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Immobilienmarkt im Landkreis Konstanz: Zahlen und Einordnung, Stand 31. Dezember 2024
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith · Stand 31. Dezember 2024
Rückblick, erstellt im September 2026. Diese Ausgabe ist nicht damals erschienen. Sie beschreibt den Stand zum 31. Dezember 2024 mit den amtlichen Zahlen für den Zeitraum bis zu diesem Stichtag. Manche davon wurden erst später veröffentlicht. Was nach dem Stichtag geschah, steht nicht in dieser Ausgabe.
Der Landkreis Konstanz ist der größte der drei Kreise und der mit dem stärksten Zuzug: 2024 zogen 1.396 Menschen mehr zu als fort, besonders junge Erwachsene. Mit 474 genehmigten Wohnungen hielt sich der Neubau hier besser als in den Nachbarkreisen. Die Mieten sind die höchsten im Gebiet. Die Arbeitslosenquote stieg auf 4,2 %; in Radolfzell kündigte BCS über 250 Beschäftigten, in Stockach gab es Kurzarbeit, und ZF in Friedrichshafen kündigte großen Stellenabbau an.
Bevölkerung: wer im Kreis lebt
Am 31.12.2024 lebten 291.841 Menschen im Landkreis Konstanz, 444 mehr als ein Jahr zuvor (+0,15 %; Baden-Württemberg +0,13 %). Über die Kreisgrenze zogen 2024 16.874 Menschen zu und 15.478 fort, ein Plus von 1.396. Der Wanderungsgewinn war damit größer als das Wachstum insgesamt: Ohne Zuzug wäre die Einwohnerzahl gesunken.
22,3 % der Einwohner waren 65 Jahre oder älter, in Baden-Württemberg 21,5 %, in Deutschland 22,7 %. Unter 18 Jahre alt waren 16,7 %. In absoluten Zahlen sind das 64.986 Menschen ab 65.
Der Landkreis Konstanz gewinnt vor allem junge Menschen: Allein bei den 18- bis 25-Jährigen zogen 2024 982 mehr zu als fort. Hochschulen, Ausbildung und die Nähe zur Schweiz ziehen.
Gleichzeitig sind 22,3 % der Einwohner 65 oder älter. Viele von ihnen wohnen in Häusern am See oder im Hegau, die eines Tages vererbt werden. In Konstanz selbst sind das oft die Objekte, um die sich die meisten Käufer bemühen.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien (EBZ)
Bauen: was genehmigt, fertig und vorhanden ist
2024 wurden im Landkreis Konstanz 474 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2023 waren es 495, 2022 noch 979. Das ist ein Rückgang um 52 % in zwei Jahren; im Land waren es 51 %. Auf 1.000 Einwohner kamen 2024 1,6 genehmigte Wohnungen, im Land 1,8. Fertiggestellt wurden 2024 669 Wohnungen in neuen Wohngebäuden, nach 1.145 im Jahr 2023.
In Konstanz ist die Knappheit ein Angebotsproblem: Neue Mietangebote lagen im Sommer 2024 nach Angaben des Mieterbunds Bodensee 39 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete von 2022, in Singen 35 %, in Radolfzell 29 % (seemoz, 22.07.2024).
Ende 2024 gab es im Landkreis Konstanz 150.579 Wohnungen in 59.078 Wohngebäuden, 516 Wohnungen je 1.000 Einwohner (Land 494). 58 % der Wohngebäude sind Einfamilienhäuser (Land 63 %). Eine Wohnung ist im Schnitt 92 m² groß (Land 96 m²). Innerhalb eines Jahres kamen 847 Wohnungen hinzu.
Im Landkreis Konstanz kamen 2024 847 Wohnungen hinzu, mehr als in den Nachbarkreisen. Trotzdem reicht es nicht, vor allem in Konstanz selbst.
Wer hier verkauft, hat meist mehrere Interessenten. Entschieden ist damit noch nichts: Bis zum Notartermin zählt, dass die Unterlagen vollständig sind und der Käufer seine Finanzierung belegen kann.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Energie im Neubau: womit neue Häuser heizen
Von den 139 neuen Wohngebäuden, die 2024 im Landkreis Konstanz genehmigt wurden, heizen 121 mit einer Wärmepumpe – das sind 87 %. Im Land waren es 86 %, in Deutschland 81 %. Mit Gas als Hauptenergie wurden 3 Gebäude genehmigt, mit Holz 3, mit Fernwärme 11.
87 % der genehmigten neuen Wohngebäude im Kreis heizen mit Wärmepumpe, mehr als im Land. Gas spielt im Neubau praktisch keine Rolle mehr.
