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Immobilienmarkt im Landkreis Konstanz: Zahlen und Einordnung, Stand 31. Dezember 2025
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith · Stand 31. Dezember 2025
Rückblick, erstellt im September 2026. Diese Ausgabe ist nicht damals erschienen. Sie beschreibt den Stand zum 31. Dezember 2025 mit den amtlichen Zahlen für den Zeitraum bis zu diesem Stichtag. Manche davon wurden erst später veröffentlicht. Was nach dem Stichtag geschah, steht nicht in dieser Ausgabe.
2025 stagnierte die Einwohnerzahl im Landkreis Konstanz bei 291.867, die Zahl der Arbeitsplätze blieb stabil. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember bei 4,3 %. Takeda verlegt den Deutschland-Sitz nach Berlin, hält aber Singen; Transco baut dort ein Logistikzentrum. Seit Dezember gilt in Konstanz ein Mietspiegel mit 11,37 Euro je Quadratmeter – und für 2026 fällt die Stadt aus der Mietpreisbremse.
Bevölkerung: wer im Kreis lebt
Am 31.12.2025 lebten 291.867 Menschen im Landkreis Konstanz, 26 mehr als ein Jahr zuvor (+0,01 %; Baden-Württemberg −0,06 %). Die Zahlen zu Zu- und Fortzügen reichen derzeit nur bis 2024. Damals zogen 16.874 Menschen zu und 15.478 fort, ein Plus von 1.396.
22,7 % der Einwohner waren 65 Jahre oder älter, in Baden-Württemberg 22,0 %, in Deutschland 23,1 %. Unter 18 Jahre alt waren 16,6 %. In absoluten Zahlen sind das 66.159 Menschen ab 65.
Die Einwohnerzahl im Kreis blieb 2025 praktisch gleich, in der Stadt Konstanz stagniert sie seit 2022. Das liegt nicht an fehlender Nachfrage, sondern an fehlenden Wohnungen.
Der Anteil der Menschen ab 65 stieg auf 22,7 %. Die Frage, wer das Haus am See einmal übernimmt, stellt sich in vielen Familien – und besser früh als im Erbfall.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien (EBZ)
Bauen: was genehmigt, fertig und vorhanden ist
2024 wurden im Landkreis Konstanz 474 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2023 waren es 495, 2022 noch 979. Das ist ein Rückgang um 52 % in zwei Jahren; im Land waren es 51 %. Auf 1.000 Einwohner kamen 2024 1,6 genehmigte Wohnungen, im Land 1,8. Fertiggestellt wurden 2024 669 Wohnungen in neuen Wohngebäuden, nach 1.145 im Jahr 2023. Neuere Kreiszahlen gibt es noch nicht.
Die städtische WOBAK in Konstanz plant auf dem Siemensareal 200 Wohnungen, 170 davon gefördert, für über 80 Millionen Euro (seemoz, 20.01.2025). Verwaltung und Technischer Ausschuss sprachen sich im Februar 2025 dafür aus, das Zweckentfremdungsverbot um fünf Jahre zu verlängern (seemoz, 13.02.2025).
Ende 2024 gab es im Landkreis Konstanz 150.579 Wohnungen in 59.078 Wohngebäuden, 516 Wohnungen je 1.000 Einwohner (Land 494). 58 % der Wohngebäude sind Einfamilienhäuser (Land 63 %). Eine Wohnung ist im Schnitt 92 m² groß (Land 96 m²). Innerhalb eines Jahres kamen 847 Wohnungen hinzu.
Die WOBAK plant auf dem Siemensareal 200 Wohnungen, die meisten gefördert. Das ist gut für Konstanz. Es ändert aber nichts daran, dass der Markt für Eigentum eng bleibt.
