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Immobilienmarkt im Landkreis Tuttlingen: Zahlen und Einordnung, Stand 31. Dezember 2025
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith · Stand 31. Dezember 2025
Rückblick, erstellt im September 2026. Diese Ausgabe ist nicht damals erschienen. Sie beschreibt den Stand zum 31. Dezember 2025 mit den amtlichen Zahlen für den Zeitraum bis zu diesem Stichtag. Manche davon wurden erst später veröffentlicht. Was nach dem Stichtag geschah, steht nicht in dieser Ausgabe.
2025 kam die Industriekrise im Landkreis Tuttlingen an: Die Zahl der Arbeitsplätze sank um knapp 1 % auf 68.678, die Arbeitslosenquote stieg bis Dezember auf 5,3 %. Chiron baute rund ein Fünftel der Belegschaft ab, Marquardt 150 Stellen am Stammsitz. Zugleich legte Aesculap den Grundstein für eine Fabrik für 90 Millionen Euro, und KLS Martin stellte ein. Die Einwohnerzahl sank leicht auf 145.002.
Bevölkerung: wer im Kreis lebt
Am 31.12.2025 lebten 145.002 Menschen im Landkreis Tuttlingen, 206 weniger als ein Jahr zuvor (−0,14 %; Baden-Württemberg −0,06 %). Die Zahlen zu Zu- und Fortzügen reichen derzeit nur bis 2024. Damals zogen 6.786 Menschen zu und 6.401 fort, ein Plus von 385.
21,4 % der Einwohner waren 65 Jahre oder älter, in Baden-Württemberg 22,0 %, in Deutschland 23,1 %. Unter 18 Jahre alt waren 19,0 %. In absoluten Zahlen sind das 31.040 Menschen ab 65.
Der Kreis hat 2025 leicht an Einwohnern verloren, 206 Menschen. Das ist wenig, aber es ist ein Richtungswechsel. Der Anteil der Menschen ab 65 stieg auf 21,4 %.
Für den Immobilienmarkt ist das ein frühes Signal: Wenn Einwohner fehlen und der Anteil Älterer steigt, kommen mehr Häuser auf den Markt, als junge Familien nachfragen. Noch ist Tuttlingen jünger als das Land. Aber der Abstand wird kleiner.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien (EBZ)
Bauen: was genehmigt, fertig und vorhanden ist
2024 wurden im Landkreis Tuttlingen 199 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2023 waren es 379, 2022 noch 608. Das ist ein Rückgang um 67 % in zwei Jahren; im Land waren es 51 %. Auf 1.000 Einwohner kamen 2024 1,4 genehmigte Wohnungen, im Land 1,8. Fertiggestellt wurden 2024 338 Wohnungen in neuen Wohngebäuden, nach 660 im Jahr 2023. Neuere Kreiszahlen gibt es noch nicht.
Vor Ort war zu sehen, woran es hängt: Das Baugebiet Thiergarten II in Tuttlingen ist erschlossen, aber kaum bebaut. Ein Investor sprang ab, drei Grundstücke für Mehrfamilienhäuser waren im September 2025 unvergeben (Schwäbische Zeitung, 24.09.2025). Für den Sonnenbuckel sind 90 bis 110 Wohnungen geplant (Schwäbische Zeitung, 13.05.2025).
Ende 2024 gab es im Landkreis Tuttlingen 68.622 Wohnungen in 38.222 Wohngebäuden, 473 Wohnungen je 1.000 Einwohner (Land 494). 69 % der Wohngebäude sind Einfamilienhäuser (Land 63 %). Eine Wohnung ist im Schnitt 104 m² groß (Land 96 m²). Innerhalb eines Jahres kamen 416 Wohnungen hinzu.
In Tuttlingen liegen erschlossene Grundstücke für Mehrfamilienhäuser brach, weil Investoren abspringen. Das ist bitter für alle, die eine Wohnung suchen.
Für Verkäufer bestehender Häuser ist es eine ehrliche Nachricht: Es kommt wenig Neues auf den Markt. Wer heute kauft, kauft im Bestand. Das hilft – solange der Preis zum Zustand passt.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Energie im Neubau: womit neue Häuser heizen
Von den 94 neuen Wohngebäuden, die 2024 im Landkreis Tuttlingen genehmigt wurden, heizen 81 mit einer Wärmepumpe – das sind 86 %. Im Land waren es 86 %, in Deutschland 81 %. Mit Gas als Hauptenergie wurde 1 Gebäude genehmigt, mit Holz 4, mit Fernwärme 7. Neuere Zahlen je Kreis liegen noch nicht vor.
Im Neubau ist die Frage entschieden: Wärmepumpe. Beim Bestand war Ende 2025 offen, was künftig beim Heizungstausch gelten würde. Die Bundesregierung hatte Änderungen angekündigt, aber nichts beschlossen.
