Was Privatverkäufer wissen wollen

Grundbuchauszug, Lageplan, bemaßte Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Baulastenauskunft, Gebäudeversicherung, Modernisierungsbelege und den Grundsteuerbescheid. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Verwaltervertrag, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu.

Die vollständige Unterlagenliste

Ja. Die Pflicht hängt am Verkauf, nicht an der Suche. Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und dem Käufer nach Vertragsabschluss übergeben – auch wenn der Käufer Ihr Nachbar ist und ihn gar nicht sehen will. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Das hängt vom Gebäude ab und davon, welche Verbrauchsdaten vorliegen. Auf unserer Seite zum Energieausweis führen Sie ein paar Fragen zur Antwort.

Wichtig zu wissen ist vor allem eines: Beide Varianten können für dasselbe Haus sehr unterschiedlich ausfallen. Ein Verbrauchsausweis bildet ab, wie die Vorbesitzer geheizt haben, nicht wie gut das Haus gebaut ist.

Welchen Energieausweis brauchen Sie?

Nicht an Portalpreisen – das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse. Und nicht daran, was der Nachbar angeblich bekommen hat. Belastbar sind Vergleichswerte tatsächlicher Verkäufe und eine Bewertung, die Zustand, Lage und Energiebilanz einbezieht.

Wichtig ist außerdem, dass der Preis finanzierbar bleibt: Liegt er deutlich über dem, was die Bank des Käufers als Wert ansetzt, scheitert die Finanzierung – unabhängig davon, wie überzeugt der Käufer ist.

Wie eine Zahl entsteht

Kommt darauf an, und die ehrliche Antwort ist selten „ja, alles“. Manche Maßnahmen heben eine Immobilie in eine andere Kategorie, andere zahlt der Markt nie zurück, weil der Käufer es ohnehin nach seinem Geschmack gemacht hätte.

Bevor Sie fünfstellig investieren, lassen Sie den baulichen Zustand einschätzen. Das kostet einen Bruchteil und beantwortet die Frage.

Nicht zwingend – aber prüfen sollten Sie die vorhandene Zahl. Alte Berechnungen stammen oft aus einer Zeit, in der anders gerechnet wurde, und nach Umbauten stimmen sie ohnehin nicht mehr.

Die Bank des Käufers prüft die Fläche. Weicht sie ab, wird nachverhandelt – oder die Finanzierung verzögert sich.

Aufmaß und Wohnflächenberechnung

Weniger wichtig, als oft behauptet. Frühjahr und Frühherbst gelten als anfragestark, aber wer im Dezember einen passenden Käufer hat, sollte nicht bis März warten.

Wichtiger als die Jahreszeit ist, dass Sie vorbereitet sind, wenn Sie starten. Ein Inserat ohne Unterlagen kostet mehr als zwei Monate Wartezeit.

Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse im Inserat stehen. Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit – Bußgeld bis 10.000 Euro. Das gilt für Privatverkäufer genauso wie für Makler.

Je nach Immobilie kommen weitere Pflichtangaben dazu. Steht das Haus auf einem Erbbaugrundstück, muss das im Inserat stehen – zusammen mit Restlaufzeit und Erbbauzins. Auch das ist bußgeldbewehrt und wird regelmäßig übersehen.

Weitere Angaben, die je nach Fall dazugehören: ein bestehendes Mietverhältnis, Denkmalschutz, die Lage in einem Sanierungsgebiet oder eine Sozialbindung bei ehemals gefördertem Wohnraum. Wer sie erst beim Notartermin erwähnt, verliert im besten Fall den Käufer – und im schlechteren den Streit darüber.

Die großen Portale erreichen die meisten Suchenden, kosten für Privatanbieter aber pro Immobilie und Laufzeit. Rechnen Sie damit, dass ein Inserat mehrere Monate online steht.

Unterschätzt wird der lokale Weg: Wer in einer kleineren Gemeinde verkauft, erreicht über das Umfeld manchmal mehr als über ein Portal.

Sehr unterschiedlich – je nach Immobilie, Preis und Lage zwischen einer Handvoll und über hundert. Bei einer gut geschnittenen Wohnung in gefragter Lage können in wenigen Tagen dreistellige Anfragezahlen zusammenkommen.

Rechnen Sie damit, dass nur ein kleiner Teil davon ernsthaft und finanzierbar ist. Der größte Zeitaufwand beim Verkauf liegt nicht in den Besichtigungen, sondern davor.

Nicht die vollständigen Unterlagen. Grundbuchauszüge, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung enthalten sensible Angaben, teilweise zu Vermögensverhältnissen – die sollten nicht ungeprüft auf beliebigen Privatrechnern landen.