Für ältere Häuser am See ist die Heizung inzwischen ein Preisfaktor. Käufer fragen nach Alter, Verbrauch und Energieausweis. Wer die Unterlagen parat hat, spart sich Verhandlungsrunden.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), eingetragene Energie-Effizienz-Expertin für Förderprogramme des Bundes
Preise und Baukosten
Amtliche Kaufpreise für den einzelnen Kreis gibt es nicht frei. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt die Richtung für Deutschland: Im 4. Quartal 2024 lagen die Preise für Wohnimmobilien 1,9 % über dem Vorjahresquartal. Nur in dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren sie gesunken: Wohnungen um 1,2 %, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,9 %.
Bauen wurde weiter teurer: Der Baupreisindex für neue Wohngebäude in Baden-Württemberg lag im Jahresdurchschnitt 2024 um 3,3 % über 2023 und rund 27 % über 2021.
Zinsen
Die Zinsen für Baufinanzierungen bestimmen, was sich Käufer leisten können. Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre kosteten im Dezember 2024 im Schnitt 3,32 % effektiv, ein Jahr zuvor 3,80 %, im Dezember 2021 noch 1,16 %. Nach dem Höchststand Ende 2023 gaben die Zinsen 2024 also etwas nach. Die Europäische Zentralbank senkte ihren Einlagesatz bis Dezember 2024 schrittweise auf 3,00 % (EZB, 12.12.2024). Was das bedeutet: Für einen Kredit über 300.000 Euro mit 2 % Tilgung lag die Monatsrate beim Zins vom Dezember 2024 bei rund 1.330 Euro, beim Zins vom Dezember 2021 bei rund 790 Euro (eigene Berechnung).
Konstanz und der westliche Hegau folgen nicht demselben Markt. In Konstanz treffen knappe Flächen auf Kaufkraft von Grenzgängern. In den Industriestädten im Hegau hängt die Nachfrage an Arbeitsplätzen, die 2024 unter Druck kamen.
Ein Kreisdurchschnitt verdeckt das. Für eine Bewertung muss man wissen, zu welchem der beiden Märkte ein Haus gehört.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert)
Arbeit, Arbeitgeber und Pendler
Am 30.06.2024 hatten im Landkreis Konstanz 107.531 Menschen einen sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplatz, 274 mehr als ein Jahr zuvor (+0,3 %; Land +0,3 %). Im Kreis wohnten 111.529 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Es wohnen also rund 4.000 Beschäftigte mehr im Kreis, als es dort Arbeitsplätze gibt – ein Teil pendelt hinaus. Die Grenzgänger in die Schweiz sind darin nicht enthalten, weil sie nicht in Deutschland versichert sind.
Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2024 bei 4,2 % (6.988 Arbeitslose; im Dezember 2023 waren es 3,9 %; Agentur für Arbeit, 03.01.2025).
Was die großen Arbeitgeber gemeldet haben
- Dezember 2023: Takeda investiert in Singen rund 227 Millionen Euro in mehr als 70 Projekte; der Standort soll sich zur globalen Drehscheibe für Impfstoffe entwickeln (Takeda, 20.12.2023).
- April 2024: Der Autozulieferer BCS in Radolfzell kündigte im Frühjahr 2024 über 250 seiner 320 Beschäftigten; die Produktion sollte Ende September 2024 enden, Teile gehen in ein Werk in Rumänien (Wochenblatt, 05.04.2024).
- Juli 2024: ZF Friedrichshafen kündigte an, bis Ende 2028 bis zu 14.000 seiner rund 54.000 Stellen in Deutschland abzubauen; am Bodensee arbeiten rund 10.300 Menschen für ZF (Industriemagazin, 29.07.2024). Friedrichshafen liegt nicht im Kreis, ist aber für viele Haushalte am westlichen Bodensee Arbeitsort.
- Dezember 2024: Die ETO-Gruppe in Stockach führte ab Dezember 2024 Kurzarbeit für rund 1.200 Beschäftigte ein, Kündigungen waren nicht geplant (Wochenblatt, 11.11.2024).
Mieten und Kapitalanlage
Nach dem Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Landkreis Konstanz bei 8,7 Euro je Quadratmeter, für Wohnungen ab Baujahr 2010 bei 10,5 Euro – die höchsten Werte im Gebiet; das Landesmittel lag bei gut 8,10 Euro. Der Anteil leerstehender Wohnungen, die sofort vermietbar wären, lag bei 1,0 %, einem der niedrigsten Werte im Land. Singen hat seit 1. März 2024 einen qualifizierten Mietspiegel mit durchschnittlich 8,23 Euro je Quadratmeter (Stadt Singen). Rund 18 % der Wohnungen im Kreis haben ein oder zwei Räume (Küche mitgezählt).
Im Landkreis Konstanz ist gut jede sechste Wohnung klein, mit ein oder zwei Räumen – mehr als in den Nachbarkreisen. Studierende, Auszubildende und Pendler fragen sie nach.
