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Immobilienmarkt im Landkreis Tuttlingen: Zahlen und Einordnung, Stand 31. Dezember 2024
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith · Stand 31. Dezember 2024
Rückblick, erstellt im September 2026. Diese Ausgabe ist nicht damals erschienen. Sie beschreibt den Stand zum 31. Dezember 2024 mit den amtlichen Zahlen für den Zeitraum bis zu diesem Stichtag. Manche davon wurden erst später veröffentlicht. Was nach dem Stichtag geschah, steht nicht in dieser Ausgabe.
Der Landkreis Tuttlingen ist der jüngste der drei Kreise und ein Einpendlerkreis: Rund 5.400 Menschen mehr arbeiten hier, als Beschäftigte hier wohnen. 2024 wuchs die Einwohnerzahl leicht auf 145.208 – allein durch Zuzug. Genehmigt wurden nur noch 199 neue Wohnungen, ein Drittel des Werts von 2022. Die Arbeitslosenquote stieg bis Dezember auf 4,6 %. Maschinenbau und Zulieferer meldeten Kurzarbeit, die Medizintechnik stellte noch ein.
Bevölkerung: wer im Kreis lebt
Am 31.12.2024 lebten 145.208 Menschen im Landkreis Tuttlingen, 253 mehr als ein Jahr zuvor (+0,17 %; Baden-Württemberg +0,13 %). Über die Kreisgrenze zogen 2024 6.786 Menschen zu und 6.401 fort, ein Plus von 385. Der Wanderungsgewinn war damit größer als das Wachstum insgesamt: Ohne Zuzug wäre die Einwohnerzahl gesunken.
20,8 % der Einwohner waren 65 Jahre oder älter, in Baden-Württemberg 21,5 %, in Deutschland 22,7 %. Unter 18 Jahre alt waren 19,1 %. In absoluten Zahlen sind das 30.208 Menschen ab 65.
Tuttlingen ist mit 20,8 % Einwohnern ab 65 jünger als Land und Bund, und fast jeder Fünfte ist unter 18. Das sind Familien, die Wohnraum brauchen – heute und in zehn Jahren.
Trotzdem leben im Kreis 30.208 Menschen, die 65 oder älter sind. Viele wohnen in Einfamilienhäusern, die für sie zu groß geworden sind. Aus diesen Häusern kommt ein großer Teil des Angebots der nächsten Jahre, oft über eine Erbschaft. Wer erbt, sollte früh wissen, was im Grundbuch steht und was die Erbengemeinschaft will.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Fachmaklerin für Erbschaftsimmobilien (EBZ)
Bauen: was genehmigt, fertig und vorhanden ist
2024 wurden im Landkreis Tuttlingen 199 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2023 waren es 379, 2022 noch 608. Das ist ein Rückgang um 67 % in zwei Jahren; im Land waren es 51 %. Auf 1.000 Einwohner kamen 2024 1,4 genehmigte Wohnungen, im Land 1,8. Fertiggestellt wurden 2024 338 Wohnungen in neuen Wohngebäuden, nach 660 im Jahr 2023.
Wie schwer sich Neubau verkauft, zeigte sich in Tuttlingen am Projekt „Unter Jennung“: 26 Einfamilienhäuser zu 640.000 bis 795.000 Euro, zwei Jahre wegen der Baukosten auf Eis, von einst 150 Interessenten war die Liste deutlich kürzer geworden; gebaut werden zunächst sechs Häuser (Schwäbische Zeitung, 14.12.2024).
Ende 2024 gab es im Landkreis Tuttlingen 68.622 Wohnungen in 38.222 Wohngebäuden, 473 Wohnungen je 1.000 Einwohner (Land 494). 69 % der Wohngebäude sind Einfamilienhäuser (Land 63 %). Eine Wohnung ist im Schnitt 104 m² groß (Land 96 m²). Innerhalb eines Jahres kamen 416 Wohnungen hinzu.
Wenn Häuser für 700.000 Euro zwei Jahre nicht gebaut werden, liegt das nicht am Haus. Es liegt daran, dass die Monatsrate für viele Familien nicht mehr aufgeht. Das spüren wir in jedem Gespräch.
Für alle, die ein bestehendes Haus verkaufen, heißt das: Es gibt kaum neue Konkurrenz. Aber die Käufer rechnen genauer als vor drei Jahren. Ein gepflegtes Haus mit nachvollziehbaren Unterlagen verkauft sich. Ein Haus, bei dem der Käufer raten muss, wird verhandelt.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Energie im Neubau: womit neue Häuser heizen
Von den 94 neuen Wohngebäuden, die 2024 im Landkreis Tuttlingen genehmigt wurden, heizen 81 mit einer Wärmepumpe – das sind 86 %. Im Land waren es 86 %, in Deutschland 81 %. Mit Gas als Hauptenergie wurde 1 Gebäude genehmigt, mit Holz 4, mit Fernwärme 7.