Wer in Konstanz eine Wohnung oder ein Haus verkauft, findet Käufer. Die Kunst ist, den richtigen zu finden und bis zum Notartermin zu halten.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Energie im Neubau: womit neue Häuser heizen
Von den 139 neuen Wohngebäuden, die 2024 im Landkreis Konstanz genehmigt wurden, heizen 121 mit einer Wärmepumpe – das sind 87 %. Im Land waren es 86 %, in Deutschland 81 %. Mit Gas als Hauptenergie wurden 3 Gebäude genehmigt, mit Holz 3, mit Fernwärme 11. Neuere Zahlen je Kreis liegen noch nicht vor.
Im Neubau ist die Wärmepumpe Standard. Für bestehende Häuser war Ende 2025 offen, was beim Heizungstausch künftig gelten würde.
In Konstanz kommt die Fernwärme als Thema dazu. Käufer wollen wissen, ob ihre Straße angeschlossen werden könnte. Diese Frage beantwortet die Stadt, nicht der Makler.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), eingetragene Energie-Effizienz-Expertin für Förderprogramme des Bundes
Preise und Baukosten
Amtliche Kaufpreise für den einzelnen Kreis gibt es nicht frei. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt die Richtung für Deutschland: Im 4. Quartal 2025 lagen die Preise 2,6 % über dem Vorjahresquartal (Stand nach der Überarbeitung vom Juni 2026; zuerst waren 3,0 % gemeldet), im Jahresdurchschnitt 2025 um 3,2 % über 2024 (so gemeldet im März 2026, vor der Umstellung des Index auf das Basisjahr 2025). Es war der erste Anstieg im Jahresvergleich seit 2022. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen Wohnungen um 5,4 % und Häuser um 3,2 %.
Der Baupreisindex für neue Wohngebäude in Baden-Württemberg lag im Jahresdurchschnitt 2025 um 3,4 % über 2024, im November 2025 um 3,6 % über dem Vorjahr. Seit 2021 ist Bauen damit um rund 31 % teurer geworden, Instandhaltung um rund 40 %.
Zinsen
Die Zinsen für Baufinanzierungen bestimmen, was sich Käufer leisten können. Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre kosteten im Dezember 2025 im Schnitt 3,58 % effektiv, ein Jahr zuvor 3,32 %, im Dezember 2021 noch 1,16 %. 2025 zogen die Bauzinsen wieder leicht an, obwohl die Europäische Zentralbank ihren Einlagesatz seit Juni 2025 bei 2,00 % hielt (EZB, 18.12.2025); maßgeblich für lange Zinsbindungen sind die Kapitalmarktzinsen. Was das bedeutet: Für einen Kredit über 300.000 Euro mit 2 % Tilgung lag die Monatsrate beim Zins vom Dezember 2025 bei rund 1.400 Euro, beim Zins vom Dezember 2021 bei rund 790 Euro (eigene Berechnung).
Bundesweit stiegen die Preise 2025 um 3,2 %. Im Landkreis Konstanz wirken zwei Kräfte gegeneinander: der starke Franken, der Grenzgängern mehr Kaufkraft gibt, und die Unsicherheit bei ZF und in der Industrie im Hegau.
Welche Kraft bei einem Haus überwiegt, hängt an der Lage. Am See und in Konstanz eher der Franken, in den Industriestädten eher die Unsicherheit.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert)
Arbeit, Arbeitgeber und Pendler
Am 30.06.2025 hatten im Landkreis Konstanz 107.598 Menschen einen sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplatz, 67 mehr als ein Jahr zuvor (+0,1 %; Land +0,2 %). Im Kreis wohnten 111.648 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Es wohnen also rund 4.000 Beschäftigte mehr im Kreis, als es dort Arbeitsplätze gibt – ein Teil pendelt hinaus. Die Grenzgänger in die Schweiz sind darin nicht enthalten, weil sie nicht in Deutschland versichert sind.
Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 4,3 % (7.168 Arbeitslose; im Dezember 2024 waren es 4,2 %; Agentur für Arbeit, 07.01.2026).
Was die großen Arbeitgeber gemeldet haben
- Mai 2025: Die Universität Konstanz verliert nach Auslauf der aktuellen Förderperiode den Titel Exzellenzuniversität (Schwäbische Zeitung, 28.05.2025).
- Juli 2025: Takeda verlegt den Deutschland-Sitz bis Ende 2028 von Konstanz nach Berlin, betroffen sind rund 60 Beschäftigte; der Standort Singen mit rund 1.100 Beschäftigten bleibt (Wochenblatt, 25.07.2025).
- September 2025: Transco baut in Singen ein Logistikzentrum für 40 Millionen Euro mit rund 100 neuen Stellen (Wochenblatt, 24.09.2025).
- Oktober 2025: Stockach Aluminium mit 120 Beschäftigten meldete Insolvenz an, die Produktion lief weiter (Wochenblatt, 13.10.2025).
- Oktober und Dezember 2025: ZF Friedrichshafen einigte sich für die Antriebssparte auf den Abbau von 7.600 Stellen bis 2030 – ein Teil der 2024 angekündigten 14.000 –, betroffen sind Friedrichshafen und Schweinfurt; die Arbeitszeit sinkt bis Ende 2027 um rund 7 % (ecomento, 02.10.2025). Im Dezember bestätigte der neue Vorstandschef, dass der Abbau auch den Bodensee trifft (Schwäbische Zeitung, 12.12.2025).
Mieten und Kapitalanlage
Seit 1. Dezember 2025 gilt für Konstanz, Allensbach und Reichenau ein gemeinsamer qualifizierter Mietspiegel. Die durchschnittliche Nettomiete liegt in Konstanz bei 11,37 Euro je Quadratmeter, in Allensbach bei 10,92 und auf der Reichenau bei 10,76 Euro (Gemeinde Allensbach). Für den ganzen Kreis nennt der Zensus 2022 8,7 Euro, das Landesmittel lag bei gut 8,10 Euro. Im Kanton Thurgau arbeiteten Ende 2025 rund 6.800 Grenzgänger; 79 % von ihnen wohnen im Landkreis Konstanz (Kanton Thurgau). Der Franken war im November 2025 so stark wie selten: Der Euro fiel unter 0,92 Franken (cash.ch, 14.11.2025).
Konstanz hat seit Dezember 2025 einen neuen Mietspiegel mit 11,37 Euro je Quadratmeter und ist 2026 nicht mehr in der Mietpreisbremse. Das klingt nach Freiheit bei der Neuvermietung.
Unsere Sicht: Vorsicht bei der Rechnung. Die Verordnung gilt nur ein Jahr, und die Stadt hat gegen ihren Ausschluss protestiert. Eine Kapitalanlage sollte auch aufgehen, wenn die Bremse zurückkommt.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), und Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Was sich rechtlich geändert hat
Mietrecht: Der Bund hat die Mietpreisbremse im Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert (Haufe). Ob sie in einer Gemeinde gilt, entscheidet das Land.
Mietpreisbremse im Kreis: Das Land beschloss im Dezember 2025 eine neue Verordnung, die nur für 2026 gilt, für 130 Gemeinden. Konstanz fällt heraus (Landesministerium; Stadt Konstanz). Bei Neuvermietungen gilt dort 2026 keine Obergrenze nach der Mietpreisbremse.
Bauen: Seit dem 28. Juni 2025 gilt die geänderte Landesbauordnung, die Dachausbau, Aufstockung und Genehmigungen erleichtern soll (Landesministerium). Seit Ende Oktober 2025 erlaubt der „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB), vom Bebauungsplan abzuweichen, wenn Wohnraum entsteht (BGBl. 2025 I Nr. 257). Für Eigentümer mit Reserven auf dem Grundstück kann das neue Möglichkeiten öffnen.
