Bei einer Kapitalanlage zählt nicht,
ob sie Ihnen gefällt.
Sondern ob sie sich trägt.
Kapitalanlage: Sie kaufen keine Immobilie, Sie kaufen eine Rechnung
Wer selbst einzieht, darf sich verlieben. Wer vermietet, sollte nachrechnen – und zwar bevor er sich die Wohnung ansieht, nicht danach.
Das klingt nüchtern, ist aber das Gegenteil von Schwarzmalerei. Eine Immobilie, die sich trägt, trägt sich jahrzehntelang. Eine, die es nicht tut, merkt man erst, wenn die erste größere Rechnung kommt.
Auf dieser Seite steht, welche Zahlen zählen – und was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie mit übernehmen.
Die Rendite aus dem Inserat ist nicht Ihre Rendite
Wenn in einer Anzeige „4,2 Prozent Rendite“ steht, ist damit fast immer die Bruttomietrendite gemeint: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet und sie ist geschönt, weil sie zwei Dinge nicht kennt.
Das erste sind die Kaufnebenkosten. In Baden-Württemberg kommen auf den Kaufpreis 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch und die Courtage. Zusammen etwa ein Zehntel. Ihr Geld steckt also nicht im Kaufpreis, sondern in einer um zehn Prozent höheren Summe – und an der muss sich die Rendite messen lassen.
Das zweite ist die Bewirtschaftung. Verwaltung, Rücklage, Mietausfall. Bei einer Eigentumswohnung steht das meiste davon in der Hausgeldabrechnung, und zwar in drei Teilen, die man auseinanderhalten muss: die umlagefähigen Kosten trägt der Mieter, die nicht umlagefähigen tragen Sie, und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage tragen Sie auch – nur dass sie steuerlich erst zählt, wenn sie ausgegeben wird.
Wenn man beides einrechnet, bleibt von den 4,2 Prozent erfahrungsgemäß deutlich weniger. Das ist kein Grund, es zu lassen. Es ist ein Grund, es vorher zu wissen.
Auf Papier steht dasselbe in der Checkliste Die Zahlen, die vorher stimmen müssen – zum Nachrechnen, bevor Sie die Wohnung ansehen.
Wofür eine vermietete Wohnung taugt – und wofür nicht
Die meisten, die bei uns nach einer Kapitalanlage fragen, wollen keine zweite Karriere als Vermieter. Sie wollen etwas neben der Rente stehen haben, das nicht davon abhängt, wie sich die Rente entwickelt.
Der Mechanismus dahinter ist einfach und unspektakulär: In der Zeit, in der Sie tilgen, zahlt der Mieter einen Teil davon mit. Ist das Darlehen weg, bleibt die Miete – abzüglich Bewirtschaftung und Steuern, aber sie bleibt. Aus einer Belastung wird eine Einnahme.
Deshalb ist die wichtigste Zahl nicht die Rendite, sondern die Laufzeit. Wer mit fünfzig kauft und mit siebenundsechzig aufhören will, hat siebzehn Jahre. Das Darlehen muss in diese siebzehn Jahre passen, nicht in die üblichen dreißig. Rechnen Sie deshalb von hinten: erst das Ende, dann die Tilgung, dann der Kaufpreis, den Sie sich damit leisten können.
Und das, was dagegen spricht, gehört genauso hierher. Eine Wohnung ist nicht teilbar – Sie können nicht ein Drittel verkaufen, wenn Sie Geld brauchen. Sie ist nicht schnell zu Geld zu machen; zwischen Entschluss und Kaufpreiszahlung liegen Monate. Und sie ist ein einzelner Ort mit einem einzelnen Mieter: Was an der Börse breit gestreut wäre, hängt hier an einer Adresse.
Wer das nicht tragen will oder kann, ist mit etwas anderem besser bedient. Das zu sagen ist nicht unser Geschäft, aber es ist ehrlich.
