Was steht eigentlich in Ihrem Grundbuch? –
Schauen wir zusammen nach.
Ins Grundbuch schaut man besser vorher als nachher
Wer eine Immobilie kauft, braucht in aller Regel eine Finanzierung. Und die Bank des Käufers verlangt einen aktuellen Grundbuchauszug, bevor sie zusagt.
Das heißt: Was in Ihrem Grundbuch steht, wird gelesen. Die Frage ist nur, ob Sie es vorher wissen oder ob es Sie mitten im Verkauf überrascht.
Viele Eigentümer haben ihr Grundbuch zuletzt beim eigenen Kauf gesehen – manchmal vor dreißig Jahren.
Seitdem kann sich einiges eingetragen haben, und manches hat sich nicht von selbst wieder ausgetragen.
Vier Teile, vier Fragen. Was Sie im Grundbuch finden
Ein Grundbuchblatt ist übersichtlicher, als es aussieht. Es beantwortet vier Fragen:
- Das Bestandsverzeichnis sagt, um welches Grundstück es geht: Gemarkung, Flurstück, Lage, Größe.
- Abteilung I sagt, wem es gehört – und bei mehreren Eigentümern zu welchen Anteilen.
- Abteilung II sagt, wer mitreden oder mitnutzen darf: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vormerkungen und Vermerke aller Art.
- Abteilung III sagt, was als Geld darauf lastet: Grundschulden und Hypotheken.
Ein Hinweis, der fast immer für Verwirrung sorgt: Der Betrag in Abteilung III ist nicht Ihre Restschuld. Dort können 250.000 Euro stehen, obwohl das Darlehen längst getilgt ist. Die Eintragung bleibt, bis jemand sie löschen lässt.
Und: Nicht alles steht im Grundbuch. Baulasten etwa stehen im Baulastenverzeichnis der Baurechtsbehörde, Denkmalschutz in der Denkmalliste. Wer nur ins Grundbuch schaut, hat noch nicht alles gesehen.
Wo das Grundstück aufhört
Im Bestandsverzeichnis steht, welches Flurstück zu Ihrer Immobilie gehört. Was daneben liegt, gehört oft jemand anderem — auch wenn seit dreißig Jahren niemand darüber geredet hat.
Die häufigsten Stolpersteine. Was wir immer wieder finden
Grundschulden, die längst erledigt sind. Der häufigste Fall. Das Darlehen ist abbezahlt, aber die Grundschuld steht noch drin – sie erlischt nicht von selbst. Für die Löschung braucht es eine Bewilligung der Bank. Das dauert Wochen. Und wenn die Bank inzwischen fusioniert ist oder ein alter Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar ist, dauert es Monate.
Wohnrechte und Nießbrauch. Meist aus einer Übergabe an die Kinder: Die Eltern haben sich das Wohnen auf Lebenszeit gesichert. Das mindert den Wert erheblich und sollte vor der Vermarktung geklärt sein, nicht danach.
Rückauflassungsvormerkungen. Der Klassiker nach einer Schenkung. Die Eltern haben sich das Recht gesichert, die Immobilie zurückzufordern. Ohne ihre Mitwirkung kommt ein Verkauf nach unserer Erfahrung nicht zustande.
Wege- und Leitungsrechte. Der Nachbar darf über Ihr Grundstück fahren, der Versorger eine Leitung führen. Das lässt sich selten beseitigen – aber ein Käufer, der es erst beim Notar erfährt, verhandelt neu.
Nacherbenvermerke. Bei geerbten Immobilien. Dann kann der eingetragene Eigentümer in aller Regel nicht allein verkaufen – die Nacherben müssen mitwirken. Das lässt sich regeln, kostet aber Zeit.
So sieht das in der Praxis aus. Ein Haus geht nach dem Tod der Eltern an den Sohn, der seine Schwester auszahlt – nicht auf einen Schlag, sondern in Raten. Zur Sicherheit wird für sie eine Grundschuld eingetragen. Jahre später, beim Verkauf, sagen die Eigentümer gleich zu Beginn: Das ist längst zurückgezahlt, das spielt keine Rolle mehr. Doch, es spielt eine Rolle. Bezahlt ist nicht gelöscht, und im Grundbuch steht die Grundschuld unverändert.
Die Eigentümer hatten sich von der Schwester daraufhin selbst eine Erklärung unterschreiben lassen. Eine privatschriftliche Erklärung genügt dem Grundbuchamt aber nicht – dafür ist der Notar zuständig. Das war ihnen völlig neu. Am Ende war es eine Formalie, weil die Schwester noch lebte und mitgemacht hat. Wäre sie verstorben, hätte es ihre Erben gebraucht: alle, mit Erbnachweis.
Keiner dieser Punkte macht einen Verkauf unmöglich. Aber jeder kostet Wochen, wenn er erst auftaucht, wenn ein Käufer schon am Tisch sitzt.
Und dann gibt es die, die man nicht erfindet
Drei Beispiele aus Grundbüchern, die wir vor einem Verkauf abgerufen haben. In allen drei Fällen wussten die Eigentümer nichts davon.
