Sie verkaufen zum Marktpreis.
Wohnen bleiben Sie als Mieter.
Verkauf mit Rückanmietung: voller Preis, und Sie bleiben wohnen
Von allen Wegen, bei denen Sie verkaufen und trotzdem wohnen bleiben, ist dieser der einzige ohne Abschlag. Sie verkaufen zum Marktpreis und bekommen den vollen Erlös auf einmal.
Bezahlt wird trotzdem – nur nicht im Kaufvertrag, sondern monatlich. Ab dem Tag der Übergabe zahlen Sie Miete, und zwar so lange, wie Sie dort wohnen.
Der zweite Unterschied ist der wichtigere: Ihr Wohnen steht hier nicht im Grundbuch, sondern in einem Mietvertrag.
Was das im Ernstfall bedeutet, steht weiter unten – und es ist der Absatz, auf den es auf dieser Seite ankommt.
Was Sie bekommen
Den vollen Marktpreis, auf einmal und ohne Abschlag für ein Wohnrecht. Das Geld ist teilbar, anlegbar und vererbbar.
Was es kostet
Miete ab dem Tag der Übergabe, ohne Ende, und mit den Jahren steigend. Der Erlös muss sie dauerhaft tragen.
Wie sicher es ist
Ihr Wohnen steht in einem Mietvertrag, nicht im Grundbuch. Zwei Klauseln entscheiden darüber, wie viel er wert ist.
Was bei einer Rückanmietung passiert
Sie verkaufen Ihre Immobilie ganz normal: Kaufvertrag, Notartermin, Eigentumsübergang. Gleichzeitig wird ein Mietvertrag geschlossen, der zum selben Paket gehört und deshalb mit beurkundet wird. Ab der Übergabe sind Sie Mieter in der Immobilie, die Ihnen vorher gehört hat.
Käufer kann ein privater Kapitalanleger sein oder ein Unternehmen, das auf solche Verkäufe spezialisiert ist. Für Sie macht das vor allem an einer Stelle einen Unterschied: wie verlässlich Ihr Vertragspartner über zwanzig Jahre bleibt. Ein Mietvertrag ist genau so viel wert wie derjenige, mit dem Sie ihn geschlossen haben – dazu gleich mehr.
Eine Altersgrenze gibt es hier nicht. Die Verrentungsmodelle rechnen mit statistischer Lebenserwartung und lohnen sich deshalb erst spät. Diese Rechnung entfällt, weil nichts abgezogen wird.
Was Sie bekommen – und was es monatlich kostet
Sie bekommen den Marktpreis. Kein Abzug für ein Wohnrecht, kein Abschlag dafür, dass jemand jahrelang nichts nutzen kann. Und Sie bekommen ihn auf einmal: Das Geld ist teilbar, anlegbar, verschenkbar und vererbbar. Wer drei Kinder hat oder eine Erbengemeinschaft auflösen muss, hat hier den entscheidenden Vorteil gegenüber jedem anderen Modell.
Sie zahlen dafür Miete. Ab dem ersten Tag, ohne Ende, und mit der Zeit steigt sie. Das ist der Preis, der bei der Verrentung vorab vom Kaufpreis abgezogen wird – hier wird er in Monatsraten sichtbar.
Daraus folgt die einzige Rechnung, die auf dieser Seite zählt: Was wirft der Erlös ab, wenn Sie ihn anlegen, und was kostet die Miete im Jahr? Liegt die Miete deutlich darüber, zehrt sie die Substanz auf. Das kann trotzdem richtig sein – etwa, wenn ohnehin ein Umzug in einigen Jahren ansteht oder wenn das Geld für etwas anderes gebraucht wird. Es sollte nur eine Entscheidung sein und keine Überraschung im fünften Jahr.
Wir stellen Ihnen beide Zahlen nebeneinander, mit Ihren eigenen Ansätzen, und dazu den Verlauf über zehn und zwanzig Jahre.
Wie sicher das Wohnen ist
Das ist der Absatz, wegen dem diese Seite existiert.
Im Normalfall sind Sie gut geschützt. Verkauft der Käufer die Immobilie später weiter, tritt der neue Eigentümer in Ihren Mietvertrag ein – Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Am Vertrag ändert sich dadurch nichts.
