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Immobilienmarkt im Schwarzwald-Baar-Kreis: Zahlen und Einordnung, Stand 31. Dezember 2024
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith · Stand 31. Dezember 2024
Rückblick, erstellt im September 2026. Diese Ausgabe ist nicht damals erschienen. Sie beschreibt den Stand zum 31. Dezember 2024 mit den amtlichen Zahlen für den Zeitraum bis zu diesem Stichtag. Manche davon wurden erst später veröffentlicht. Was nach dem Stichtag geschah, steht nicht in dieser Ausgabe.
Der Schwarzwald-Baar-Kreis ist der älteste der drei Kreise: 23,4 % der Einwohner sind 65 oder älter. 2024 wurden nur noch 145 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 83 % weniger als 2022 – der niedrigste Wert je Einwohner im Gebiet. Die Einwohnerzahl hielt sich dank Zuzug bei 214.065. Die Arbeitslosenquote stieg bis Dezember auf 4,7 %, 15 % mehr Arbeitslose als ein Jahr zuvor.
Bevölkerung: wer im Kreis lebt
Am 31.12.2024 lebten 214.065 Menschen im Schwarzwald-Baar-Kreis, 143 mehr als ein Jahr zuvor (+0,07 %; Baden-Württemberg +0,13 %). Über die Kreisgrenze zogen 2024 10.244 Menschen zu und 9.446 fort, ein Plus von 798. Der Wanderungsgewinn war damit größer als das Wachstum insgesamt: Ohne Zuzug wäre die Einwohnerzahl gesunken.
23,4 % der Einwohner waren 65 Jahre oder älter, in Baden-Württemberg 21,5 %, in Deutschland 22,7 %. Unter 18 Jahre alt waren 17,8 %. In absoluten Zahlen sind das 50.005 Menschen ab 65.
Fast jeder vierte Einwohner im Schwarzwald-Baar-Kreis ist 65 oder älter, rund 50.000 Menschen. Viele leben in dem Haus, in dem sie ihre Kinder großgezogen haben.
Für den Markt heißt das: In den nächsten Jahren wechseln viele Häuser über eine Erbschaft den Eigentümer, nicht über einen geplanten Verkauf. Erbengemeinschaften brauchen Zeit, um sich zu einigen. Wer früh klärt, wer entscheidet, verkauft später ohne Druck.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien (EBZ)
Bauen: was genehmigt, fertig und vorhanden ist
2024 wurden im Schwarzwald-Baar-Kreis 145 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2023 waren es 332, 2022 noch 849. Das ist ein Rückgang um 83 % in zwei Jahren; im Land waren es 51 %. Auf 1.000 Einwohner kamen 2024 0,7 genehmigte Wohnungen, im Land 1,8. Fertiggestellt wurden 2024 376 Wohnungen in neuen Wohngebäuden, nach 1.059 im Jahr 2023.
Das größte Vorhaben im Kreis ist der Obere Brühl in Villingen: rund 680 Wohnungen für bis zu 1.500 Menschen, davon 250 gefördert. 2024 wurde der Abschluss der Erschließung gefeiert, für das erste Baufeld lief die Ausschreibung (Stadt Villingen-Schwenningen).
Ende 2024 gab es im Schwarzwald-Baar-Kreis 110.505 Wohnungen in 48.228 Wohngebäuden, 516 Wohnungen je 1.000 Einwohner (Land 494). 58 % der Wohngebäude sind Einfamilienhäuser (Land 63 %). Eine Wohnung ist im Schnitt 95 m² groß (Land 96 m²). Innerhalb eines Jahres kamen 528 Wohnungen hinzu.
In einem Kreis mit 214.000 Einwohnern wurden 2024 gerade 145 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt. Selbst im Oberen Brühl in Villingen, dem größten Vorhaben im Kreis, geht es nur Baufeld für Baufeld voran.
Wer jung ist und im Kreis eine Wohnung sucht, spürt das. Wer ein Haus verkauft, auch: Es gibt kaum Neubau als Alternative. Ein ordentlich gepflegtes Haus findet seinen Käufer.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Energie im Neubau: womit neue Häuser heizen
Von den 61 neuen Wohngebäuden, die 2024 im Schwarzwald-Baar-Kreis genehmigt wurden, heizen 48 mit einer Wärmepumpe – das sind 79 %. Im Land waren es 86 %, in Deutschland 81 %. Mit Gas als Hauptenergie wurde kein Gebäude genehmigt, mit Holz 10, mit Fernwärme 2.
Im Schwarzwald-Baar-Kreis heizen 79 % der genehmigten Neubauten mit Wärmepumpe – weniger als im Land. Dafür setzt jeder sechste Neubau auf Holz. Das passt zur Region.
Für Bestandshäuser mit Holz- oder Pelletheizung ist das eine gute Nachricht: Käufer hier kennen diese Technik und schrecken nicht davor zurück. Wichtig sind Nachweise über Wartung und Emissionsmessung.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), eingetragene Energie-Effizienz-Expertin für Förderprogramme des Bundes
Preise und Baukosten
Amtliche Kaufpreise für den einzelnen Kreis gibt es nicht frei. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt die Richtung für Deutschland: Im 4. Quartal 2024 lagen die Preise für Wohnimmobilien 1,9 % über dem Vorjahresquartal. Nur in dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren sie gesunken: Wohnungen um 1,2 %, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,9 %.
Bauen wurde weiter teurer: Der Baupreisindex für neue Wohngebäude in Baden-Württemberg lag im Jahresdurchschnitt 2024 um 3,3 % über 2023 und rund 27 % über 2021.
Zinsen
Die Zinsen für Baufinanzierungen bestimmen, was sich Käufer leisten können. Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre kosteten im Dezember 2024 im Schnitt 3,32 % effektiv, ein Jahr zuvor 3,80 %, im Dezember 2021 noch 1,16 %. Nach dem Höchststand Ende 2023 gaben die Zinsen 2024 also etwas nach. Die Europäische Zentralbank senkte ihren Einlagesatz bis Dezember 2024 schrittweise auf 3,00 % (EZB, 12.12.2024). Was das bedeutet: Für einen Kredit über 300.000 Euro mit 2 % Tilgung lag die Monatsrate beim Zins vom Dezember 2024 bei rund 1.330 Euro, beim Zins vom Dezember 2021 bei rund 790 Euro (eigene Berechnung).
Der Häuserpreisindex zeigt, dass die Preise bundesweit Ende 2024 wieder leicht stiegen. Er unterscheidet nicht zwischen Villingen, Furtwangen und der Baar.
Für eine Bewertung im Kreis zählen Lage, Höhe, Zustand und Anbindung. Ein Haus in Schwenningen mit Bahnanschluss und eines in einem Höhenort sind zwei verschiedene Märkte.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert)
Arbeit, Arbeitgeber und Pendler
Am 30.06.2024 hatten im Schwarzwald-Baar-Kreis 89.168 Menschen einen sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplatz, 517 mehr als ein Jahr zuvor (+0,6 %; Land +0,3 %). Im Kreis wohnten 91.438 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Es wohnen also rund 2.300 Beschäftigte mehr im Kreis, als es dort Arbeitsplätze gibt – ein Teil pendelt hinaus.
Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2024 bei 4,7 % (5.750 Arbeitslose; 15 % mehr als ein Jahr zuvor; Agentur für Arbeit, 03.01.2025).
Was die großen Arbeitgeber gemeldet haben
- Februar 2024: Jedes dritte Unternehmen im IHK-Bezirk Schwarzwald-Baar-Heuberg plante zum Jahreswechsel 2023/24 Stellenabbau (IHK Schwarzwald-Baar-Heuberg, 22.02.2024).
- August 2024: Im Bezirk der Arbeitsagentur Rottweil-Villingen-Schwenningen waren im August 2024 2.787 Beschäftigte in 140 Betrieben in Kurzarbeit, knapp doppelt so viele wie ein Jahr zuvor (Agentur für Arbeit, 03.01.2025).
- November 2024: IMS Gear verlegt rund 180 Arbeitsplätze aus Eisenbach nach Villingen-Schwenningen und Trossingen, ohne Kündigungen (Schwäbische Zeitung, 11.11.2024).
Mieten und Kapitalanlage
Nach dem Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Schwarzwald-Baar-Kreis bei 6,7 Euro je Quadratmeter, für Wohnungen ab Baujahr 2010 bei 8,8 Euro; das Landesmittel lag bei gut 8,10 Euro. Villingen-Schwenningen hat einen qualifizierten Mietspiegel: Die Fassung 2024 gilt vom 1. Dezember 2024 bis 30. November 2026, mit einer durchschnittlichen Nettomiete von 8,17 Euro je Quadratmeter (regiotrends, 19.11.2024; Arbeitsbericht der Stadt). Rund 14 % der Wohnungen im Kreis haben ein oder zwei Räume (Küche mitgezählt).