Ein Wohnungsbesetzungsrecht für die Bundesrepublik Deutschland. Eingetragen Ende der Siebzigerjahre zugunsten des Bundeseisenbahnvermögens – ein Rest aus der Zeit, als der Bund Wohnungen für seine Beamten förderte und sich im Gegenzug sichern ließ, wer darin wohnen darf. Es steht im Rang vor den Grundschulden. Von selbst verschwindet es nicht: löschen kann es nur, wer es bewilligt hat.
Ein Rückübertragungsanspruch der Stadt, die das Grundstück damals verkauft hat. Aus dem Jahr 1979, mit einem Vorrangvorbehalt für Grundpfandrechte „bis zu 200.000,00 DM“. Solche Vormerkungen stammen aus den Bauplatzprogrammen der Gemeinden: günstiges Bauland gegen die Auflage, selbst darin zu wohnen und nicht weiterzuverkaufen. Fast fünfzig Jahre später steht sie noch im Grundbuch – und der Betrag noch in D-Mark.
Ein Wohnrecht ohne den Löschungsvermerk. Eingetragen bei einer Übergabe an die nächste Generation, wie tausende andere auch. Der Berechtigte war inzwischen verstorben, das Recht damit erloschen – aus dem Grundbuch verschwindet es dadurch aber nicht. In der Eintragung fehlte der Satz, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt. Ohne ihn will die Grundbuchordnung, dass seit dem Tod ein Jahr vergangen ist. Hier ging es gut aus: Das Jahr war fast um, und die Erben konnten die Löschung bewilligen.
Wenn Sie selbst einmal ein Wohnrecht bestellen: Fragen Sie den Notar nach diesem Satz. Er kostet beim Termin keine Minute und entscheidet zwanzig Jahre später darüber, ob eine Löschung an einem Tag erledigt ist oder ein Jahr wartet.
Alle drei Fälle sind lösbar. Alle drei brauchen die Mitwirkung eines Dritten. Und alle drei möchte man kennen, bevor ein Käufer seine Finanzierung beantragt – nicht danach.
Wenn Sie geerbt haben: Die Frist im Blick behalten
Nach einem Erbfall muss das Grundbuch berichtigt werden – die Erben müssen als Eigentümer eingetragen werden. Dafür gibt es eine Regel, die viele nicht kennen:
Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag beim Grundbuchamt beantragt, ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach fallen die vollen Gebühren an.
Die Frist gilt strikt. Gerichte haben eine Verlängerung selbst dann abgelehnt, wenn sich die Erbfolge nicht früher klären ließ oder das Erbscheinverfahren lange gedauert hat.
Wenn Sie geerbt haben und noch nicht sicher sind, ob Sie verkaufen: Die Berichtigung sollten Sie trotzdem nicht liegen lassen.
Wir holen den Auszug – und gehen ihn mit Ihnen durch
Einen Grundbuchauszug bekommen Sie bei Ihrem örtlichen Grundbuchamt. Als Eigentümer haben Sie ein uneingeschränktes Einsichtsrecht und müssen dafür nichts begründen. Etwas umständlich ist es trotzdem.
Wir haben einen elektronischen Grundbuchzugang und können den Auszug für Sie abrufen. Dafür brauchen wir Ihre schriftliche Vollmacht – ohne die geht es nicht, und das ist auch gut so.
Was wir zusätzlich anbieten: Wir gehen den Auszug mit Ihnen durch. Ein Grundbuchauszug ist kein Text, den man beim ersten Lesen versteht. Wir erklären Ihnen, was die Begriffe bedeuten und welche Eintragungen bei einem Verkauf erfahrungsgemäß eine Rolle spielen.
Was wir nicht tun: Ihre Eintragungen rechtlich bewerten. Das ist Aufgabe des Notars oder eines Anwalts, und dabei bleibt es. Was wir stattdessen tun – und das ist oft das Nützlichere: Wir sagen Ihnen, an wen Sie sich zu welchem Eintrag wenden. Für die Löschung einer Grundschuld ist das Ihre Bank, für Dienstbarkeiten und Vormerkungen der Notar, für die Umschreibung nach einem Erbfall das Grundbuchamt, für Baulasten die Baurechtsbehörde. Wer die richtige Stelle kennt, spart die erste Woche.
Das Ganze dauert selten länger als zwanzig Minuten. Und danach wissen Sie, woran Sie sind.
Jeder Abruf aus dem Grundbuch wird protokolliert. Sie können jederzeit beim Grundbuchamt erfahren, wer Einsicht in Ihr Grundbuch genommen hat – auch bei uns. Wir rufen nur ab, wofür Sie uns bevollmächtigt haben.
Was es kostet
Grundbuchauszug
10 € inklusive MehrwertsteuerEnthalten ist der elektronische Abruf und die Viertelstunde, in der wir den Auszug mit Ihnen durchgehen. Voraussetzung ist Ihre schriftliche Vollmacht. Abgerechnet wird über Wüstenrot Immobilien Christoph van Genabith.