Das funktioniert aber nur unter einer Bedingung: Ihr Exposé muss die Zahlen enthalten, die jemand für seine Entscheidung braucht. Also Hausgeld mit Aufschlüsselung, Instandhaltungsrücklage, laufende Kosten, anstehende Beschlüsse. Wer das weglässt und gleichzeitig keine Unterlagen herausgibt, bekommt keine Besichtigungstermine – vor allem Kapitalanleger springen ab, weil sie schlicht nicht rechnen können.

Der Interessent hat ein berechtigtes Interesse, vorher zu wissen, worauf er sich einlässt. Geben Sie ihm die Zahlen, dann brauchen Sie die Dokumente nicht vorab herauszugeben. Üblich und akzeptiert ist dann: Einsicht bei der Besichtigung, vollständiger Versand danach an die, die ernsthaft weitermachen.

Fragen Sie nach einer Finanzierungsbestätigung seiner Bank, nicht älter als vier Wochen. Bei Barzahlern genügt ein Kapitalnachweis. Das ist üblich, niemand nimmt es krumm, und es kostet den Interessenten nichts.

Ein geplatzter Notartermin kostet Sie dagegen Wochen – und in der Zwischenzeit haben Sie andere weggeschickt.

Rechnen Sie damit, dass welche anrufen. Sie sind zu nichts verpflichtet – weder zu einem Gespräch noch zu einer Begründung.

Wenn Sie unterschreiben, dann bewusst und nach Vergleich, nicht am Telefon. Und lesen Sie, was Sie unterschreiben: Laufzeit, Kündigungsfrist und ob es ein Allein- oder Einfachauftrag ist.

Vorsicht! Für Makler hat der Bundesgerichtshof Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam erklärt. Auch privat ist eine formlose Reservierung gegen Geld heikel – bindend wird ein Immobilienverkauf erst mit der notariellen Beurkundung.

Wenn Sie jemandem Zeit einräumen wollen, tun Sie das mit einer klaren Frist und ohne Zahlung.

Nein. Sie entscheiden, wen Sie in Ihr Haus lassen. Telefonieren Sie vorher, statt nur zu schreiben. In fünf Minuten am Telefon merken Sie, ob jemand ernsthaft sucht – und erfahren nebenbei, ob die Finanzierung überhaupt ein Thema ist.

Einzeltermine kosten mehr Zeit, bringen aber bessere Gespräche. Bei einer Sammelbesichtigung stellt niemand die Fragen, die ihn wirklich interessieren, weil alle anderen zuhören.

Wenn Sie viele Anfragen haben, ist eine Vorauswahl der bessere Hebel als ein Massentermin.

Aufgeräumt, hell, gelüftet. Persönliche Dinge – Fotos, Papiere, Medikamente – wegräumen. Bei Dunkelheit alle Lichter an, auch in Räumen, die Sie nicht zeigen wollen.

Und: Legen Sie die Unterlagen bereit. Wer auf jede Frage eine Antwort hat, wirkt vorbereitet, und das überträgt sich auf den Eindruck von der Immobilie.

Ärgerlich, aber normal. Halten Sie eine Nachrückerliste – Interessenten, die Sie ohnehin einladen wollten. Dann verfällt der Termin nicht.

Über Mängel, die Sie kennen und die ein Käufer nicht ohne Weiteres erkennt, müssen Sie aufklären. Wer sie verschweigt, kann sich später nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Wie weit das im Einzelfall reicht, ist eine Rechtsfrage – besprechen Sie das mit dem Notar.

Aus der Praxis: Wer offen sagt, was ist, verhandelt am Ende ruhiger als jemand, der hofft, dass es niemand merkt.

So wenig wie möglich. In kleineren Orten spricht sich ein Verkauf schnell herum, und was über den Preis oder Ihre Beweggründe im Umlauf ist, sitzt später mit am Verhandlungstisch. Ein freundliches „Wir schauen mal“ reicht völlig.

Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über – Kauf bricht nicht Miete.

Für Besichtigungen brauchen Sie allerdings die Mitwirkung der Mieter, und sie müssen rechtzeitig angekündigt werden. Wer die Mieter früh einbindet und ihnen erklärt, was passiert, hat es deutlich leichter als jemand, der sie überrascht.

Legen Sie vorher fest, wie Sie entscheiden, und sagen Sie es allen gleich. Was Sie vermeiden sollten: Angebote gegeneinander hochzuschaukeln, in mehreren Runden nachverhandeln zu lassen oder Zwischenstände zu verraten.