86 % der neuen Wohngebäude im Kreis bekommen eine Wärmepumpe. Das ist der Maßstab, an dem Käufer ein älteres Haus inzwischen messen.
Für ein Haus mit Öl- oder Gasheizung heißt das nicht, dass morgen getauscht werden muss. Es heißt, dass Käufer fragen: Wie alt ist die Heizung, was verbraucht das Haus, was steht im Energieausweis? Wer diese Antworten schriftlich hat, verkauft entspannter.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), eingetragene Energie-Effizienz-Expertin für Förderprogramme des Bundes
Preise und Baukosten
Amtliche Kaufpreise für den einzelnen Kreis gibt es nicht frei. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt die Richtung für Deutschland: Im 4. Quartal 2024 lagen die Preise für Wohnimmobilien 1,9 % über dem Vorjahresquartal. Nur in dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren sie gesunken: Wohnungen um 1,2 %, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,9 %.
Bauen wurde weiter teurer: Der Baupreisindex für neue Wohngebäude in Baden-Württemberg lag im Jahresdurchschnitt 2024 um 3,3 % über 2023 und rund 27 % über 2021.
Zinsen
Die Zinsen für Baufinanzierungen bestimmen, was sich Käufer leisten können. Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre kosteten im Dezember 2024 im Schnitt 3,32 % effektiv, ein Jahr zuvor 3,80 %, im Dezember 2021 noch 1,16 %. Nach dem Höchststand Ende 2023 gaben die Zinsen 2024 also etwas nach. Die Europäische Zentralbank senkte ihren Einlagesatz bis Dezember 2024 schrittweise auf 3,00 % (EZB, 12.12.2024). Was das bedeutet: Für einen Kredit über 300.000 Euro mit 2 % Tilgung lag die Monatsrate beim Zins vom Dezember 2024 bei rund 1.330 Euro, beim Zins vom Dezember 2021 bei rund 790 Euro (eigene Berechnung).
Neubau ist in Baden-Württemberg seit 2021 um rund 27 % teurer geworden. Damit ist auch das teurer geworden, was ein bestehendes Haus ersetzen würde. Das stützt die Werte gepflegter Bestandsimmobilien.
Der Häuserpreisindex zeigt nur die Richtung für Deutschland. Für eine einzelne Immobilie in Spaichingen oder am Heuberg sagt er wenig. Dort zählen Lage, Zustand und Unterlagen.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert)
Arbeit, Arbeitgeber und Pendler
Am 30.06.2024 hatten im Landkreis Tuttlingen 69.350 Menschen einen sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplatz, 81 weniger als ein Jahr zuvor (−0,1 %; Land +0,3 %). Im Kreis wohnten 63.931 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Es arbeiten also rund 5.400 Menschen mehr im Kreis, als Beschäftigte dort wohnen – der Landkreis Tuttlingen ist ein Einpendlerkreis.
Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2024 bei 4,6 % (3.875 Arbeitslose; 11 % mehr als ein Jahr zuvor; Agentur für Arbeit, 03.01.2025).
Was die großen Arbeitgeber gemeldet haben
- Mai 2024: Marquardt hat 2023 weltweit 700 Stellen abgebaut, davon 150 in Rietheim-Weilheim und Böttingen; 2024 sollten 50 weitere in der Produktion wegfallen (Schwäbische Zeitung, 16.05.2024).
- November 2024: Hermle in Gosheim meldete für die ersten neun Monate 2024 einen um 9,9 % geringeren Auftragseingang und kündigte ab dem ersten Quartal 2025 Kurzarbeit in den meisten Produktionsbereichen an (Schwäbische Zeitung, 21.11.2024).
- November 2024: Im November 2024 gingen im Kreis 40 Anzeigen auf Kurzarbeit für insgesamt 1.036 Beschäftigte ein (Schwäbische Zeitung, 31.01.2025).
- 2024: Aesculap hat insgesamt rund 3.700 Beschäftigte; 2024 kamen rund 200 hinzu (Schwäbische Zeitung, 05.04.2025).
Mieten und Kapitalanlage
Nach dem Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Landkreis Tuttlingen bei 6,8 Euro je Quadratmeter, für Wohnungen ab Baujahr 2010 bei 8,7 Euro; das Landesmittel lag bei gut 8,10 Euro. Der Kreis hat vor allem große Wohnungen: im Schnitt 104 m², und nur rund 10 % der Wohnungen haben ein oder zwei Räume (Küche mitgezählt).
Tuttlingen hat große Wohnungen und wenige kleine: Nur rund jede zehnte Wohnung hat ein oder zwei Räume. Gleichzeitig pendeln täglich Tausende zur Arbeit in den Kreis. Kleine, gut angebundene Wohnungen sind deshalb gefragt.
Die Kehrseite: Die Mieter kommen zu einem großen Teil aus Industrie und Medizintechnik. Wie sicher diese Arbeitsplätze sind, gehört in jede Rechnung.
Kommentar: Ines van Genabith, Immobilienmaklerin (IHK), und Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Was sich rechtlich geändert hat
Heizung: Seit dem 1. Januar 2024 gilt das geänderte Gebäudeenergiegesetz. Für bestehende Häuser greift die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung 65 % erneuerbare Energie zu nutzen, erst nach der kommunalen Wärmeplanung – in großen Städten ab Mitte 2026, in den übrigen ab Mitte 2028. Große Kreisstädte in Baden-Württemberg mussten ihre Wärmepläne schon bis Ende 2023 vorlegen (KEA-BW).
Grundsteuer: Ab 1. Januar 2025 gilt in Baden-Württemberg das Bodenwertmodell. Es bewertet nur den Boden, nicht das Gebäude. Große Grundstücke mit kleinem, älterem Haus zahlen dadurch oft deutlich mehr, Wohnungen in dichter Bebauung eher weniger. In Tuttlingen stieg der Hebesatz der Grundsteuer B von 390 auf 430 %; die Schwäbische Zeitung rechnete für ein Haus auf rund 800 m² Grundstück mit 815 statt 332 Euro im Jahr (Schwäbische Zeitung, 22.10.2024). Trossingen setzte 475 % fest; ältere Einfamilienhäuser zahlen dort teils ein Vielfaches (Schwäbische Zeitung, 08.12.2024).
Steuern für Vermieter: Seit März 2024 können neue Mietwohnungen mit 5 % degressiv abgeschrieben werden (Wachstumschancengesetz, BGBl. 2024 I Nr. 108).
Einordnung: Deutschland
Bundesweit zählten die Gutachterausschüsse 2024 rund 805.000 Kaufverträge über Immobilien, 9 % mehr als 2023, bei einem Geldumsatz von 247 Milliarden Euro (+15 %). Ein- und Zweifamilienhäuser wurden rund 253.000-mal verkauft, 13 % häufiger als im Vorjahr (AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025). Der Markt kam also 2024 wieder in Bewegung – nach dem Einbruch 2023.
Unsere Vermarktung im Gebiet
Zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2024 dauerte es bei unseren Verkäufen in den drei Landkreisen im Mittel 105 Tage vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin. Rund drei von vier Immobilien wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Diese Zahlen rechnen wir nur für das ganze Gebiet, nicht je Kreis. Wie wir gerechnet haben und was die Zahlen zeigen
Was diese Zahlen nicht hergeben
Diese Seite nennt keine Kaufpreise für einzelne Orte oder Lagen, keine Bodenrichtwerte und keinen Wert für Ihre Immobilie. Kreiszahlen mitteln über Städte und Dörfer, über Seelage und Hinterland. Wie viel eine bestimmte Immobilie wert ist, lässt sich nur an ihr selbst ermitteln.
Häufige Fragen
Wächst die Bevölkerung im Landkreis Tuttlingen?
Zum 31.12.2024 lebten 145.208 Menschen im Kreis, 253 mehr als ein Jahr zuvor. Gewachsen ist der Kreis nur durch Zuzug.
Wird im Landkreis Tuttlingen noch gebaut?
Ja, aber deutlich weniger: 2024 wurden 199 Wohnungen in neuen Wohngebäuden genehmigt, 2022 waren es 608.
Womit heizen neue Häuser im Kreis?
Mit großer Mehrheit mit Wärmepumpe: 86 % der 2024 genehmigten neuen Wohngebäude.
Wie hoch sind die Mieten im Landkreis Tuttlingen?
Nach dem Zensus 2022 im Schnitt 6,8 Euro je Quadratmeter, bei Wohnungen ab Baujahr 2010 8,7 Euro.
Quellen
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-01-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12411-03-03-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 12711-04-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-01-02-4, 31121-01-02-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31231-02-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile und Durchschnitte berechnet, Daten bearbeitet.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 31111-06-01-4; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Anteile berechnet, Daten bearbeitet, eigene Darstellung.
- © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026, Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 13111-01-03-4 und 13111-02-02-4 (Datenquelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); Differenz berechnet, eigene Berechnungen und Darstellung.
- © Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex, Pressemitteilung Nr. 115 vom 25. März 2025; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Neugeschäft Wohnungsbaukredite an private Haushalte (SUD118, SUD131); Europäische Zentralbank, geldpolitische Beschlüsse.
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistischer Bericht „Preisindex für Bauwerke in Baden-Württemberg im November 2025“ (M I 4); Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0).
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Statistisches Monatsheft 4/2025, J.-P. Eckelt, „Miete hoch, Wohnungen leer – Ein Paradoxon?“ (Datenbasis Zensus 2022).
- AK OGA, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Datenbasis 2024), nach der Pressemitteilung des BBSR vom 15. Dezember 2025.
- Meldungen aus der örtlichen Presse und von Unternehmen sind im Text mit Datum verlinkt.
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith. Rückblick mit Stand 31. Dezember 2024, erstellt im September 2026. Eine Zusammenstellung zur Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Weitere Kreise: Landkreis Konstanz · Schwarzwald-Baar-Kreis · Übersicht Rückblick 2024