Viele Käufer rechnen diese Unsicherheit in ihr Angebot ein. Ein Verbrauchsausweis mit ehrlichen Zahlen und eine dokumentierte Heizung nehmen ihnen einen Teil davon.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), eingetragene Energie-Effizienz-Expertin für Förderprogramme des Bundes
Preise und Baukosten
Amtliche Kaufpreise für den einzelnen Kreis gibt es nicht frei. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt die Richtung für Deutschland: Im 4. Quartal 2025 lagen die Preise 2,6 % über dem Vorjahresquartal (Stand nach der Überarbeitung vom Juni 2026; zuerst waren 3,0 % gemeldet), im Jahresdurchschnitt 2025 um 3,2 % über 2024 (so gemeldet im März 2026, vor der Umstellung des Index auf das Basisjahr 2025). Es war der erste Anstieg im Jahresvergleich seit 2022. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen Wohnungen um 5,4 % und Häuser um 3,2 %.
Der Baupreisindex für neue Wohngebäude in Baden-Württemberg lag im Jahresdurchschnitt 2025 um 3,4 % über 2024, im November 2025 um 3,6 % über dem Vorjahr. Seit 2021 ist Bauen damit um rund 31 % teurer geworden, Instandhaltung um rund 40 %.
Zinsen
Die Zinsen für Baufinanzierungen bestimmen, was sich Käufer leisten können. Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre kosteten im Dezember 2025 im Schnitt 3,58 % effektiv, ein Jahr zuvor 3,32 %, im Dezember 2021 noch 1,16 %. 2025 zogen die Bauzinsen wieder leicht an, obwohl die Europäische Zentralbank ihren Einlagesatz seit Juni 2025 bei 2,00 % hielt (EZB, 18.12.2025); maßgeblich für lange Zinsbindungen sind die Kapitalmarktzinsen. Was das bedeutet: Für einen Kredit über 300.000 Euro mit 2 % Tilgung lag die Monatsrate beim Zins vom Dezember 2025 bei rund 1.400 Euro, beim Zins vom Dezember 2021 bei rund 790 Euro (eigene Berechnung).
Bundesweit stiegen die Preise 2025 zum ersten Mal seit 2022. Ob das auch für Tuttlingen gilt, sagt der Index nicht. In einem Kreis, in dem Arbeitsplätze verloren gehen, sind Käufer vorsichtiger.
Die Baukosten liegen in Baden-Württemberg rund 31 % über 2021. Das stützt gepflegte Häuser. Häuser mit großem Sanierungsbedarf trifft es doppelt: teure Handwerker und vorsichtige Käufer.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert)
Arbeit, Arbeitgeber und Pendler
Am 30.06.2025 hatten im Landkreis Tuttlingen 68.678 Menschen einen sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplatz, 672 weniger als ein Jahr zuvor (−1,0 %; Land +0,2 %). Im Kreis wohnten 63.625 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Es arbeiten also rund 5.100 Menschen mehr im Kreis, als Beschäftigte dort wohnen – der Landkreis Tuttlingen ist ein Einpendlerkreis.
Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 5,3 % (4.481 Arbeitslose; im Dezember 2024 waren es 4,6 %; Agentur für Arbeit, 07.01.2026; Vorjahr: Agentur für Arbeit, 03.01.2025).
Was die großen Arbeitgeber gemeldet haben
- April 2025: Marquardt streicht 2025 rund 150 von etwa 1.600 Stellen am Stammsitz Rietheim-Weilheim (Schwäbische Zeitung, 11.04.2025).
- August 2025: KLS Martin ist auf rund 2.600 Beschäftigte weltweit gewachsen, etwa die Hälfte im Kreis, und plante rund 200 Neueinstellungen (Schwäbische Zeitung, 01.08.2025).
- 2025: Chiron hat im Lauf des Jahres 2025 rund ein Fünftel der Belegschaft abgebaut; im Kreis arbeiten noch knapp 1.000 Menschen für das Unternehmen (Schwäbische Zeitung, 29.01.2026).
- Dezember 2025: Aesculap legte den Grundstein für eine neue Fabrik in Tuttlingen: 90 Millionen Euro, Betrieb ab 2028, verbunden mit einer Beschäftigungssicherung (Schwäbische Zeitung, 04.12.2025).
Mieten und Kapitalanlage
Nach dem Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Landkreis Tuttlingen bei 6,8 Euro je Quadratmeter, für Wohnungen ab Baujahr 2010 bei 8,7 Euro; das Landesmittel lag bei gut 8,10 Euro. Neuere Kreiswerte gibt es nicht. Nur rund 10 % der Wohnungen haben ein oder zwei Räume (Küche mitgezählt). Der Überschuss an Einpendlern sank von rund 5.400 (2024) auf rund 5.100 (2025).
Der Überschuss an Einpendlern ist 2025 geschrumpft, von rund 5.400 auf rund 5.100. Das ist noch immer viel – aber es zeigt, wie direkt die Mietnachfrage in Tuttlingen an der Industrie hängt.
Wer hier vermietet, sollte wissen, wo seine Mieter arbeiten, und eine Wohnung wählen, die auch dann vermietbar bleibt, wenn ein großer Arbeitgeber schwächelt.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), und Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Was sich rechtlich geändert hat
Mietrecht: Der Bund hat die Mietpreisbremse im Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert (Haufe). Ob sie in einer Gemeinde gilt, entscheidet das Land.
Bauen: Seit dem 28. Juni 2025 gilt die geänderte Landesbauordnung, die Dachausbau, Aufstockung und Genehmigungen erleichtern soll (Landesministerium). Seit Ende Oktober 2025 erlaubt der „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB), vom Bebauungsplan abzuweichen, wenn Wohnraum entsteht (BGBl. 2025 I Nr. 257). Für Eigentümer mit Reserven auf dem Grundstück kann das neue Möglichkeiten öffnen.
Heizung: Ende 2025 galt weiter das Gebäudeenergiegesetz von 2024. Die Bundesregierung hatte angekündigt, es zu ersetzen; beschlossen war das zum Stichtag nicht. Käufer älterer Häuser konnten also nicht sicher planen, welche Pflichten beim Heizungstausch gelten würden.
Grundsteuer: Seit 1. Januar 2025 gilt das Bodenwertmodell des Landes. Gegen das Modell liefen Ende 2025 Klagen beim Bundesfinanzhof. In Tuttlingen stieg der Hebesatz der Grundsteuer B von 390 auf 430 %; die Schwäbische Zeitung rechnete für ein Haus auf rund 800 m² Grundstück mit 815 statt 332 Euro im Jahr (Schwäbische Zeitung, 22.10.2024). Trossingen setzte 475 % fest; ältere Einfamilienhäuser zahlen dort teils ein Vielfaches (Schwäbische Zeitung, 08.12.2024).
Einordnung: Deutschland
Bundesweit stiegen die Preise für Wohnimmobilien 2025 zum ersten Mal seit 2022 wieder im Jahresvergleich. Die Zahl der Verkäufe für 2025 haben die Gutachterausschüsse noch nicht bundesweit ausgewertet; 2024 waren es rund 805.000 Kaufverträge, 9 % mehr als 2023 (AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025).
Unsere Vermarktung im Gebiet
Zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 31. Dezember 2025 dauerte es bei unseren Verkäufen in den drei Landkreisen im Mittel 104 Tage vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin. Mehr als vier von fünf Immobilien wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Diese Zahlen rechnen wir nur für das ganze Gebiet, nicht je Kreis. Wie wir gerechnet haben und was die Zahlen zeigen
Was diese Zahlen nicht hergeben
Diese Seite nennt keine Kaufpreise für einzelne Orte oder Lagen, keine Bodenrichtwerte und keinen Wert für Ihre Immobilie. Kreiszahlen mitteln über Städte und Dörfer, über Seelage und Hinterland. Wie viel eine bestimmte Immobilie wert ist, lässt sich nur an ihr selbst ermitteln.
Häufige Fragen
Wächst die Bevölkerung im Landkreis Tuttlingen?
Zum 31.12.2025 lebten 145.002 Menschen im Kreis, 206 weniger als ein Jahr zuvor. Die Zahl ist damit nahezu unverändert.
Wird im Landkreis Tuttlingen noch gebaut?
Ja, aber deutlich weniger: 2024 wurden 199 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2022 waren es 608.
Womit heizen neue Häuser im Kreis?
Mit großer Mehrheit mit Wärmepumpe: 86 % der 2024 genehmigten neuen Wohngebäude.
Wie steht es um die Arbeitsplätze im Landkreis Tuttlingen?
Zum 30.06.2025 gab es 68.678 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, knapp 1 % weniger als ein Jahr zuvor. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2025 bei 5,3 %.
Quellen
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-01-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-03-03-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12711-04-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-01-02-4, 31121-01-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31231-02-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile und Durchschnitte berechnet, Daten bearbeitet.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-06-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 13111-01-03-4 und 13111-02-02-4 (Datenquelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Differenz berechnet, eigene Berechnungen und Darstellung.
- © Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex, Pressemitteilung Nr. 101 vom 25. März 2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Neugeschäft Wohnungsbaukredite an private Haushalte (SUD118, SUD131); Europäische Zentralbank, geldpolitische Beschlüsse.
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistischer Bericht „Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg im November 2025“ (M I 4); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistisches Monatsheft 4/2025, J.-P. Eckelt, „Miete hoch, Wohnungen leer – Ein Paradoxon?“ (Datenbasis Zensus 2022).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Pressemitteilung „Baugenehmigungen zogen im Jahr 2025 wieder an“, 16. April 2026.
- AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Datenbasis 2024), nach der Pressemitteilung des BBSR vom 15. Dezember 2025.
- Meldungen aus der örtlichen Presse und von Unternehmen sind im Text mit Datum verlinkt.
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith. Rückblick mit Stand 31. Dezember 2025, erstellt im September 2026. Eine Zusammenstellung zur Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Weitere Kreise: Landkreis Konstanz · Schwarzwald-Baar-Kreis · Übersicht Rückblick 2025