Das erzeugt Misstrauen, und der Höchstbietende ist ohnehin nicht immer der beste Käufer – der beste ist der, dessen Finanzierung steht.

Nein. Sie sind bis zur Beurkundung frei in Ihrer Entscheidung und müssen sie auch nicht begründen.

Sicherheit schlägt dabei oft ein paar tausend Euro: Ein Käufer mit bestätigter Finanzierung ist mehr wert als einer, der mehr bietet und vielleicht abspringt.

Bis zur Beurkundung ja, wenn beide Seiten zustimmen. Danach nicht mehr.

Wichtiger ist etwas anderes: Ein Preis, der über Monate schrittweise sinkt, schadet mehr, als ein realistischer Startpreis je gekostet hätte. Interessenten sehen, wie lange eine Immobilie online steht, und fragen sich, was nicht stimmt.

Das hängt davon ab, wo die Zahl steht. Angaben, die nur im Exposé stehen und nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wurden, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in aller Regel keine vertragliche Zusage.

Steht die Fläche dagegen im Kaufvertrag, ist sie vereinbarte Beschaffenheit – dann greift ein üblicher Gewährleistungsausschluss dafür nicht.

Vor der Beurkundung kann jede Seite aussteigen, ohne Folgen. Deshalb ist die Finanzierungsbestätigung so wichtig – sie ist der beste verfügbare Schutz davor.

Falls es passiert: Ihre Nachrücker sind noch da, wenn Sie sie nicht vorher abgesagt haben. Warten Sie mit endgültigen Absagen bis zur Beurkundung.

In der Praxis sucht meist der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Verpflichtend ist das nicht.

Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Für Beurkundung und Grundbuchvollzug zusammen sollte man mit etwa 1,5 bis 2 Prozent rechnen. Der Notar ist neutral und muss beide Seiten belehren. Er ist damit die Instanz, die Ihnen beim Vertrag am meisten hilft – und Sie zahlen ihn nicht zusätzlich.

Sie bekommen den Entwurf einige Tage vor dem Termin – und viele merken beim Lesen, dass sie nicht jeden Absatz einordnen können. Das ist normal, es ist Juristendeutsch. Sie haben dann zwei Möglichkeiten, und beide sind üblich:

Sie vereinbaren vorab einen eigenen Termin beim Notar und lassen sich den Entwurf in Ruhe erklären. Der Notar ist zur Belehrung beider Seiten verpflichtet, und diese Vorbesprechung gehört zu seiner Leistung.

Oder Sie prüfen im Entwurf nur Ihre eigenen Angaben – Name, Geburtsdatum, Adresse, Bankverbindung, Angaben zur Immobilie – und klären den Rest beim Beurkundungstermin. Der Notar liest dort Absatz für Absatz vor und erklärt jeden in verständlichem Deutsch. Fragen können Sie dabei jederzeit stellen, und Sie sollten das auch tun.

Was Sie in jedem Fall prüfen sollten, sind die persönlichen Daten. Erfahrungsgemäß steckt in fast jedem Entwurf ein kleiner Fehler – ein Zahlendreher im Geburtsdatum, ein falsch geschriebener Name.

Von der Veröffentlichung bis zur Schlüsselübergabe meist drei bis sechs Monate. Der größere Teil davon liegt nach der Einigung: Vertragsentwurf, die gesetzliche Wartefrist von zwei Wochen vor der Beurkundung, die Finanzierung des Käufers, die Eintragung im Grundbuch.

Der häufigste Grund für Verzögerungen sind fehlende Unterlagen.

Nicht am Tag der Beurkundung. Zuerst wird eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen, Vorkaufsrechte werden abgefragt, Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden eingeholt. Erst dann versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung.

Von der Beurkundung bis zum Geldeingang vergehen typischerweise sechs bis zehn Wochen. Die Übergabe erfolgt danach.

Bei einer selbst bewohnten Immobilie in der Regel nicht. Bei vermieteten oder geerbten Immobilien kann Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Das ist eine Frage für Ihren Steuerberater – und sie sollte vor dem Verkauf geklärt sein, nicht danach.

Ja. Über einen Nachlassgegenstand können die Miterben nur gemeinsam verfügen. Fehlt eine Unterschrift, kommt der Vertrag nicht zustande.

Wenn ein Erbe im Ausland lebt, unter Betreuung steht oder minderjährig ist, kommen weitere Anforderungen dazu – dann klären Sie das früh mit dem Notar, nicht zwei Wochen vor dem Termin.

Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung ablesen und protokollieren, Schlüssel übergeben, den Zustand festhalten. Das Protokoll unterschreiben beide Seiten.

Übergeben wird üblicherweise erst, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist.