Die Rendite steht im Inserat.
Was übrig bleibt, steht hier.
Rechnet sich das? Der Renditerechner für vermietete Immobilien
Bei einer Kapitalanlage entscheidet nicht der erste Eindruck, sondern die Rechnung. Und die fällt oft anders aus als gedacht – weil Nebenkosten, Instandhaltung und Mietausfall gern vergessen werden.
Dieser Rechner nimmt sie mit. Er ist auf Baden-Württemberg eingestellt und rechnet für Eigentumswohnungen wie für Mehrfamilienhäuser.
Er sagt Ihnen, was herauskommt. Ob das gut genug ist, entscheiden Sie.
Die Immobilie
Die Finanzierung
Was Sie aufbringen müssen
Kaufpreis–
Courtage–
Grunderwerbsteuer–
Notar und Grundbuch–
Gesamtinvestition–
Kaufpreis je m²–
Eigenkapital–
Darlehen–
Was hereinkommt
Die Bruttomietrendite misst die Jahresmiete am Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die Bewirtschaftung ab und misst an der Gesamtinvestition – das ist die ehrlichere Zahl.
Nettokaltmiete im Jahr–
Miete je m² im Monat–
– nicht umlagefähige Kosten–
– Erhaltungsrücklage–
– Mietausfallwagnis–
Überschuss vor Kapitaldienst–
Faktor auf den Kaufpreis–
Faktor auf die Gesamtinvestition–
Bruttomietrendite–
Nettomietrendite–
Die umlagefähigen Kosten kommen hier nicht vor – die trägt der Mieter über seine Nebenkosten. Gerechnet wird nur, was bei Ihnen hängen bleibt.Die Bruttomietrendite misst die Jahresmiete am Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die Bewirtschaftung ab und misst an der Gesamtinvestition – das ist die ehrlichere Zahl.
Was übrig bleibt
Zinsen im ersten Jahr–
Tilgung im ersten Jahr–
Kapitaldienst im Jahr–
Kapitaldienstdeckung–
Überschuss vor Steuern, im Monat–
Abschreibung im Jahr–
Steuerliches Ergebnis im Jahr–
Steuerwirkung im Jahr–
Überschuss nach Steuern, im Monat–
Die Kapitaldienstdeckung ist der Überschuss vor Kapitaldienst im Verhältnis zu Zins und Tilgung. Unter 1,0 muss aus eigener Tasche zugelegt werden.
Damit das Blatt ohne Datum, Adresse und Seitenzahl herauskommt: im Druckfenster unter Weitere Einstellungen den Haken bei Kopf- und Fußzeilen entfernen. Das ist eine Einstellung des Browsers, die eine Website nicht ändern kann.
Diese Rechnung berücksichtigt Ihre persönlichen Verhältnisse nicht. Sie rechnet ausschließlich mit dem, was Sie oben eingeben. Ob Abschreibung und Werbungskosten sich bei Ihnen tatsächlich so auswirken, hängt von Ihrer gesamten steuerlichen Lage ab – das beantwortet Ihr Steuerberater, nicht dieser Rechner. Was Sie finanzieren können, entscheidet Ihre Bank. Wir sagen Ihnen, was eine Immobilie kostet und was sie einbringt; eine Anlageempfehlung ist das nicht und darf es auch nicht sein.
Was die Zahlen bedeuten
Der Faktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis ausmacht. Ein Faktor von 25 heißt: fünfundzwanzig Jahre Miete, bis der Kaufpreis wieder drin ist – ohne Kosten gerechnet. Je niedriger, desto besser für den Käufer.
Die Bruttomietrendite ist derselbe Gedanke umgedreht, als Prozentzahl: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist die Zahl, die in Inseraten steht – und sie ist geschönt, weil sie weder Nebenkosten noch Bewirtschaftung kennt.
Die Nettomietrendite zieht Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab und rechnet gegen die Gesamtinvestition, also einschließlich Courtage, Steuer und Notar. Sie liegt deshalb immer unter der Bruttorendite. Wenn Sie zwei Immobilien vergleichen, vergleichen Sie diese Zahl.
Die Kapitaldienstdeckung setzt den Überschuss ins Verhältnis zu Zins und Tilgung. Bei 1,0 trägt sich die Immobilie gerade selbst. Darunter legen Sie jeden Monat etwas dazu – was völlig in Ordnung sein kann, solange Sie es wissen und es dauerhaft tragen können.
Der Beleihungsauslauf ist das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis. Banken staffeln danach ihre Zinsen, meist in Stufen bei 60 und 80 Prozent. Wer knapp über einer Stufe liegt, zahlt spürbar mehr – manchmal lohnt es, mit etwas mehr Eigenkapital darunter zu bleiben.
Was Sie vor dem Rechnen zusammentragen sollten, steht auf einem Blatt: Die Zahlen, die vorher stimmen müssen – Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Laufzeit.
Sie haben gerechnet und wollen wissen, ob die Zahlen zu dem passen, was hier tatsächlich am Markt ist? Dann schicken Sie uns das Exposé oder rufen Sie an. Wir kennen die Mieten in Singen, Konstanz, Tuttlingen und Villingen-Schwenningen – und wir sagen Ihnen auch, wenn eine Annahme zu optimistisch ist.
Was wir nicht tun: Ihnen sagen, ob Sie kaufen sollen. Das ist Ihre Entscheidung und die Ihres Beraters.
Geschrieben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Immobilien · Stand September 2026
