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Immobilienmarkt im Schwarzwald-Baar-Kreis: Zahlen und Einordnung, Stand 31. Dezember 2025
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith · Stand 31. Dezember 2025
Rückblick, erstellt im September 2026. Diese Ausgabe ist nicht damals erschienen. Sie beschreibt den Stand zum 31. Dezember 2025 mit den amtlichen Zahlen für den Zeitraum bis zu diesem Stichtag. Manche davon wurden erst später veröffentlicht. Was nach dem Stichtag geschah, steht nicht in dieser Ausgabe.
2025 verlor der Schwarzwald-Baar-Kreis Einwohner und Arbeitsplätze: 213.680 Menschen lebten Ende 2025 im Kreis, 385 weniger als ein Jahr zuvor; die Zahl der Arbeitsplätze sank um knapp 1 %. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember bei 4,9 %. Wahl kündigte das Ende der Produktion in St. Georgen an. Beim Bauen ging es dagegen aufwärts: rund 70 % mehr genehmigte Wohnungen als 2024 – von einem sehr niedrigen Stand aus.
Bevölkerung: wer im Kreis lebt
Am 31.12.2025 lebten 213.680 Menschen im Schwarzwald-Baar-Kreis, 385 weniger als ein Jahr zuvor (−0,18 %; Baden-Württemberg −0,06 %). Die Zahlen zu Zu- und Fortzügen reichen derzeit nur bis 2024. Damals zogen 10.244 Menschen zu und 9.446 fort, ein Plus von 798.
23,8 % der Einwohner waren 65 Jahre oder älter, in Baden-Württemberg 22,0 %, in Deutschland 23,1 %. Unter 18 Jahre alt waren 17,7 %. In absoluten Zahlen sind das 50.853 Menschen ab 65.
Der Kreis hat 2025 Einwohner verloren. Villingen-Schwenningen dagegen ist gewachsen, auf 89.681 Menschen, vor allem durch Zuzug.
Das ist ein Muster, das sich auch am Markt zeigt: Die Nachfrage sammelt sich in den Städten mit Arbeitsplätzen, Schulen und Bahn. In kleinen Orten auf der Höhe dauert ein Verkauf eher länger. Das ist kein Urteil über das Haus, sondern über die Lage.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien (EBZ)
Bauen: was genehmigt, fertig und vorhanden ist
2024 wurden im Schwarzwald-Baar-Kreis 145 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2023 waren es 332, 2022 noch 849. Das ist ein Rückgang um 83 % in zwei Jahren; im Land waren es 51 %. Auf 1.000 Einwohner kamen 2024 0,7 genehmigte Wohnungen, im Land 1,8. Fertiggestellt wurden 2024 376 Wohnungen in neuen Wohngebäuden, nach 1.059 im Jahr 2023. Neuere Kreiszahlen gibt es noch nicht.
Für 2025 meldet das Statistische Landesamt im Schwarzwald-Baar-Kreis rund 70 % mehr genehmigte Wohnungen als 2024 – einer der höchsten Zuwächse im Land (Statistisches Landesamt, 16.04.2026). Ausgehend von 145 Wohnungen im Jahr 2024 ist das eine Erholung von einem sehr tiefen Stand, kein Bauboom. Das größte Vorhaben bleibt der Obere Brühl in Villingen mit 680 geplanten Wohnungen.
Ende 2024 gab es im Schwarzwald-Baar-Kreis 110.505 Wohnungen in 48.228 Wohngebäuden, 516 Wohnungen je 1.000 Einwohner (Land 494). 58 % der Wohngebäude sind Einfamilienhäuser (Land 63 %). Eine Wohnung ist im Schnitt 95 m² groß (Land 96 m²). Innerhalb eines Jahres kamen 528 Wohnungen hinzu.
Ich freue mich über jede genehmigte Wohnung. Aber 70 % mehr als 145 sind immer noch sehr wenig für einen Kreis dieser Größe.
Wer eine Wohnung sucht, wird die Entlastung frühestens in zwei, drei Jahren spüren, wenn überhaupt gebaut wird. Bis dahin bleibt der Bestand das, was es zu kaufen gibt.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Energie im Neubau: womit neue Häuser heizen
Von den 61 neuen Wohngebäuden, die 2024 im Schwarzwald-Baar-Kreis genehmigt wurden, heizen 48 mit einer Wärmepumpe – das sind 79 %. Im Land waren es 86 %, in Deutschland 81 %. Mit Gas als Hauptenergie wurde kein Gebäude genehmigt, mit Holz 10, mit Fernwärme 2. Neuere Zahlen je Kreis liegen noch nicht vor.
Ende 2025 war nicht klar, was künftig beim Heizungstausch im Bestand gelten würde. Die Bundesregierung hatte eine Änderung angekündigt, aber noch nicht beschlossen.
