Woher stammt Ihre Quadratmeterzahl?
Wir messen nach.
Wohnflächenberechnung und Aufmaß
In Deutschland sind Wohnflächenangaben in Exposés häufig ungenau. Mal sind sie zu hoch gegriffen, mal zu niedrig, mal schlicht nach einer veralteten oder falschen Methode ermittelt.
Das ist kein Randproblem. Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für den Quadratmeterpreis, für die Bewertung durch die Bank und für die Erwartung des Käufers.
Stimmt die Zahl nicht, wird es teuer – und zwar an mehreren Stellen zugleich.
Wo eine falsche Zahl teuer wird
- Bei der Bankfinanzierung des Käufers, wenn der Gutachter der Bank eine andere Fläche ermittelt als im Exposé steht.
- In der Preisverhandlung, wenn ein Käufer die Abweichung entdeckt und daraus einen Hebel macht.
- Rechtlich, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass die zugesicherte Fläche nicht vorhanden ist.
Das eigentlich Erschreckende: Viele übernehmen die Flächenangaben ungeprüft aus alten Bauunterlagen oder aus dem Vorgänger-Exposé. Sie messen nicht nach. Sie verlassen sich auf Zahlen, deren Herkunft niemand mehr kennt. Und wenn die Zahl dann falsch ist – wer trägt die Verantwortung?
Ihre Berechnung ist vermutlich nicht falsch – sondern veraltet.
Die meisten Eigentümer haben irgendeine Quadratmeterzahl in ihren Unterlagen. Aus der Bauakte, aus dem Kaufvertrag von damals, aus dem Exposé des Vorbesitzers. Diese Zahl ist selten schlicht falsch berechnet. Sie ist meistens nach einem Regelwerk berechnet worden, das damals galt – und heute anders rechnet. Das ist kein juristisches Detail. Es geht um Quadratmeter, die in Ihrem Verkaufspreis fehlen können.
Der Fall, der am häufigsten vorkommt: der 10-Prozent-Abzug
Bis Ende 2003 galt die Zweite Berechnungsverordnung. Sie erlaubte bei Wohngebäuden mit nur einer Wohnung – also beim klassischen Einfamilienhaus – einen Abzug von bis zu zehn Prozent der ermittelten Grundfläche. Der Gedanke dahinter: Im eigenen Haus zählen Treppe, Diele und Flur zur Wohnfläche, im Mehrfamilienhaus sind sie Gemeinschaftsfläche. Der Pauschalabzug sollte das ausgleichen. Die Wohnflächenverordnung, die seit 2004 gilt, kennt diesen Abzug nicht mehr. Bei einem Haus mit 150 Quadratmetern sind zehn Prozent fünfzehn Quadratmeter. Wer heute mit der alten Zahl in den Verkauf geht, verschenkt sie möglicherweise.
Der zweite Fall: der Wintergarten
Nach der alten Verordnung zählte ein Wintergarten immer nur zur Hälfte – beheizt oder nicht. Nach heutigem Recht zählt ein beheizbarer Wintergarten voll. Aus einem 20 Quadratmeter großen Wintergarten werden so statt 10 anrechenbaren Quadratmetern 20.
Der dritte Fall: Sie haben gebaut
Dachgeschoss ausgebaut, angebaut, Wintergarten errichtet, Balkon verglast, Garage umgebaut. Nach jeder dieser Maßnahmen muss neu gerechnet werden – und zwar nach heutigem Recht. Besonders die Balkonverglasung wird unterschätzt: Ein offener Balkon zählt zu einem Viertel, ein verglaster als geschlossener Raum je nach Beheizbarkeit zur Hälfte oder voll.
Wichtig dabei: Entscheidend ist nicht, wie Sie den Raum nutzen, sondern ob er baurechtlich als Aufenthaltsraum zulässig ist. Ein schön ausgebauter Hobbyraum im Keller ohne Genehmigung ist keine Wohnfläche – und beim Verkauf im Zweifel ein Mangel.
Und ja, es geht auch andersherum
Wir sagen das ungern, aber es gehört dazu: Bei einer Wohnung mit großem Balkon kann die neue Berechnung auch kleiner ausfallen. Nach der alten Verordnung durfte ein Balkon bis zur Hälfte angerechnet werden, nach heutigem Recht in der Regel nur zu einem Viertel. Bei 20 Quadratmetern Balkon sind das fünf Quadratmeter weniger.
