Marktbericht › Rückblick 2025
Immobilienmarkt in den Landkreisen Konstanz, Tuttlingen und Schwarzwald-Baar: Rückblick, Stand 31. Dezember 2025
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith · Stand 31. Dezember 2025
Rückblick, erstellt im September 2026. Diese Ausgabe ist nicht damals erschienen. Sie beschreibt den Stand zum 31. Dezember 2025 mit den amtlichen Zahlen für den Zeitraum bis zu diesem Stichtag. Manche davon wurden erst später veröffentlicht. Was nach dem Stichtag geschah, steht nicht in dieser Ausgabe.
Vom Start der Vermarktung bis zum Notartermin dauerte es bei unseren Verkäufen zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 31. Dezember 2025 im Mittel 104 Tage. Mehr als vier von fünf Immobilien wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Diese Seite zeigt unsere eigenen Zahlen für das ganze Gebiet und führt zu den Berichten für die drei Landkreise.
Wie lange eine Vermarktung dauert
Gezählt haben wir vom ersten Tag, an dem eine Immobilie öffentlich angeboten wurde, bis zum Tag der Beurkundung beim Notar. Im Mittel waren es 104 Tage, gut 3 Monate. Die mittlere Hälfte unserer Verkäufe lag zwischen 86 und 136 Tagen. Ein Viertel ging schneller, ein Viertel dauerte länger.
2025 dauerte es wieder ein paar Wochen länger bis zum Notartermin. Die Käufer haben genauer hingeschaut, öfter einen zweiten Termin gemacht und die Finanzierung sorgfältiger vorbereitet.
Das ist kein schlechtes Zeichen. Ein Kauf, der gut vorbereitet ist, platzt seltener kurz vor dem Notar.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Kaufpreis im Verhältnis zum Startpreis
Der Startpreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie veröffentlicht wurde. Wir haben ihn mit dem Kaufpreis im notariellen Vertrag verglichen. Mehr als vier von fünf Immobilien wurden zum Startpreis oder zu einem höheren Preis beurkundet. Im Mittel lag der Kaufpreis knapp über dem Startpreis.
Mehr als vier von fünf unserer Verkäufe wurden zum Startpreis oder darüber beurkundet. Darauf sind wir stolz, weil es heißt, dass unsere Einschätzung am Anfang gestimmt hat.
Wer verkauft, will vor allem eines wissen: ob der Preis hält. In unserem Gebiet tat er das in den allermeisten Fällen.
Kommentar: Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien, Immobilienmakler (DIA)
Die Entwicklung seit 2023
2025 dauerten unsere Vermarktungen etwas länger als 2024, und der Kaufpreis lag häufiger genau beim Startpreis. Die Käufer waren wieder da, aber sie entschieden bedachter.
Was im Gebiet los war
2025 kam die Industriekrise in der Region an. Im Landkreis Tuttlingen und im Schwarzwald-Baar-Kreis sank die Zahl der Arbeitsplätze um knapp 1 %, die Arbeitslosenquoten stiegen bis Dezember auf 5,3 % und 4,9 %. Im Landkreis Konstanz blieb die Zahl der Arbeitsplätze stabil, die Quote lag bei 4,3 %. Bundesweit stiegen die Preise für Wohnimmobilien zum ersten Mal seit 2022 wieder, im Jahresdurchschnitt um 3,2 %. Beim Bauen gab es einen Lichtblick: Im Land wurden 10 % mehr Wohnungen genehmigt, im Schwarzwald-Baar-Kreis rund 70 % mehr – von einem sehr niedrigen Stand aus. Die Bauzinsen zogen wieder leicht an: Kredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung kosteten im Dezember 2025 im Schnitt 3,58 % effektiv, ein Jahr zuvor 3,32 % (Deutsche Bundesbank).
Wie wir gerechnet haben
- Gezählt sind alle Verkäufe, die zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 31. Dezember 2025 beim Notar beurkundet wurden. Vermietungen sind nicht dabei.
- Mehrere Einheiten, die zusammen vermarktet wurden, zählen als ein Fall.
- Wir nennen den Median, also den mittleren Wert, nicht den Durchschnitt. Ein einzelner langer Fall verzerrt ihn nicht.
- Jede Zahl beruht auf mindestens 20 Verkäufen. Anteile nennen wir in Worten, solange es weniger als 50 Fälle sind.
- Wir rechnen nur für das ganze Gebiet, nicht je Kreis oder Ort. So lässt keine Zahl auf eine einzelne Immobilie schließen.
- Startpreis und Kaufpreis stammen aus unserer Vermarktungsdokumentation und dem notariellen Vertrag.
Was diese Zahlen nicht hergeben
Es sind unsere Verkäufe, nicht der ganze Markt. Sie zeigen, wie Vermarktungen bei uns gelaufen sind, nicht, was eine bestimmte Immobilie wert ist. Wo der Markt anders läuft als unsere Zahlen, hat der Markt recht.
Die drei Landkreise
Landkreis Konstanz: Einwohnerzahl und Arbeitsplätze stabil. Neuer Mietspiegel in Konstanz mit 11,37 Euro, 2026 ohne Mietpreisbremse.
Landkreis Tuttlingen: Die Industriekrise kam an: knapp 1 % weniger Arbeitsplätze, 5,3 % Arbeitslosigkeit. Aesculap investierte trotzdem 90 Millionen Euro.
Schwarzwald-Baar-Kreis: Weniger Einwohner und Arbeitsplätze im Kreis, Villingen-Schwenningen wächst. Rund 70 % mehr genehmigte Wohnungen als 2024.
Herausgegeben von Christoph van Genabith, Verkaufsleiter Wüstenrot Immobilien · mit Kommentaren von Christoph van Genabith und Ines van Genabith. Rückblick mit Stand 31. Dezember 2025, erstellt im September 2026. Eigene Auswertung; eine Zusammenstellung zur Orientierung, keine Wertermittlung. Rückblick 2024 · Alle Ausgaben