Welche Wohnung sich dafür eignet
Die Wohnung
- Zwei bis drei Zimmer, etwa 55 bis 75 m² (die größte und beständigste Nachfragegruppe)
- Ein Bad mit Fenster
- Balkon, Terrasse oder Garten
- Ein Stellplatz, der zur Wohnung gehört
- Nicht das Erdgeschoss zur Straße, nicht das vierte ohne Aufzug
Das Haus
- Etwa sechs bis zwanzig Wohnungen (kleiner heißt hohe Einzelbeträge, größer heißt träge Beschlüsse)
- Ein professioneller Verwalter, keine Selbstverwaltung
- Fenster, Heizung, Dach und Leitungen in bekanntem Zustand
- Erreichbarkeit: Nahversorgung, Bus oder Bahn, Arbeitgeber in der Nähe
Die Gemeinschaft
- Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Höhe der Erhaltungsrücklage – und wofür sie schon verplant ist
- Beschlossene, aber noch nicht bezifferte Sanierungen
- Ob Hausgelder pünktlich gezahlt werden
- Wie hoch der Anteil selbstnutzender Eigentümer ist
Aus der Praxis: als ein gutes Kriterium den Markt zugemacht hat
Eine Interessentin suchte eine Kapitalanlage und hatte eine klare Bedingung: Energieeffizienzklasse nicht schlechter als C. Der Gedanke dahinter war richtig – sie wollte nicht in zwei Jahren eine Sanierung mitbezahlen, von der beim Kauf niemand gesprochen hatte.
Wir haben sie angerufen und eine Rückfrage gestellt, die zunächst kleinlich klingt: Klasse C nach Verbrauchsausweis oder nach Bedarfsausweis? Die beiden sind nicht dasselbe. Der eine misst, was die Bewohner tatsächlich verbraucht haben, der andere rechnet, was das Gebäude brauchen würde. Dieselbe Wohnung kann in dem einen Ausweis eine Klasse besser dastehen als im anderen. Und bei einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis ohnehin meist für das ganze Haus, nicht für die einzelne Wohnung.
Die zweite Auskunft war die unangenehmere: In unserem Bestand heißt Klasse C faktisch Baujahr ab etwa 2016. Damit war die Suche nicht mehr auf Wohnungen mit guter Energiebilanz eingegrenzt, sondern auf Neubauten der letzten Jahre – und bei deren Kaufpreisen lässt sich mit den hiesigen Mieten kaum eine Rendite darstellen, die den Namen verdient.
Das Kriterium war gut gemeint und hat trotzdem genau das verhindert, was sie erreichen wollte. Wir haben es umgedreht: nicht nach einer Klasse suchen, sondern nach einer Gemeinschaft, die weiß, was ansteht, es beziffert hat und Geld dafür zurückgelegt hat. Eine Wohnung mit Klasse E und einer beschlossenen, bezahlten Dachsanierung ist die bessere Anlage als eine mit Klasse C und einer Rücklage von null.
Eine Wohnung oder gleich ein ganzes Haus?
Beides ist Kapitalanlage, aber es ist nicht dieselbe Aufgabe. Der Unterschied liegt weniger im Geld als darin, wer entscheidet – und wer anruft, wenn die Heizung ausfällt.
Eigentumswohnung
Mehrfamilienhaus
Der Einstieg
EigentumswohnungÜberschaubar. Der übliche erste Schritt.
MehrfamilienhausEin Vielfaches davon, auch beim Eigenkapital.
Wer über Sanierungen entscheidet
EigentumswohnungDie Eigentümergemeinschaft, mit Mehrheit. Sie können überstimmt werden – in beide Richtungen.
MehrfamilienhausSie allein. Auch wenn es teuer wird.
Die Verwaltung
EigentumswohnungEin Verwalter ist vorgeschrieben; seine Kosten laufen mit.
MehrfamilienhausSie organisieren es selbst oder geben es in Auftrag.
Die Rücklage
EigentumswohnungLiegt in der Gemeinschaft, die Höhe wird beschlossen. Sie sehen sie in der Abrechnung.
MehrfamilienhausLegen Sie selbst zurück. Tut es niemand, tut es niemand.
Wenn eine Wohnung leer steht
EigentumswohnungDer ganze Ertrag fehlt, der Kapitaldienst läuft weiter.
MehrfamilienhausEin Teil fehlt. Das ist der eigentliche Vorteil der Größe.
Die Courtage
EigentumswohnungKäufer und Verkäufer teilen sie, wenn der Käufer Verbraucher ist (§§ 656c, 656d BGB).
MehrfamilienhausFrei vereinbar. Die Teilungsregeln gelten hier nicht.
Wer sonst gefragt ist
EigentumswohnungIhre Bank und Ihr Steuerberater.
