebotspreis ist kein Rechnungsbeleg, kann aber wirtschaftlich teurer werden als viele sichtbare Nebenkosten.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine Orientierung aus Maklersicht. Er ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Gebühren, Vergütungen und Kosten von Dienstleistern richten sich nach dem Einzelfall.
Kostenübersicht: Was zahlt der Verkäufer, was der Käufer?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent und wird grundsätzlich vom Käufer getragen. Auch die Kosten des Kaufvertrags, der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung werden im Innenverhältnis üblicherweise dem Erwerber zugeordnet. Abweichungen können sich aus dem notariellen Vertrag ergeben.
Auf Verkäuferseite stehen typischerweise die Löschung eigener Grundpfandrechte, ein noch benötigter Energieausweis und die Beschaffung fehlender Objektunterlagen. Hinzukommen können ein vereinbarter Maklerlohn, eine Vorfälligkeitsentschädigung, Steuerberatung und bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft Einkommensteuer. Laufende Lasten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Hausgeld trägt der Verkäufer regelmäßig bis zum vertraglich bestimmten Besitzübergang; die genaue Abgrenzung gehört in den Kaufvertrag.
Der Verkäufer übernimmt also nicht automatisch sämtliche Notarkosten, muss aber die Aufwendungen für die Freistellung von eigenen Belastungen einkalkulieren. Der Vertragsentwurf sollte die interne Verteilung eindeutig regeln.
1. Maklerprovision und der Blick auf den Nettoerlös
Für Maklerprovisionen existiert kein amtlicher Tuttlinger Festpreis. Höhe, Leistungsumfang, Entstehung und Fälligkeit werden im Maklervertrag vereinbart. Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser begrenzen §§ 656c und 656d BGB allerdings bestimmte Verteilungsmodelle: Arbeitet der Makler für beide Seiten, dürfen sich Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Partei den Auftrag erteilt, darf die andere nur beteiligt werden, wenn die beauftragende Partei mindestens denselben Anteil behält. Der Zahlungsanspruch gegen die andere Seite wird erst nach dem vorgeschriebenen Nachweis fällig.
Entscheidend ist deshalb nicht eine isolierte Prozentzahl, sondern der voraussichtliche Nettoerlös. Für einen Vergleich gehören beim Privatverkauf neben direkten Ausgaben für Fotos, Anzeigen, Unterlagen und Energieausweis auch mögliche Preisnachlässe sowie der eigene Zeitaufwand in die Überlegung. Beim Verkauf mit Makler wird der erwartete Erlös nach Abzug der vereinbarten Provision betrachtet. Erst zwei vollständig gerechnete Szenarien lassen erkennen, welche Variante zum Objekt und zur persönlichen Situation passt. Eine ausführliche Gegenüberstellung bietet der Beitrag Immobilie in Tuttlingen privat verkaufen oder mit Makler?
Vor der Unterschrift gehören Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Aufgaben, Vergütung, Verteilung und Nachwirkungsklauseln auf den Prüfstand.
2. Grundschuld löschen oder anders verwenden
Ist im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, bleibt sie dort bestehen, selbst wenn das zugehörige Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt wurde. Ein Käufer möchte das Grundstück regelmäßig frei von nicht übernommenen Belastungen erwerben. Für die Lastenfreistellung werden Löschungsunterlagen der Bank, notarielle Tätigkeiten und der Vollzug beim Grundbuchamt benötigt.
Die Gebühren richten sich nach dem Wert des eingetragenen Rechts und den erforderlichen Tätigkeiten, nicht allein nach der Restschuld. Eine Grundschuld über 400.000 Euro kann daher noch Löschungsgebühren auslösen, obwohl bei der Bank nur ein kleiner Betrag offen ist. Belastbar rechnet das Notariat anhand von Grundbuch und Vollzug.
Nicht jede Grundschuld muss zwingend ersatzlos gelöscht werden. In geeigneten Fällen kann eine Abtretung oder weitere Nutzung wirtschaftlicher sein. Dafür müssen unter anderem Gläubiger, Rang, Betrag und Finanzierungswunsch des Käufers zusammenpassen. Diese Option sollte frühzeitig mit Notar und finanzierenden Banken besprochen werden. Sie ist keine einseitige Sparmaßnahme des Verkäufers.