Heizung: Ende 2025 galt weiter das Gebäudeenergiegesetz von 2024. Die Bundesregierung hatte angekündigt, es zu ersetzen; beschlossen war das zum Stichtag nicht. Käufer älterer Häuser konnten also nicht sicher planen, welche Pflichten beim Heizungstausch gelten würden.
Grundsteuer: Seit 1. Januar 2025 gilt das Bodenwertmodell des Landes. Gegen das Modell liefen Ende 2025 Klagen beim Bundesfinanzhof. Die Hebesätze ab 2025: Konstanz 168 %, Singen 430 %, Radolfzell 223 % (Wochenblatt, 20.11.2024; Wochenblatt, 31.10.2024).
Einordnung: Deutschland
Bundesweit stiegen die Preise für Wohnimmobilien 2025 zum ersten Mal seit 2022 wieder im Jahresvergleich. Die Zahl der Verkäufe für 2025 haben die Gutachterausschüsse noch nicht bundesweit ausgewertet; 2024 waren es rund 805.000 Kaufverträge, 9 % mehr als 2023 (AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025).
Unsere Vermarktung im Gebiet
Zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 31. Dezember 2025 dauerte es bei unseren Verkäufen in den drei Landkreisen im Mittel 104 Tage vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin. Mehr als vier von fünf Immobilien wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Diese Zahlen rechnen wir nur für das ganze Gebiet, nicht je Kreis. Wie wir gerechnet haben und was die Zahlen zeigen
Was diese Zahlen nicht hergeben
Diese Seite nennt keine Kaufpreise für einzelne Orte oder Lagen, keine Bodenrichtwerte und keinen Wert für Ihre Immobilie. Kreiszahlen mitteln über Städte und Dörfer, über Seelage und Hinterland. Wie viel eine bestimmte Immobilie wert ist, lässt sich nur an ihr selbst ermitteln.
Häufige Fragen
Wächst die Bevölkerung im Landkreis Konstanz?
Zum 31.12.2025 lebten 291.867 Menschen im Kreis, 26 mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl ist damit nahezu unverändert.
Wird im Landkreis Konstanz noch gebaut?
Ja, aber deutlich weniger: 2024 wurden 474 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2022 waren es 979.
Womit heizen neue Häuser im Kreis?
Mit großer Mehrheit mit Wärmepumpe: 87 % der 2024 genehmigten neuen Wohngebäude.
Gilt in Konstanz 2026 die Mietpreisbremse?
Nein. Die Landesverordnung vom Dezember 2025 gilt nur für 2026 und nimmt Konstanz nicht auf. Der Mietspiegel ab 1. Dezember 2025 nennt im Durchschnitt 11,37 Euro je Quadratmeter.
Quellen
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-01-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-03-03-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12711-04-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-01-02-4, 31121-01-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31231-02-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile und Durchschnitte berechnet, Daten bearbeitet.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-06-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 13111-01-03-4 und 13111-02-02-4 (Datenquelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Differenz berechnet, eigene Berechnungen und Darstellung.
- © Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex, Pressemitteilung Nr. 101 vom 25. März 2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Neugeschäft Wohnungsbaukredite an private Haushalte (SUD118, SUD131); Europäische Zentralbank, geldpolitische Beschlüsse.
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistischer Bericht „Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg im November 2025“ (M I 4); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistisches Monatsheft 4/2025, J.-P. Eckelt, „Miete hoch, Wohnungen leer – Ein Paradoxon?“ (Datenbasis Zensus 2022).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Baugenehmigungen zogen im Jahr 2025 wieder an“, 16. April 2026.
- AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Datenbasis 2024), nach der Pressemitteilung des BBSR vom 15. Dezember 2025.
- Meldungen aus der örtlichen Presse und von Unternehmen sind im Text mit Datum verlinkt.
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith. Rückblick mit Stand 31. Dezember 2025, erstellt im September 2026. Eine Zusammenstellung zur Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Weitere Kreise: Landkreis Tuttlingen · Schwarzwald-Baar-Kreis · Übersicht Rückblick 2025