MehrfamilienhausDieselben – die Bank sieht allerdings genauer darauf, was die Immobilie selbst erwirtschaftet.
Bei einer Eigentumswohnung lohnt vor dem Kauf ein Blick in die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Dort steht, was beschlossen wurde, was vertagt wurde und wie die Gemeinschaft miteinander umgeht. Eine anstehende Fassadensanierung, die noch niemand beziffert hat, ist eine Zahl, die in keiner Renditerechnung steht.
Bei einer vermieteten Wohnung kaufen Sie den Mietvertrag mit
Das ist der Unterschied, der am häufigsten unterschätzt wird. Sie erwerben nicht nur Wände, sondern ein laufendes Verhältnis mit allem, was darin schon vereinbart ist – auch mit dem, was ein Vorbesitzer vor zwölf Jahren zugesagt hat.
Der Mietvertrag läuft unverändert weiter.
Kauf bricht nicht Miete – Sie treten mit dem Eigentumsübergang an die Stelle des bisherigen Vermieters, mit allen Rechten und allen Pflichten (§ 566 BGB). Neu verhandeln können Sie nichts.
Die Miete ist die, die vereinbart ist.
Nicht die, die heute ortsüblich wäre. Erhöhungen sind an Fristen und Grenzen gebunden; wie weit Sie kommen, hängt vom bisherigen Verlauf ab. Fragen Sie deshalb nach den Erhöhungen der letzten Jahre, nicht nur nach der aktuellen Miete.
Kaution und Nebenkostenabrechnung gehen mit über.
Lassen Sie sich zeigen, wie hoch die Kaution ist und wo sie liegt – und wie die letzte Abrechnung ausgegangen ist. Ein Guthaben des Mieters wird zu Ihrer Sache.
Eigenbedarf ist kein schneller Weg.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf braucht einen Grund und hält Fristen ein, die mit der Mietdauer wachsen. Bei Wohnungen, die aus einem Mietshaus in Eigentum umgewandelt wurden, kommt eine Sperrfrist dazu – in Baden-Württemberg in bestimmten Gemeinden fünf Jahre. Wer kauft, um bald selbst einzuziehen, sollte das vorher anwaltlich klären.
Ab wann Sie Vermieter sind, steht nicht im Kaufvertrag.
Sondern im Grundbuch. Zwischen Beurkundung und Eintragung liegen Wochen bis Monate, und in dieser Zeit gilt eine Zwischenlösung. Wie das abläuft, steht im Leitfaden.
Was wir sagen – und was nicht
Wir sind Makler. Wir kennen die Mieten und die Kaufpreise hier, wir können Ihnen sagen, was eine Immobilie kostet, was sie einbringt und ob eine Annahme in Ihrer Rechnung zu optimistisch ist.
Mietverwaltung machen wir nicht. Wenn Sie jemanden brauchen, der die Abrechnungen erstellt, Handwerker beauftragt und mit den Mietern spricht, müssen Sie das anderweitig lösen. Wir sagen Ihnen das lieber jetzt als nach dem Kauf.
Was wir ebenfalls nicht tun: Ihnen sagen, ob eine Anlage zu Ihnen passt. Das ist Anlageberatung, dafür braucht es eine eigene Erlaubnis nach § 34f der Gewerbeordnung, und die haben wir nicht. Was Sie finanzieren können, entscheidet Ihre Bank. Wie sich Abschreibung und Werbungskosten bei Ihnen auswirken, beantwortet Ihr Steuerberater.
Das ist keine Zurückhaltung aus Vorsicht, sondern eine Arbeitsteilung, von der Sie etwas haben: Wer alles gleichzeitig ist, ist nirgends unabhängig.
Sie rechnen gerade aus, was eine Wohnung abwirft. Es gibt Menschen, die das zum Beruf gemacht haben — und wir suchen gerade jemanden.
Sie suchen etwas zum Vermieten und wollen wissen, was hier tatsächlich zu bekommen ist? Sagen Sie uns, in welchem Rahmen Sie sich bewegen und was Sie erwarten. Wir melden uns, wenn etwas passt – und wir sagen Ihnen auch, wenn Ihre Erwartung an die Rendite in dieser Region gerade nicht zu erfüllen ist.
Lieber ein ehrliches Nein als ein Angebot, das Sie in fünf Jahren ärgert.
Geschrieben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Immobilien · Stand September 2026