3. Energieausweis: gesetzliche Pflicht mit überschaubaren Kosten
Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks, einer Wohnung oder eines Teileigentums muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorhanden sein. Nach § 80 GEG ist er dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; nach Abschluss des Kaufvertrags muss der Käufer den Ausweis oder eine Kopie erhalten. Findet keine Besichtigung statt, gelten eigene unverzügliche Vorlagepflichten.
Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Ausweis vor, verlangt § 87 GEG bestimmte Angaben. Dazu gehören Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse. Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Anzeigenpflichten können gemäß § 108 GEG mit einem Bußgeld bis 10.000 Euro geahndet werden.
Ein Verbrauchsausweis beruht auf den erfassten Verbrauchsdaten, ein Bedarfsausweis auf einer technischen Bewertung des Gebäudes. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, verlangt das Gesetz grundsätzlich einen Bedarfsausweis. Eine Ausnahme greift, wenn das Haus bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Maßnahmen mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat. Der Bedarfsausweis ist darüber hinaus stets möglich.
Die Preise sind nicht gesetzlich festgelegt. Ein Verbrauchsausweis kostet meist einen zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Betrag, ein Bedarfsausweis häufig mehrere hundert Euro. Beide gelten grundsätzlich zehn Jahre. Welche Variante zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr, Wohneinheiten und energetischem Zustand ab. Mehr dazu im Ratgeber Was kostet ein Energieausweis in Tuttlingen?
4. Unterlagen: kleine Rechnungen, große Bedeutung
Vollständige Unterlagen schaffen die Grundlage für Bewertung, Finanzierung und Kaufvertrag. In Baden-Württemberg kostet ein unbeglaubigter Grundbuchausdruck 10 Euro, ein amtlicher beziehungsweise beglaubigter Ausdruck 20 Euro; die bloße Einsicht ist gebührenfrei. Wer nicht Eigentümer oder eingetragener Berechtigter ist, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Für Tuttlingen sind je nach Dokument unterschiedliche Stellen zuständig:
- Grundbuchinformationen werden über das zuständige grundbuchführende Amtsgericht oder eine zulässige Grundbucheinsichtsstelle beantragt. Vor dem Antrag sollte der konkrete Grundbuchbezirk geprüft werden.
- Amtliche Auszüge aus dem Liegenschaftskataster stellt das Vermessungs- und Flurneuordnungsamt des Landkreises Tuttlingen analog oder digital gegen Gebühr bereit.
- Bauordnungsfragen liegen bei der Stadt Tuttlingen im Fachbereich Stadtentwicklung, Mobilität und Klimaschutz. Ob Bauakte, Baulasteninformation oder eine andere Auskunft benötigt wird, hängt vom Grundstück ab.
- Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen hinzu. Diese Unterlagen sind meist bei der Verwaltung oder in den eigenen Akten erhältlich.
- Eine fehlende Wohnflächenberechnung muss gegebenenfalls durch eine qualifizierte Fachperson neu erstellt werden. Der Preis richtet sich nach Aufwand und Objekt.
- Bei Erbfällen sind ein geeigneter Erbnachweis und gegebenenfalls weitere nachlassgerichtliche Unterlagen erforderlich. Die Gebühren sind wertabhängig.
Für Flurkarte, Bauakte, Baulast oder Altlastenauskunft wird bewusst kein pauschaler Tuttlinger Betrag genannt. Verwaltungsgebühren hängen von Leistung, Umfang und zuständiger Behörde ab. Eine kurze Anfrage vor der Bestellung verhindert, dass fremde kommunale Tarife oder private Zusatzkosten in die Kalkulation gelangen.
Wer Unterlagen erst nach der Einigung zusammensucht, riskiert Verzögerungen. Fehlen Grundbuchauszug, Grundriss oder Wohnflächennachweis, stellen Bank und Notariat Rückfragen. Zeitdruck und eine geschwächte Verhandlungsposition können dann schwerer wiegen als die Beschaffungskosten. Eine vollständige Übersicht finden Sie im Beitrag Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf in Tuttlingen?
5. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung
Soll ein fest verzinstes, grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen wegen des Verkaufs vorzeitig beendet werden, kann § 490 Abs. 2 BGB ein Kündigungsrecht aus berechtigtem Interesse eröffnen. Der Darlehensnehmer muss der Bank grundsätzlich den Schaden ersetzen, der aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Ob überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch sie ist, lässt sich nicht seriös mit einem festen Prozentsatz beantworten.