Eine Regel „neu ist immer mehr“ gibt es nicht. Es kommt auf Ihr Haus an. Genau deshalb rechnet man es aus, statt zu raten – und erfährt es vor dem Verkauf statt mittendrin.
Hinweis: Verbindlich vorgeschrieben ist die Wohnflächenverordnung nur im geförderten Wohnungsbau. Bei allen anderen Immobilien gilt sie, wenn sie vereinbart wird – in der Praxis ist sie der Maßstab, an dem sich auch Gerichte orientieren, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Eine Altberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung behält ihre Gültigkeit, bis am Haus etwas verändert wird (§ 5 WoFlV).
Bevor Sie jemanden kommen lassen, lohnt sich eine halbe Stunde mit dem Ordner. Die Checkliste zur Quadratmeterzahl führt Sie durch die Frage, woher Ihre Zahl stammt und ob noch der alte Pauschalabzug darin steckt.
Wie wir arbeiten
Ines van Genabith misst Ihre Immobilie persönlich vor Ort. Nicht ein Dienstleister, den wir beauftragen und dessen Ergebnis wir ungeprüft weiterreichen. Das Aufmaß erfolgt laserbasiert und an einem festen Bezugspunkt ausgerichtet, stichtagsbezogen, mit Erfassung aller relevanten Bauteile: Wände, Fenster- und Türöffnungen, Erker, Vorsprünge, Dachschrägen, Stützen.
Die Berechnung und die Planerstellung erfolgen anschließend über das iisy®-Aufmaßsystem, mit dem wir arbeiten. Das ist bewusst so aufgeteilt: Wer misst, prüft nicht sich selbst.
Wer mit diesem System arbeiten darf, wird vom Anbieter eingearbeitet und muss die Qualifikation alle zwei Jahre erneuern. Ohne diese Requalifizierung erlischt die Berechtigung, das System zu nutzen. Uns gefällt dieser Mechanismus: Er stellt sicher, dass niemand einmal geschult wird und danach zwanzig Jahre lang unbeobachtet weiterarbeitet.
Was am Ende entsteht, geben wir nicht unbesehen weiter. Wir kennen die Immobilie, wir haben sie gesehen – und ordnen das Ergebnis für Sie ein.
Warum unter der Schräge die halbe Fläche zählt
Zwischen einem und zwei Metern Höhe zählt die Wohnflächenverordnung die Hälfte, darunter gar nichts. Wer das übersieht, verkauft Quadratmeter, die es nicht gibt.
Was Sie bekommen
- Wohn- und Nutzflächenberechnung nach dem vereinbarten Regelwerk
- Brutto-Grundfläche (BGF) und Brutto-Rauminhalt (BRI)
- Bemaßter Grundriss
- Schnittdarstellung
- Nachvollziehbarer Berechnungsweg – jede Fläche ist im Ergebnis einzeln zugeordnet
- Datum, Stichtag und Unterschrift
Die Unterlagen sind so aufgebaut, dass Kreditinstitute damit arbeiten können: mit ausgewiesenem Stichtag, benanntem Regelwerk und nachvollziehbarem Rechenweg. Wenn jemand die Zahl später anzweifelt – ein Käufer, ein Bankgutachter, die Gegenseite in einer Auseinandersetzung –, lässt sich Schritt für Schritt zeigen, wie sie zustande gekommen ist.
Auf Wunsch zusätzlich Ansichten, weitere Schnitte und die gängigen CAD-Formate (.ifc, .dwg).
So sieht das Ergebnis aus:
Beispiel-Aufmaß Einfamilienhaus (PDF)
Beispiel-Aufmaß Eigentumswohnung (PDF)
Wer diese Leistung erbringt
Das Aufmaß bieten wir nicht über Wüstenrot Immobilien an, sondern über die Kilowatt Energieberatung GmbH – das zweite Unternehmen von Ines van Genabith. Vertragspartner und Rechnungssteller ist die Kilowatt Energieberatung GmbH.
Der Grund ist einfach: Wir wollen diese Leistung auch dann anbieten können, wenn Sie gar nicht verkaufen – etwa für eine Erbauseinandersetzung, eine Scheidung oder Ihre Bank. Dafür braucht es kein Maklermandat und keinen Verkaufsauftrag.