Villingen-Schwenningen hat einen qualifizierten Mietspiegel und drei Hochschulen in Schwenningen. Die Hochschule für Polizei allein hat im Herbst 2024 rund 930 neue Studierende aufgenommen. Das trägt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
Außerhalb der Doppelstadt sind die Mieten niedrig. Dort rechnet sich eine Kapitalanlage nur mit einem Kaufpreis, der dazu passt.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), und Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Was sich rechtlich geändert hat
Heizung: Seit dem 1. Januar 2024 gilt das geänderte Gebäudeenergiegesetz. Für bestehende Häuser greift die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung 65 % erneuerbare Energie zu nutzen, erst nach der kommunalen Wärmeplanung – in großen Städten ab Mitte 2026, in den übrigen ab Mitte 2028. Große Kreisstädte in Baden-Württemberg mussten ihre Wärmepläne schon bis Ende 2023 vorlegen (KEA-BW).
Grundsteuer: Ab 1. Januar 2025 gilt in Baden-Württemberg das Bodenwertmodell. Es bewertet nur den Boden, nicht das Gebäude. Große Grundstücke mit kleinem, älterem Haus zahlen dadurch oft deutlich mehr, Wohnungen in dichter Bebauung eher weniger. Villingen-Schwenningen setzte den Hebesatz für 2025 auf 422 % fest, mit dem Ziel eines gleich hohen Aufkommens (Stadt Villingen-Schwenningen).
Steuern für Vermieter: Seit März 2024 können neue Mietwohnungen mit 5 % degressiv abgeschrieben werden (Wachstumschancengesetz, BGBl. 2024 I Nr. 108).
Einordnung: Deutschland
Bundesweit zählten die Gutachterausschüsse 2024 rund 805.000 Kaufverträge über Immobilien, 9 % mehr als 2023, bei einem Geldumsatz von 247 Milliarden Euro (+15 %). Ein- und Zweifamilienhäuser wurden rund 253.000-mal verkauft, 13 % häufiger als im Vorjahr (AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025). Der Markt kam also 2024 wieder in Bewegung – nach dem Einbruch 2023.
Unsere Vermarktung im Gebiet
Zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2024 dauerte es bei unseren Verkäufen in den drei Landkreisen im Mittel 105 Tage vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin. Rund drei von vier Immobilien wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Diese Zahlen rechnen wir nur für das ganze Gebiet, nicht je Kreis. Wie wir gerechnet haben und was die Zahlen zeigen
Was diese Zahlen nicht hergeben
Diese Seite nennt keine Kaufpreise für einzelne Orte oder Lagen, keine Bodenrichtwerte und keinen Wert für Ihre Immobilie. Kreiszahlen mitteln über Städte und Dörfer, über Seelage und Hinterland. Wie viel eine bestimmte Immobilie wert ist, lässt sich nur an ihr selbst ermitteln.
Häufige Fragen
Wächst die Bevölkerung im Schwarzwald-Baar-Kreis?
Zum 31.12.2024 lebten 214.065 Menschen im Kreis, 143 mehr als ein Jahr zuvor. Gewachsen ist der Kreis nur durch Zuzug.
Wird im Schwarzwald-Baar-Kreis noch gebaut?
Ja, aber deutlich weniger: 2024 wurden 145 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2022 waren es 849.
Womit heizen neue Häuser im Kreis?
Mit großer Mehrheit mit Wärmepumpe: 79 % der 2024 genehmigten neuen Wohngebäude.
Was kostet Miete in Villingen-Schwenningen?
Der qualifizierte Mietspiegel 2024 nennt im Durchschnitt 8,17 Euro je Quadratmeter; er gilt vom 1. Dezember 2024 bis 30. November 2026.
Quellen
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-01-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-03-03-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12711-04-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-01-02-4, 31121-01-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31231-02-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile und Durchschnitte berechnet, Daten bearbeitet.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-06-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 13111-01-03-4 und 13111-02-02-4 (Datenquelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Differenz berechnet, eigene Berechnungen und Darstellung.
- © Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex, Pressemitteilung Nr. 115 vom 25. März 2025; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Neugeschäft Wohnungsbaukredite an private Haushalte (SUD118, SUD131); Europäische Zentralbank, geldpolitische Beschlüsse.
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistischer Bericht „Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg im November 2025“ (M I 4); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistisches Monatsheft 4/2025, J.-P. Eckelt, „Miete hoch, Wohnungen leer – Ein Paradoxon?“ (Datenbasis Zensus 2022).
- AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Datenbasis 2024), nach der Pressemitteilung des BBSR vom 15. Dezember 2025.
- Meldungen aus der örtlichen Presse und von Unternehmen sind im Text mit Datum verlinkt.
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith. Rückblick mit Stand 31. Dezember 2024, erstellt im September 2026. Eine Zusammenstellung zur Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Weitere Kreise: Landkreis Konstanz · Landkreis Tuttlingen · Übersicht Rückblick 2024