Damit niemand kündigen kann, gehört ein Kündigungsverzicht in den Vertrag. Der Vermieter verzichtet darauf, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Das ist zulässig: Das Gesetz verbietet nur Abweichungen zum Nachteil des Mieters (§ 573c Absatz 4 BGB), nicht solche zu seinen Gunsten. Ohne diese Klausel wäre Eigenbedarf jederzeit möglich – und die Kündigungsfrist beträgt nach acht Jahren Wohndauer neun Monate, mehr nicht.
Ein befristeter Mietvertrag „bis zum Lebensende“ ist nicht der richtige Weg. Eine Befristung ist bei Wohnraum nur aus drei Gründen erlaubt – Eigenbedarf, Abriss oder Umbau, Vermietung an Dienstverpflichtete – und der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 BGB). Tragfähig ist deshalb der unbefristete Vertrag mit Kündigungsverzicht, nicht die Befristung.
Und jetzt die Lücke. Wird die Immobilie zwangsversteigert, weil der Eigentümer in Schwierigkeiten gerät, hat derjenige, der sie ersteigert, ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG). Er muss es zum ersten zulässigen Termin ausüben, sonst verfällt es – aber er hat es. Kein Mietvertrag der Welt schließt das aus, und kein Kündigungsverzicht hilft dagegen.
Deshalb ist die Frage, an wen verkauft wird, hier keine Nebensache, sondern der Kern. Bei einem Grundbuchrecht überlebt Ihr Wohnen die Insolvenz des Eigentümers. Bei einem Mietvertrag nicht zwingend.
Wie ein Kündigungsverzicht im Einzelnen zu formulieren ist und was er im konkreten Vertrag trägt, sagt Ihnen der Notar oder eine Anwältin für Mietrecht. Wir sorgen dafür, dass die Frage gestellt wird, bevor unterschrieben wird.
Recht im GrundbuchWohnungsrecht oder Nießbrauch
MietvertragVerkauf mit Rückanmietung
Wirkung
Recht im GrundbuchGegen jeden – auch gegen einen späteren Käufer, dessen Bank und dessen Insolvenzverwalter.
MietvertragZwischen den Vertragsparteien. Beim Weiterverkauf tritt der neue Eigentümer ein (§ 566 BGB).
Zwangsversteigerung
Recht im GrundbuchBleibt bestehen, wenn der Rang stimmt. Steht es hinter der Grundschuld, kann es untergehen.
MietvertragDer Ersteher darf kündigen (§ 57a ZVG). Dagegen hilft kein Kündigungsverzicht.
Instandhaltung
Recht im GrundbuchDie gewöhnliche Unterhaltung trägt der Berechtigte, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 1093 in Verbindung mit § 1041 BGB).
MietvertragTrägt der Vermieter (§ 535 BGB). Betriebskosten und – soweit wirksam vereinbart – Kleinreparaturen bleiben bei Ihnen.
Vermieten
Recht im GrundbuchBeim Nießbrauch möglich, beim Wohnungsrecht nicht.
MietvertragNein. Untervermietung nur mit Erlaubnis des Vermieters.
Kaufpreis
Recht im GrundbuchNiedriger – der Wert des Rechts wird abgezogen.
MietvertragVoller Marktpreis, ohne Abschlag.
Ende
Recht im GrundbuchMit dem Berechtigten. Nicht vererbbar, nicht übertragbar.
MietvertragNach Vertrag. Ohne Kündigungsverzicht kann der Vermieter ordentlich kündigen.
Was mit der Miete passiert
Ohne besondere Vereinbarung gilt für Sie dasselbe wie für jeden anderen Mieter: Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Sie muss dafür fünfzehn Monate unverändert gewesen sein, sie darf in drei Jahren höchstens zwanzig Prozent steigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt fünfzehn –, und Sie müssen zustimmen (§ 558 BGB).
Über zwanzig Jahre summiert sich das. Wer heute rechnet, ob die Miete tragbar ist, sollte nicht mit der Miete von heute rechnen.
Genau deshalb ist das die wichtigste Stellschraube im Vertrag. Eine Staffelmiete legt die Erhöhungen von Anfang an in Euro fest, eine Indexmiete koppelt sie an den Verbraucherpreisindex; in beiden Fällen sind Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen (§§ 557a, 557b BGB). Damit wissen Sie, was in zehn Jahren auf dem Kontoauszug steht.
Wir sehen uns diesen Punkt in jedem Angebot an, bevor über den Kaufpreis gesprochen wird. Ein guter Preis mit einer offenen Miete ist kein guter Vertrag.
Wer sich um das Haus kümmert
Hier hat dieses Modell einen Vorteil, der selten genannt wird, weil er unscheinbar aussieht: Als Mieter schulden Sie die Miete, nicht das Dach.
Der Vermieter muss die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Absatz 1 BGB). Geht die Heizung kaputt, ist das sein Problem. Bei einem Wohnungsrecht ist es umgekehrt: Dort trägt der Berechtigte die gewöhnliche Unterhaltung, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 1093 in Verbindung mit § 1041 BGB).
Was Sie als Mieter tragen, ist das Übliche: die Betriebskosten, und – soweit wirksam vereinbart – Schönheitsreparaturen und kleine Instandhaltungen. Das steht im Mietvertrag und gehört vor der Unterschrift gelesen, nicht danach.
Fragen Sie das, bevor Sie unterschreiben
Wenn Ihnen jemand einen Verkauf mit Rückanmietung anbietet, entscheidet sich alles an fünf Stellen. Drucken Sie die Liste aus und nehmen Sie sie mit in den Termin – auch wenn der Termin nicht bei uns ist.
1
Verzichtet der Vermieter auf die ordentliche Kündigung?
Und steht dieser Verzicht im Vertrag, nicht nur im Gespräch? Ohne ihn ist Eigenbedarf jederzeit möglich.
2
Wie wird die Miete erhöht?
Staffel, Index oder offen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete? Über zwanzig Jahre ist das der größte Unterschied im ganzen Vertrag.
3
Wer ist der Käufer, und wie ist er finanziert?
Kommt die Immobilie in die Zwangsversteigerung, darf der Ersteher kündigen. Dagegen hilft keine Klausel – nur ein solider Vertragspartner.
4
Wer zahlt was?
Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen – und wo genau verläuft die Grenze zur Instandhaltung, die der Vermieter schuldet?
5
Trägt der Erlös die Miete auch in zwanzig Jahren?
Gerechnet mit steigender Miete, nicht mit der von heute. Diese Rechnung sollte vorliegen, bevor über den Kaufpreis gesprochen wird.
Wie wir vorgehen
Drei Schritte, und zwischen dem zweiten und dem dritten liegt der eigentliche Unterschied zu einem normalen Verkauf.
1
Bewerten und rechnen
Marktwert ohne Abschlag, dazu die ortsübliche Miete für diese Immobilie. Beides stellen wir nebeneinander – für heute, in zehn und in zwanzig Jahren.
2
Käufer und Vertrag prüfen
Wer kauft, wie ist er finanziert, und was steht im Mietvertrag. An dieser Stelle entscheidet sich mehr als beim Kaufpreis.
3
Verkaufen und bleiben
Unterlagen, Vertragsentwurf, Notartermin, Übergabe. Danach wohnen Sie weiter – nur als Mieter statt als Eigentümer.
Und wie bei allen Modellen dieser Art: Bringen Sie Ihre Kinder oder eine andere Vertrauensperson mit. Was hier entschieden wird, betrifft auch die, die einmal erben.
Wenn eine Rückanmietung nicht passt
Sie passt nicht, wenn Sie den Erlös vollständig brauchen und die Miete daraus nicht dauerhaft zu tragen wäre. Sie passt auch nicht, wenn Sie um jeden Preis Sicherheit wollen – dann ist ein Recht im Grundbuch die bessere Wahl, auch wenn der Kaufpreis dafür niedriger ausfällt.
Wer mietfrei wohnen und eine monatliche Zahlung bekommen möchte, sieht sich die Verrentung an.
Zur Immobilienverrentung
Und wer erst einmal wissen möchte, welche Modelle es überhaupt gibt und worin sie sich unterscheiden, fängt eine Ebene höher an.
Alle Modelle im Vergleich
Was auf dieser Seite steht, dient der Orientierung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Wo es darauf ankommt, sagen wir Ihnen, wen Sie fragen sollten – und stellen die Unterlagen zusammen, die dafür gebraucht werden.
Ob sich eine Rückanmietung für Sie rechnet, hängt an zwei Zahlen und an einem Vertrag. Die Zahlen legen wir Ihnen hin, den Vertrag lesen wir mit.
Was Sie am Ende unterschreiben, sollten Sie vorher verstanden haben.
Geschrieben von Ines van Genabith, Immobilienmaklerin, Sachverständige für Immobilienbewertung D1 (DEKRA zertifiziert) · Stand September 2026