Für Käufer älterer Häuser im Kreis, wo Öl und Holz verbreitet sind, war das eine echte Unsicherheit. Was hilft: den Zustand der Heizung belegen können, statt ihn zu beschreiben.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), eingetragene Energie-Effizienz-Expertin für Förderprogramme des Bundes
Preise und Baukosten
Amtliche Kaufpreise für den einzelnen Kreis gibt es nicht frei. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt die Richtung für Deutschland: Im 4. Quartal 2025 lagen die Preise 2,6 % über dem Vorjahresquartal (Stand nach der Überarbeitung vom Juni 2026; zuerst waren 3,0 % gemeldet), im Jahresdurchschnitt 2025 um 3,2 % über 2024 (so gemeldet im März 2026, vor der Umstellung des Index auf das Basisjahr 2025). Es war der erste Anstieg im Jahresvergleich seit 2022. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen Wohnungen um 5,4 % und Häuser um 3,2 %.
Der Baupreisindex für neue Wohngebäude in Baden-Württemberg lag im Jahresdurchschnitt 2025 um 3,4 % über 2024, im November 2025 um 3,6 % über dem Vorjahr. Seit 2021 ist Bauen damit um rund 31 % teurer geworden, Instandhaltung um rund 40 %.
Zinsen
Die Zinsen für Baufinanzierungen bestimmen, was sich Käufer leisten können. Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre kosteten im Dezember 2025 im Schnitt 3,58 % effektiv, ein Jahr zuvor 3,32 %, im Dezember 2021 noch 1,16 %. 2025 zogen die Bauzinsen wieder leicht an, obwohl die Europäische Zentralbank ihren Einlagesatz seit Juni 2025 bei 2,00 % hielt (EZB, 18.12.2025); maßgeblich für lange Zinsbindungen sind die Kapitalmarktzinsen. Was das bedeutet: Für einen Kredit über 300.000 Euro mit 2 % Tilgung lag die Monatsrate beim Zins vom Dezember 2025 bei rund 1.400 Euro, beim Zins vom Dezember 2021 bei rund 790 Euro (eigene Berechnung).
Bundesweit stiegen die Preise 2025. Im Schwarzwald-Baar-Kreis kamen 2025 aber Meldungen über Stellenabbau und Verlagerungen dazu. Käufer, die um ihren Arbeitsplatz fürchten, kaufen vorsichtiger.
Für die Bewertung heißt das: Der bundesweite Trend lässt sich nicht einfach auf ein Haus im Kreis übertragen. Entscheidend ist, wer in dieser Lage kauft.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert)
Arbeit, Arbeitgeber und Pendler
Am 30.06.2025 hatten im Schwarzwald-Baar-Kreis 88.311 Menschen einen sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplatz, 857 weniger als ein Jahr zuvor (−1,0 %; Land +0,2 %). Im Kreis wohnten 90.645 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Es wohnen also rund 2.300 Beschäftigte mehr im Kreis, als es dort Arbeitsplätze gibt – ein Teil pendelt hinaus.
Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 4,9 % (6.040 Arbeitslose; im Dezember 2024 waren es 4,7 %; Agentur für Arbeit, 07.01.2026; Vorjahr: Agentur für Arbeit, 03.01.2025).
Was die großen Arbeitgeber gemeldet haben
- Juli 2025: Das Schwarzwald-Baar-Klinikum mit rund 3.300 Beschäftigten schloss 2024 mit 9,8 Millionen Euro Defizit ab (Schwarzwälder Bote, 14.07.2025).
- November 2025: Wahl stellt die Produktion in St. Georgen-Peterzell bis Ende 2026 ein und verlagert sie in die USA und nach Asien; Vertrieb und Verwaltung bleiben (PET online, 10.11.2025).
- Dezember 2025: Im Bezirk der Arbeitsagentur Rottweil-Villingen-Schwenningen zeigten im Dezember 2025 74 Betriebe für 985 Beschäftigte Kurzarbeit an (Agentur für Arbeit, 07.01.2026).
- 31.12.2025: Villingen-Schwenningen zählte 89.681 Einwohner; Zuwanderung gilt als entscheidender Wachstumsfaktor der Stadt (Schwarzwälder Bote, 31.01.2026).
Mieten und Kapitalanlage
Nach dem Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Schwarzwald-Baar-Kreis bei 6,7 Euro je Quadratmeter, für Wohnungen ab Baujahr 2010 bei 8,8 Euro. Der qualifizierte Mietspiegel von Villingen-Schwenningen (Fassung 2024) nennt eine durchschnittliche Nettomiete von 8,17 Euro je Quadratmeter und gilt bis 30. November 2026 (Arbeitsbericht der Stadt).
Der Mietspiegel von Villingen-Schwenningen gilt bis 30. November 2026, mit einem Durchschnitt von 8,17 Euro je Quadratmeter. Die Hochschulen in Schwenningen und das Klinikum mit rund 3.300 Beschäftigten sind verlässliche Mietergruppen.
Stellenabbau in der Industrie trifft eher die kleineren Städte im Kreis. Dort sollte eine Kapitalanlage mit Reserve gerechnet werden.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), und Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Was sich rechtlich geändert hat
Mietrecht: Der Bund hat die Mietpreisbremse im Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert (Haufe). Ob sie in einer Gemeinde gilt, entscheidet das Land.
Bauen: Seit dem 28. Juni 2025 gilt die geänderte Landesbauordnung, die Dachausbau, Aufstockung und Genehmigungen erleichtern soll (Landesministerium). Seit Ende Oktober 2025 erlaubt der „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB), vom Bebauungsplan abzuweichen, wenn Wohnraum entsteht (BGBl. 2025 I Nr. 257). Für Eigentümer mit Reserven auf dem Grundstück kann das neue Möglichkeiten öffnen.
Heizung: Ende 2025 galt weiter das Gebäudeenergiegesetz von 2024. Die Bundesregierung hatte angekündigt, es zu ersetzen; beschlossen war das zum Stichtag nicht. Käufer älterer Häuser konnten also nicht sicher planen, welche Pflichten beim Heizungstausch gelten würden.
Grundsteuer: Seit 1. Januar 2025 gilt das Bodenwertmodell des Landes. Gegen das Modell liefen Ende 2025 Klagen beim Bundesfinanzhof. Villingen-Schwenningen setzte den Hebesatz für 2025 auf 422 % fest, mit dem Ziel eines gleich hohen Aufkommens (Stadt Villingen-Schwenningen).
Einordnung: Deutschland
Bundesweit stiegen die Preise für Wohnimmobilien 2025 zum ersten Mal seit 2022 wieder im Jahresvergleich. Die Zahl der Verkäufe für 2025 haben die Gutachterausschüsse noch nicht bundesweit ausgewertet; 2024 waren es rund 805.000 Kaufverträge, 9 % mehr als 2023 (AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025).
Unsere Vermarktung im Gebiet
Zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 31. Dezember 2025 dauerte es bei unseren Verkäufen in den drei Landkreisen im Mittel 104 Tage vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin. Mehr als vier von fünf Immobilien wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Diese Zahlen rechnen wir nur für das ganze Gebiet, nicht je Kreis. Wie wir gerechnet haben und was die Zahlen zeigen
Was diese Zahlen nicht hergeben
Diese Seite nennt keine Kaufpreise für einzelne Orte oder Lagen, keine Bodenrichtwerte und keinen Wert für Ihre Immobilie. Kreiszahlen mitteln über Städte und Dörfer, über Seelage und Hinterland. Wie viel eine bestimmte Immobilie wert ist, lässt sich nur an ihr selbst ermitteln.
Häufige Fragen
Wächst die Bevölkerung im Schwarzwald-Baar-Kreis?
Zum 31.12.2025 lebten 213.680 Menschen im Kreis, 385 weniger als ein Jahr zuvor. Die Zahl ist damit nahezu unverändert.
Wird im Schwarzwald-Baar-Kreis noch gebaut?
Ja, aber deutlich weniger: 2024 wurden 145 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2022 waren es 849.
Womit heizen neue Häuser im Kreis?
Mit großer Mehrheit mit Wärmepumpe: 79 % der 2024 genehmigten neuen Wohngebäude.
Was kostet Miete in Villingen-Schwenningen?
Der qualifizierte Mietspiegel (Fassung 2024) nennt im Durchschnitt 8,17 Euro je Quadratmeter; er gilt bis 30. November 2026.
Quellen
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-01-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-03-03-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12711-04-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-01-02-4, 31121-01-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31231-02-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile und Durchschnitte berechnet, Daten bearbeitet.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-06-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 13111-01-03-4 und 13111-02-02-4 (Datenquelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Differenz berechnet, eigene Berechnungen und Darstellung.
- © Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex, Pressemitteilung Nr. 101 vom 25. März 2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Neugeschäft Wohnungsbaukredite an private Haushalte (SUD118, SUD131); Europäische Zentralbank, geldpolitische Beschlüsse.
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistischer Bericht „Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg im November 2025“ (M I 4); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistisches Monatsheft 4/2025, J.-P. Eckelt, „Miete hoch, Wohnungen leer – Ein Paradoxon?“ (Datenbasis Zensus 2022).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Baugenehmigungen zogen im Jahr 2025 wieder an“, 16. April 2026.
- AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Datenbasis 2024), nach der Pressemitteilung des BBSR vom 15. Dezember 2025.
- Meldungen aus der örtlichen Presse und von Unternehmen sind im Text mit Datum verlinkt.
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith. Rückblick mit Stand 31. Dezember 2025, erstellt im September 2026. Eine Zusammenstellung zur Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Weitere Kreise: Landkreis Konstanz · Landkreis Tuttlingen · Übersicht Rückblick 2025