Für die Berechnung zählen Restschuld, Vertragszins, Zinsbindung, Tilgungsrechte und Ablösetermin. Eigentümer sollten eine schriftliche Berechnung anfordern. Eine geringe oder rechnerisch entfallende Entschädigung im Einzelfall begründet keine allgemeine Regel.
Zusätzlich enthält § 489 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht. Grundsätzlich kann ein Darlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechsmonatiger Frist beendet werden. Bei einer späteren Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann für den Fristbeginn der Zeitpunkt dieser Vereinbarung maßgeblich sein. Der genaue Vertragsverlauf gehört deshalb vor der Terminplanung auf den Tisch.
6. Steuer auf private Veräußerungsgewinne
Der umgangssprachliche Ausdruck „Spekulationssteuer“ bezeichnet keine eigene Steuerart. § 23 EStG ordnet vielmehr bestimmte private Veräußerungsgewinne der Einkommensteuer zu. Bei Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen ist ein Verkauf grundsätzlich relevant, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind regelmäßig die schuldrechtlichen Verträge, also die notariellen Beurkundungen.
Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurden. Auch Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ist begünstigt. Vermietung, Erbschaft, Schenkung oder Teilnutzung verlangen eine genauere Prüfung.
Besteuert wird nicht der gesamte Kaufpreis. Ausgangspunkt ist der Gewinn aus Veräußerungspreis abzüglich steuerlich anzusetzender Anschaffungs- oder Herstellungskosten und berücksichtigungsfähiger Aufwendungen. Ob Maklerlohn, Vorfälligkeit, Gutachten oder andere Verkaufskosten den Gewinn mindern, hängt vom konkreten steuerlichen Zusammenhang ab. Vor Festlegung des Verkaufstermins empfiehlt sich deshalb eine individuelle steuerliche Prüfung. Details erläutert der Ratgeber Wann muss ich in Tuttlingen Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?
7. Weitere Kosten, die leicht übersehen werden
Eine Immobilie verursacht bis zum Besitzübergang laufende Ausgaben. Dazu zählen je nach Objekt Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heiz- und Stromkosten bei Leerstand, Hausgeld, Erbbauzins und Verkehrssicherung. Der Kaufvertrag legt fest, ab wann Nutzen und Lasten wirtschaftlich auf den Käufer übergehen.
Daneben können folgende Aufwendungen entstehen:
- Kleine Reparaturen, Malerarbeiten oder Reinigung können die Präsentation verbessern. Ob sich eine größere Sanierung vor dem Verkauf rechnet, muss objektbezogen entschieden werden.
- Entrümpelung und Haushaltsauflösung hängen von Menge, Zugänglichkeit, Entsorgungsart und gewünschtem Leistungsumfang ab. Ein „Tuttlinger Standardpreis“ wäre nicht belastbar.
- Professionelle Fotos, Grundrissaufbereitung, Inserate oder Präsentationsleistungen sind beim Privatverkauf eigene Ausgaben; bei einem Maklerauftrag entscheidet der Vertrag, was enthalten ist.
- Steuerberater oder Rechtsanwalt können bei Erbengemeinschaft, Trennung, vermieteten Objekten oder ungewöhnlichen Vertragslagen sinnvoll sein.
- Eine Verwalterzustimmung kann erforderlich sein, wenn die Teilungserklärung einer Eigentumswohnung dies wirksam vorsieht. Auch dafür können Kosten entstehen.
Bei vermieteten Wohnungen sind Mietvertrag, Kaution, Betriebskosten und eine frühere Umwandlung zu prüfen. Eine verlängerte Kündigungssperrfrist wird für Tuttlingen nicht pauschal behauptet; eine mögliche Schutzfrist verlangt eine Einzelfallprüfung.
Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Tuttlingen, 460.000 Euro
Das folgende Modell zeigt die Rechenlogik, nicht die Rechnung eines konkreten Angebots:
| Position |
Betrag |
| Verkaufspreis |
460.000 € |
| Verkäuferanteil Maklerprovision, angenommen mit 3,57 % inkl. USt. |
16.422 € |
| Lastenfreistellung einer eingetragenen Grundschuld von 280.000 € (reine Beispielannahme) |
900 € |
| Bedarfsausweis, angenommener Preis |
450 € |
| Grundbuch-, Kataster- und WEG-Unterlagen, zusammen angenommen |
220 € |
| Neu erstellte Wohnflächenberechnung, angenommen |
350 € |
| Kleinreparaturen und Aufbereitung, frei kalkuliert |
2.500 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung laut fiktiver Bankberechnung |
1.800 € |
| Kosten gesamt (rund 4,9 % des Verkaufspreises) |
22.642 € |
| Verbleibender Betrag vor möglicher Einkommensteuer |
437.358 € |
Ändert sich nur die Provision, die Bankberechnung oder der Umfang der Aufbereitung, verändert sich das Ergebnis sofort. Fällt zusätzlich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn an, muss die Steuer separat anhand der persönlichen Daten berechnet werden.
Wo Sparen sinnvoll ist – und wo nicht
Sinnvoll kann es sein, früh zu prüfen, ob eine Grundschuld abgetreten statt gelöscht werden kann. Ebenso hilfreich ist ein vollständig abgestimmter Vertragsentwurf, bevor zusätzliche notarielle Tätigkeiten ausgelöst werden. Wer Grundbuch-, Kataster-, Bau- und WEG-Unterlagen rechtzeitig beschafft, vermeidet Expresslösungen und hält die Finanzierung prüfbar. Auch das Ende der Zinsbindung und die steuerliche Zehnjahresfrist können den wirtschaftlich passenden Termin beeinflussen. Ein Verbrauchsausweis spart nur dann Geld, wenn er gesetzlich zulässig und für das Gebäude aussagekräftig ist.
Nicht sinnvoll ist es, den Energieausweis oder Pflichtangaben zu umgehen. Bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden; ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht vor Arglist. Kosmetische Arbeiten sollten außerdem keinen Sanierungsbedarf verdecken. Bei der Maklerwahl allein auf den niedrigsten Prozentsatz zu schauen, greift ebenfalls zu kurz: Entscheidend sind Vertragsinhalt, realistische Bewertung, Vermarktungskonzept und erwarteter Nettoerlös.
Selbstprüfung: Sind alle Kosten berücksichtigt?
Gehen Sie vor Festlegung des Angebotspreises diese zwölf Punkte durch:
- Der im Grundbuch eingetragene Nominalbetrag jeder Grundschuld ist bekannt.
- Die Bank hat schriftlich mitgeteilt, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
- Anschaffungs- und geplanter Verkaufsvertrag wurden für die Zehnjahresfrist zeitlich geprüft.
- Es ist geklärt, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis zulässig beziehungsweise erforderlich ist.
- Der vorhandene Energieausweis ist noch gültig und höchstens zehn Jahre alt.
- Eine belastbare Wohnflächenberechnung liegt vor oder ist beauftragt.
- Bei Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnungen vorhanden.
- Eine möglicherweise erforderliche Verwalterzustimmung wurde in der Teilungserklärung geprüft.
- Aufbereitung, Reinigung, Räumung und Präsentation sind realistisch kalkuliert.
- Bei Vermietung sind Vertrag, Kaution, Abrechnung und mietrechtliche Besonderheiten geklärt.
- Bei einem Erbfall liegt der geeignete Erbnachweis vor oder wurde beantragt.
- Eine schriftliche Nettoerlösrechnung verbindet Verkaufspreis, Kosten, Darlehensablösung und mögliche Steuer.
Auswertung
Sind zehn bis zwölf Punkte beantwortet, lässt sich die Vermarktung auf einer soliden Zahlenbasis vorbereiten. Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten die verbleibenden Angaben vor Veröffentlichung des Angebots ergänzt werden. Sind weniger als sechs Punkte belastbar, ist nicht nur die Kostensumme unsicher; auch der Angebotspreis lässt sich noch nicht zuverlässig mit dem erwarteten Nettoerlös verbinden.
Fazit: Kleine Posten ordnen, große Risiken zuerst prüfen
Energieausweis, amtliche Auszüge und einzelne Unterlagen bleiben bei vielen Verkäufen überschaubar. Trotzdem dürfen sie nicht fehlen, weil sie Besichtigung, Finanzierung und Vertragsvorbereitung absichern. Wirtschaftlich entscheidender sind oft die vertragliche Provision, die Ablösung der Finanzierung und eine mögliche Steuerpflicht. Diese drei Fragen gehören deshalb an den Anfang der Planung.
Auch ein unrealistischer Angebotspreis kann den Erlös treffen. Passt er nicht zu Objekt und Nachfrage, kann die Zahl ernsthafter Interessenten sinken; spätere Korrekturen belasten möglicherweise die Verhandlungsposition. Eine unbelegte Tuttlinger Erfolgsquote wird daraus nicht abgeleitet.
