Marktbericht › Rückblick 2024
Immobilienmarkt in den Landkreisen Konstanz, Tuttlingen und Schwarzwald-Baar: Rückblick, Stand 31. Dezember 2024
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith · Stand 31. Dezember 2024
Rückblick, erstellt im September 2026. Diese Ausgabe ist nicht damals erschienen. Sie beschreibt den Stand zum 31. Dezember 2024 mit den amtlichen Zahlen für den Zeitraum bis zu diesem Stichtag. Manche davon wurden erst später veröffentlicht. Was nach dem Stichtag geschah, steht nicht in dieser Ausgabe.
Vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin dauerte es bei unseren Verkäufen zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2024 im Mittel 105 Tage. Rund drei von vier Immobilien wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Diese Seite zeigt unsere eigenen Zahlen für das ganze Gebiet und führt zu den Berichten für die drei Landkreise.
Wie lange eine Vermarktung dauert
Gezählt haben wir vom ersten Tag, an dem eine Immobilie öffentlich angeboten wurde, bis zum Tag der Beurkundung beim Notar. Im Mittel waren es 105 Tage, gut 3 Monate. Die mittlere Hälfte unserer Verkäufe lag zwischen 76 und 180 Tagen. Ein Viertel ging schneller, ein Viertel dauerte länger.
Viele zählen bis zur Zusage des Käufers. Wir zählen bis zum Notartermin, weil erst dort feststeht, dass verkauft ist. Dazwischen liegen Finanzierung, Unterlagen, manchmal eine Genehmigung. Diese Wochen gehören zur Wahrheit dazu.
Die Spanne ist groß. Das liegt selten am Haus allein, sondern an dem, was vor dem Notartermin geklärt sein muss: Erbschein, Grundbuch, Teilungserklärung, Genehmigungen.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Kaufpreis im Verhältnis zum Startpreis
Der Startpreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie veröffentlicht wurde. Wir haben ihn mit dem Kaufpreis im notariellen Vertrag verglichen. Rund drei von vier Immobilien wurden zum Startpreis oder zu einem höheren Preis beurkundet. Im Mittel lag der Kaufpreis knapp über dem Startpreis.
Der Startpreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie an den Markt geht. Dass rund drei von vier unserer Verkäufe zu diesem Preis oder darüber beurkundet wurden, zeigt vor allem eines: Die Preise, mit denen wir starten, halten.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Die Entwicklung seit 2023
Im Jahr 2024 gingen unsere Vermarktungen schneller als 2023, und der Kaufpreis lag häufiger beim oder über dem Startpreis. 2023 war der Markt nach dem Zinsanstieg zurückhaltend; 2024 kam wieder Bewegung hinein.
Was im Gebiet los war
Das Jahr 2024 war im Gebiet geteilt. Der Landkreis Konstanz gewann durch Zuzug, vor allem junger Erwachsener, und hielt beim Neubau am besten mit. Im Landkreis Tuttlingen und im Schwarzwald-Baar-Kreis brach der Wohnungsbau stärker ein. Die Arbeitslosenquoten stiegen überall, am deutlichsten im Schwarzwald-Baar-Kreis (4,7 % im Dezember, 15 % mehr Arbeitslose als ein Jahr zuvor). Maschinenbau und Autozulieferer meldeten Kurzarbeit, BCS in Radolfzell kündigte über 250 Beschäftigten; ZF in Friedrichshafen kündigte an, bis 2028 bis zu 14.000 Stellen in Deutschland abzubauen. Die Bauzinsen gaben nach dem Höchststand Ende 2023 etwas nach: Kredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung kosteten im Dezember 2024 im Schnitt 3,32 % effektiv, ein Jahr zuvor 3,80 % (Deutsche Bundesbank).
Wie wir gerechnet haben
- Gezählt sind alle Verkäufe, die zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2024 beim Notar beurkundet wurden. Vermietungen sind nicht dabei.
- Mehrere Einheiten, die zusammen vermarktet wurden, zählen als ein Fall.
- Wir nennen den Median, also den mittleren Wert, nicht den Durchschnitt. Ein einzelner langer Fall verzerrt ihn nicht.
- Jede Zahl beruht auf mindestens 20 Verkäufen. Anteile nennen wir in Worten, solange es weniger als 50 Fälle sind.
- Wir rechnen nur für das ganze Gebiet, nicht je Kreis oder Ort. So lässt keine Zahl auf eine einzelne Immobilie schließen.
- Startpreis und Kaufpreis stammen aus unserer Vermarktungsdokumentation und dem notariellen Vertrag.
Was diese Zahlen nicht hergeben
Es sind unsere Verkäufe, nicht der ganze Markt. Sie zeigen, wie Vermarktungen bei uns gelaufen sind, nicht, was eine bestimmte Immobilie wert ist. Wo der Markt anders läuft als unsere Zahlen, hat der Markt recht.
Die drei Landkreise
Landkreis Konstanz: Stärkster Zuzug im Gebiet, die höchsten Mieten und der stabilste Neubau. In den Industriestädten im Hegau gab es 2024 Kündigungen und Kurzarbeit.
Landkreis Tuttlingen: Der jüngste Kreis und ein Einpendlerkreis. Der Neubau fiel auf ein Drittel des Werts von 2022, die Medizintechnik stellte noch ein.
Schwarzwald-Baar-Kreis: Der älteste Kreis im Gebiet. Nur 145 genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden, die Arbeitslosigkeit stieg am stärksten.
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith. Rückblick mit Stand 31. Dezember 2024, erstellt im September 2026. Eigene Auswertung; eine Zusammenstellung zur Orientierung, keine Wertermittlung. Rückblick 2025 · Alle Ausgaben