In Konstanz gelten aber besondere Regeln: Mietpreisbremse, Zweckentfremdungsverbot und Zweitwohnungsteuer. Wer eine Wohnung als Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz plant, sollte diese Regeln vor dem Kauf kennen.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), und Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Was sich rechtlich geändert hat
Heizung: Seit dem 1. Januar 2024 gilt das geänderte Gebäudeenergiegesetz. Für bestehende Häuser greift die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung 65 % erneuerbare Energie zu nutzen, erst nach der kommunalen Wärmeplanung – in großen Städten ab Mitte 2026, in den übrigen ab Mitte 2028. Große Kreisstädte in Baden-Württemberg mussten ihre Wärmepläne schon bis Ende 2023 vorlegen (KEA-BW).
Grundsteuer: Ab 1. Januar 2025 gilt in Baden-Württemberg das Bodenwertmodell. Es bewertet nur den Boden, nicht das Gebäude. Große Grundstücke mit kleinem, älterem Haus zahlen dadurch oft deutlich mehr, Wohnungen in dichter Bebauung eher weniger. Die Hebesätze ab 2025: Konstanz 168 %, Singen 430 %, Radolfzell 223 % (Wochenblatt, 20.11.2024; Wochenblatt, 31.10.2024).
Steuern für Vermieter: Seit März 2024 können neue Mietwohnungen mit 5 % degressiv abgeschrieben werden (Wachstumschancengesetz, BGBl. 2024 I Nr. 108).
Mietpreisbremse: In Konstanz galt Ende 2024 die Mietpreisbremse nach der Landesverordnung von 2020 (Landesministerium).
Einordnung: Deutschland
Bundesweit zählten die Gutachterausschüsse 2024 rund 805.000 Kaufverträge über Immobilien, 9 % mehr als 2023, bei einem Geldumsatz von 247 Milliarden Euro (+15 %). Ein- und Zweifamilienhäuser wurden rund 253.000-mal verkauft, 13 % häufiger als im Vorjahr (AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025). Der Markt kam also 2024 wieder in Bewegung – nach dem Einbruch 2023.
Unsere Vermarktung im Gebiet
Zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2024 dauerte es bei unseren Verkäufen in den drei Landkreisen im Mittel 105 Tage vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin. Rund drei von vier Immobilien wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Diese Zahlen rechnen wir nur für das ganze Gebiet, nicht je Kreis. Wie wir gerechnet haben und was die Zahlen zeigen
Was diese Zahlen nicht hergeben
Diese Seite nennt keine Kaufpreise für einzelne Orte oder Lagen, keine Bodenrichtwerte und keinen Wert für Ihre Immobilie. Kreiszahlen mitteln über Städte und Dörfer, über Seelage und Hinterland. Wie viel eine bestimmte Immobilie wert ist, lässt sich nur an ihr selbst ermitteln.
Häufige Fragen
Wächst die Bevölkerung im Landkreis Konstanz?
Zum 31.12.2024 lebten 291.841 Menschen im Kreis, 444 mehr als ein Jahr zuvor. Gewachsen ist der Kreis nur durch Zuzug.
Wird im Landkreis Konstanz noch gebaut?
Ja, aber deutlich weniger: 2024 wurden 474 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2022 waren es 979.
Womit heizen neue Häuser im Kreis?
Mit großer Mehrheit mit Wärmepumpe: 87 % der 2024 genehmigten neuen Wohngebäude.
Wie hoch sind die Mieten im Landkreis Konstanz?
Nach dem Zensus 2022 im Schnitt 8,7 Euro je Quadratmeter, bei Wohnungen ab Baujahr 2010 10,5 Euro. In Singen nennt der Mietspiegel 2024 8,23 Euro.
Quellen
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-01-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-03-03-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12711-04-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-01-02-4, 31121-01-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31231-02-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile und Durchschnitte berechnet, Daten bearbeitet.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-06-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 13111-01-03-4 und 13111-02-02-4 (Datenquelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Differenz berechnet, eigene Berechnungen und Darstellung.
- © Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex, Pressemitteilung Nr. 115 vom 25. März 2025; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Neugeschäft Wohnungsbaukredite an private Haushalte (SUD118, SUD131); Europäische Zentralbank, geldpolitische Beschlüsse.
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistischer Bericht „Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg im November 2025“ (M I 4); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistisches Monatsheft 4/2025, J.-P. Eckelt, „Miete hoch, Wohnungen leer – Ein Paradoxon?“ (Datenbasis Zensus 2022).
- AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Datenbasis 2024), nach der Pressemitteilung des BBSR vom 15. Dezember 2025.
- Meldungen aus der örtlichen Presse und von Unternehmen sind im Text mit Datum verlinkt.
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith. Rückblick mit Stand 31. Dezember 2024, erstellt im September 2026. Eine Zusammenstellung zur Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Weitere Kreise: Landkreis Tuttlingen · Schwarzwald-Baar-Kreis · Übersicht Rückblick 2024