Ihren Aufmaß-Termin buchen Sie direkt dort – wählen Sie einfach die Größenordnung Ihrer Immobilie aus, damit genug Zeit eingeplant ist, und suchen Sie sich einen freien Termin.
Wann ein Aufmaß sinnvoll ist
- Vor dem Verkauf, damit die Zahl im Exposé der Prüfung durch die Bank standhält oder wenn die Unterlagen komplett fehlen
- Bei einer Erbauseinandersetzung, wenn mehrere Erben eine gemeinsame Grundlage brauchen
- Bei einer Scheidung, wenn eine Immobilie bewertet oder aufgeteilt werden muss
- Für die Bankfinanzierung, wenn belastbare Flächenangaben verlangt werden
- Bei Mietstreitigkeiten, wenn die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag abweicht
- Wenn ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt werden soll und eine Teilungserklärung erstellt wird
- oder wenn schlicht niemand mehr weiß, woher die Zahl in den Unterlagen stammt
Preise
Abgerechnet wird nach der vor Ort gemessenen Bruttogrundfläche: alle Geschosse, nach Außenmaßen, einschließlich Fluren, Bädern, Kammern, Anbauten und weiteren Gebäuden.
Warum nicht nach Wohnfläche? Weil die Wohnfläche erst das Ergebnis der Berechnung ist – unter Dachschrägen zählen Flächen zwischen einem und zwei Metern Höhe nur zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht. Was am Ende herauskommt, sehen wir erst nach dem Aufmaß.
Aufmaß
4 € je m² Bruttogrundfläche, inklusive MehrwertsteuerAnfahrt
29 € pauschal je Termin, inklusive MehrwertsteuerBeispiel: Einfamilienhaus
829 € 200 m² Bruttogrundfläche, mit AnfahrtEnthalten sind die Wohn- und Nutzflächenberechnung nach dem vereinbarten Regelwerk, der bemaßte Grundriss und die Schnittdarstellung. Bei größeren oder komplexeren Immobilien machen wir Ihnen vorab ein Angebot. Vertragspartner und Rechnungssteller ist die Kilowatt Energieberatung GmbH.
Erst einmal selbst nachrechnen
Zu unserem Ratgeber „Was zur Wohnfläche zählt – und was nicht“ gibt es einen Wohnflächenrechner als Excel-Datei. Sie tragen Ihre Räume mit Länge, Breite und Raumhöhe ein. Der Rechner wendet darauf die Regeln der Wohnflächenverordnung an: Dachschrägen, Balkone und Terrassen, Treppen, Schornsteine. Ein ausgefülltes Beispiel ist dabei. Warum etwas zählt und etwas anderes nicht, erklärt das Heft.
Der Rechner dient nur einer ersten Orientierung. Er ersetzt kein professionelles Aufmaß, denn es findet keine Prüfung vor Ort statt. Das Ergebnis ist nur so genau wie Ihre eigenen Maße und Angaben. Banken akzeptieren eine solche Selbstberechnung in der Regel nicht als Grundlage für eine Finanzierung. Für Exposé, Kaufvertrag oder Mietvertrag brauchen Sie eine Berechnung aus einem Aufmaß.
Wohnflächenrechner herunterladen (Excel, 39 KB)
Ratgeber Wohnfläche anfordern (PDF, 51 Seiten)
Auch wenn Sie selbst verkaufen möchten
Viele Eigentümer nehmen den Verkauf zuerst selbst in die Hand. Das ist völlig legitim – und wer es tut, braucht dieselben Unterlagen wie jeder Makler auch. Eine belastbare Wohnflächenberechnung gehört dazu, weil die Bank des Käufers sie prüfen wird.
Sie müssen uns dafür nicht beauftragen. Die Leistung wird einzeln berechnet, und mit der Bezahlung ist die Sache erledigt – Sie schulden uns darüber hinaus nichts.
Wenn es klappt: Glückwunsch, ehrlich. Wenn Sie irgendwann merken, dass Sie doch Unterstützung möchten – dann kennen Sie uns schon und wissen, wie wir arbeiten.
Wir messen in Singen, Konstanz, Tuttlingen, Villingen-Schwenningen und im gesamten Hegau – und kommen für ein Aufmaß auch weiter, wenn es sich einrichten lässt.
Lassen Sie uns nachmessen.
Geschrieben von Ines van Genabith, Immobilienmaklerin, Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert) · Stand September 2026
